(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 апреля 2011 г. N Ф01-907/11 по делу N А38-6286/2009 (ключевые темы: выкупная цена - акт приема-передачи - договор аренды - дополнительное соглашение - государственная регистрация перехода права собственности)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 11 апреля 2011 г. N Ф01-907/11 по делу N А38-6286/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 04.04.2011.
Полный текст постановления изготовлен 11.04.2011.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Бабаева С.В.,
судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.
при участии представителей от истца: Еремина В.А. (паспорт серии 8803 N 681273 выдан Заречным отделом милиции города Йошкар-Ола 24.09.2004), Садкова А.А. (доверенность от 18.04.2008 N 12-01/114184), от ответчика: Уховой О.М. (ордер от 01.04.2011 N 000846)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью охранное агентство "Тайна-Сервис" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 11.10.2010, принятое судьей Коноваловым И.Н., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2011, принятое судьями Большаковой О.А., Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., по делу N А38-6286/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью охранное агентство "Тайна-Сервис" к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "УЗР" о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,
третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, и установил:
общество с ограниченной ответственностью охранное агентство "Тайна-Сервис" (далее - ООО ОА "Тайна-Сервис") обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "УЗР" (далее - ООО "Фирма "УЗР") о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое встроенно-пристроенное помещение II с подвалом площадью 377,7 квадратного метра, литер А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, улица Пушкина, дом 7.
Заявленное требование основано на статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорный объект недвижимости.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее - Управление).
Руководствуясь статьями 431, 549 - 555 и 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 11.10.2010, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2011, отказал в удовлетворении заявленного требования.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО ОА "Тайна-Сервис" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить состоявшиеся судебные акты в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя сводятся к следующему. Суды неправомерно сослались на статьи 550, 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации введена в действие 01.03.2006, тогда как договор аренды N 43 заключен в 1995 году - до вступления в силу указанных норм права, поэтому судам следовало руководствоваться нормами части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Основами гражданского законодательства СССР, в соответствии с которыми не имело место значение внешнее оформление и наименование соглашения, поскольку это не влияло на его действительность. По всем существенным условиям договора стороны достигли соглашения, поэтому вывод судов о беспредметности сделки и отсутствии надлежащей формы не соответствует обстоятельствам дела.
Суды неправильно истолковали условия договора N 43 и всех имеющихся приложений (дополнений) к нему, в связи с чем ошибочно посчитали, что выкупная цена спорного помещения могла определяться только и исключительно путем заключения дополнительного соглашения в соответствии с ценами, сложившимися на рынке недвижимости.
Оценивая акт приема-передачи спорного помещения от 18.08.2009, судам следовало исходить из приоритета его содержания перед наименованием: не имело правового значения в форме акта, согласована ли цена выкупа, поскольку нормы закона о письменной форме были соблюдены, типовая форма этого действия законно не предусмотрена.
Заявитель настаивает на злоупотреблении правом со стороны ответчика, поскольку ответчик действовал с намерением причинить вред истцу, сняв деньги с депозита нотариуса и подписав акт приема-передачи спорного помещения, уклонившись затем от выполнения принятых обязательств.
Суд апелляционной инстанции неправомерно отклонил ходатайство истца об отложении судебного разбирательства, лишив истца права на полноценную судебную защиту своих интересов и предоставление в суд второй инстанции новых доказательств, которые истец не имел возможности представить ранее.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Фирма "УЗР" возразило против доводов заявителя и просило оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
Управление, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направило представителя в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов кассационного производства и установил суд, ООО "Фирма "УЗР" (арендодатель) и ООО ОА "Тайна-сервис" (арендатор) заключили договор аренды имущества с правом выкупа от 19.10.1995 N 43 сроком действия с 19.10.1995 по 19.10.2000. Объектом имущественного найма является нежилое встроенно-пристроенное помещение II площадью 377,7 квадратного метра с подвалом, литер А, расположенное по адресу: город Йошкар-Ола, улица Пушкина, дом 7.
По условиям пункта 3.2 договора, размер арендной платы составляет 2 000 000 рублей (неденоминированных) в месяц.
Выкупная цена арендованного имущества на момент заключения договора определена контрагентами в сумме 702 000 000 рублей (неденоминированных). Окончательная выкупная цена устанавливается соглашением сторон через каждые три месяца после заключения договора и оформляется дополнительным соглашением или путем обмена письмами. При определении выкупной цены стороны исходят из цен, сложившихся на рынке недвижимости города Йошкар-Олы. Сумма внесенных арендных платежей подлежит включению в ее состав (пункт 2.3 договора).
В пункте 2.4 договора установлено, что в случае полного выкупа арендуемого помещения арендодатель обязан в десятидневный срок после внесения последнего платежа передать объект в собственность арендатора.
Арендованное имущество передано ООО ОА "Тайна-сервис" на основании акта приема-передачи от 01.10.1999.
Дополнительным соглашением от 01.01.2000 контрагенты внесли изменение в пункт 5.2 договора аренды, изложив его содержание следующим образом: если ни одна из сторон до истечения действия срока договора, но не менее чем за месяц, не уведомила письменно о его прекращении, то договор считается пролонгированным на следующие пять лет.
Платежным поручением от 04.04.2008 N 20 арендатор уплатил арендодателю 702 000 рублей выкупной цены имущества.
ООО "Фирма "УЗР" возвратило денежные средства и направило в адрес арендатора уведомление о расторжении договора аренды.
В целях надлежащего исполнения своего обязательства по выкупу имущества ООО АО "Тайна-Сервис" внесло денежные средства, составляющие выкупную цену, на депозит нотариуса, а затем потребовало от своего контрагента исполнения встречного обязательства.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 31.10.2008 по делу N А38-1627/2008-20-89 в удовлетворении иска ООО ОА "Тайна-Сервис" о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, улица Пушкина, дом 7, отказано.
Обратившись в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности истец качестве согласования цены предоставил акт приема-передачи помещений в собственность от 18.08.2009, по которому стороны добровольно согласовали выкупную цену на спорное помещение в размере 702 000 рублей на день подписания данного акта. Оплата выкупной цены произведена в полном объеме внесением на депозит нотариуса Мокеевой З.А. упомянутой сумы.
Арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Утверждения заявителя о том, что представленным в материалы дела актом приема-передачи от 18.08.2009 подтверждается согласование выкупной цены арендованного имущества, а также то, что выкупная цена могла определяться необязательно путем заключения дополнительного соглашения, признаются судом округа ошибочными в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Таким образом, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на данное имущество к арендатору.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В пункте 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
В рассматриваемом случае имеет место выкуп арендованного имущества, следовательно, к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Таким образом, основанием для данной регистрации перехода права собственности может являться только договор, содержащий существенные условия купли-продажи недвижимости. Ссылаясь на акт приема-передачи от 18.08.2009, как основание для государственной регистрации перехода права собственности, истец должен учитывать, что данный акт, как неотъемлемая часть договора аренды N 43, вместе с упомянутым договором должны содержать все существенные условия, установленные статьями 549 - 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Обе судебные инстанций при толковании пункта 2.3 договора пришли к выводу об определенно выраженной воле контрагентов: установить окончательную выкупную цену в момент выкупа имущества. Иная трактовка истцом условий договора в виде оплаты выкупной стоимости имущества судом не принимается. Указанным пунктом договора предусмотрено обязательство сторон определить выкупную цену соглашением сторон в путем соглашения дополнительного соглашения к договору. Стороны также приняли на себя обязательство при определении выкупной цены исходить из цен, сложившихся на рынке недвижимости города Йошкар-Ола на момент заключения соглашения.
В нарушение требований статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации данное обязательство сторонами не исполнено, выкупная цена имущества соглашением сторон не определена.
Суды установили, что на момент выкупа спорного помещения контрагенты не согласовали окончательную выкупную цену путем заключения дополнительного соглашения, арендатор не обращался к арендодателю с подобным предложением. Таким образом, 702 000 рублей, установленных договором в качестве первоначальной выкупной цены и уплаченных истцом, не могут считаться окончательной платой за выкуп помещения, поэтому у него не возникло права собственности на предмет аренды. Кроме того, суды обеих инстанций определили, что договор аренды N 43 не содержит указание на то, что выкупная цена может быть определена путем составления акта приема-передачи помещения в собственность, и приняли во внимание представленный в материалы дела отчет независимого оценщика об оценке рыночной и ликвидационной стоимости имущества от 07.12.2009 N 07/12/01-09 о рыночной стоимости, согласно которому стоимость спорного помещения составила 25 235 184 рубля.
Таким образом, применительно к установленным обстоятельствам суды правомерно отказали истцу в удовлетворении его исковых требований.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Изложенный заявителем довод о необоснованном отклонении судом апелляционной инстанции заявленного им ходатайства об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечить явку представителя признается несостоятельным.
Из содержания частей 3 и 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что отложение рассмотрения дела в отсутствие представителя одной из сторон в случае ее надлежащего извещения о месте и времени судебного заседания и при заявленном ходатайстве об отложении рассмотрения дела в связи с невозможностью обеспечить явку представителя является правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. Суд вправе отклонить ходатайство, если сочтет возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя одной из сторон по имеющимся в материалах дела доказательствам.
По смыслу указанных норм права отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда. Наряду с уважительностью причин неявки в судебное заседание представителя истца, участвующего в деле, при разрешении вопроса об отложении судебного разбирательства со стороны суда оценке подлежат иные обстоятельства, в том числе сложность характера спора, необходимость предоставления дополнительных доказательств и объяснений.
В рассматриваемом случае апелляционный суд счел причины неявки представителя ООО ОА "Тайна-сервис" неуважительными и счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Следовательно, нормы статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом не нарушены.
Аргумент заявителя о злоупотреблении права со стороны ответчик не нашли подтверждения.
Мнение заявителя о применении к спорным правоотношениям норм гражданского законодательства 1995 года является ошибочным, поскольку соглашение об определении выкупной цены в соответствии с требованиями пункта 2.3 договора аренды N 43 должно быть заключено на момент выкупа имущества и, следовательно, должно соответствовать действующим на момент составления такого соглашения нормам законодательства. Данное требование сторонами сделки не исполнено, соглашение не достигнуто и не оформлено в надлежащей форме.
Доводы заявителя жалобы направлены на переоценку исследованных судом доказательств и сделанных на их основе выводов, что в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию окружного суда.
Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины в кассационной инстанции, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 11.10.2010 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2011 по делу N А38-6286/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью охранное агентство "Тайна-Сервис" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий | С.В. Бабаев |
