Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 4 марта 2011 г. N Ф01-589/2011 по делу N А82-7805/2010 (ключевые темы: договор купли-продажи - земельный участок - предмет договора - главная вещь - существенные условия договора)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 4 марта 2011 г. N Ф01-589/2011 по делу N А82-7805/2010

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.

при участии представителей от истца: Лисицына А.А. (доверенность от 06.08.2009), от ответчика: Игнатьевой Н.А. (доверенность от 01.03.2011), Артамоновой Л.А. (ордер от 24.02.2011, доверенность от 10.02.2011)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Козлова Владимира Владимировича на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.12.2010, принятое судьями Поляшовой Т.М., Губиной Л.В., Великоредчаниным О.Б., по делу N А82-7805/2010 по иску индивидуального предпринимателя Козлова Владимира Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью "Ярпожинвест" о признании незаключенным договора купли-продажи и установил:

индивидуальный предприниматель Козлов Владимир Владимирович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ярпожинвест" (далее - Общество) о признании незаключенным договора купли-продажи от 18.02.2008.

Заявленное требование основано на статьях 432 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано отсутствием в договоре купли-продажи от 18.02.2008 существенных условий договора, что свидетельствует о его незаключенности.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 08.10.2010 удовлетворил заявленное требование.

Постановлением от 24.12.2010 Второй арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении требования Предпринимателя. При разрешении спора суд руководствовался статьями 432, 454, 485, 486, 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из отсутствия у сторон на момент заключения спорного договора разногласий относительно предмета договора и его цены, а также из исполнения сторонами договора купли-продажи от 18.02.2008.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя сводятся к следующему. Суд неправильно истолковал положения статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и ошибочно определил существенные условия договора без учета условий, относящихся к предмету договора и условий, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Так, суд ошибочно оценил условия раздела 11 договора как несущественные (дополнительные), поскольку в силу статей 454 и 455 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, передаваемое продавцом покупателю, относится к предмету договора, поэтому указанное в разделе 11 договора имущество, подлежащее передаче покупателю и предназначенное для обслуживания нежилых зданий, относится к предмету договора.

Спорный договор относится к категории смешанных договоров, предусмотренных частью 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предметом сделки является обязанность передать не только недвижимое имущество, но и комплекс вещей, предназначенных для его обслуживания.

Исходя из требований статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, поэтому идентифицирующие признаки земельного участка должны содержаться в самом договоре купли-продажи, а не в договоре аренды.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что факт исполнения договора (передачи имущества) имеет правовое значение для рассмотрения спора о его заключенности сделан без учета правоприменительной практики, допускающей возможность признания незаключенными исполненных договоров. Кроме того, спорный договор нельзя считать исполненным в полном объеме, поскольку покупателю не передано иное имущество, указанное в договоре.

В отзыве на кассационную жалобу Общество возразило против доводов заявителя и просило оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов кассационного производства и установил суд, Предприниматель (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.02.2008, по условиям которого продавец передал по акту приема-передачи от 18.02.2008 в собственность покупателю нежилые здания площадью 1514,80 квадратного метра, литеры И, И1, и площадью 731,6 квадратного метра, литеры К, К1, и здание зарядной станции площадью 148 квадратных метров, литер Е, а покупатель принял и оплатил цену объектов - 300 000 рублей (платежное поручение от 20.02.2008 N 170).

В разделе 2 договора предусмотрено, что здания расположены на земельном участке площадью 230 000 квадратных метров, предоставленном продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 05.10.2001 N 184, зарегистрированного в установленном законом порядке 20.12.2001.

Продавец передает покупателю права на 43 процента от общего лимита, отпущенного на газ, мощности газопровода, 43 процента от общей площади арендуемого земельного участка, 43 процента мощности действующего трансформатора и кабеля питания, подходящего к нежилым зданиям, 30 телефонных пар кабеля (раздел 11 договора).

Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что при заключении договора стороны не согласовали его существенные условия.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенными для договора купли-продажи недвижимости являются условия о цене имущества, а также данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Суд в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценил содержание договора купли-продажи от 18.02.2008 и обоснованно пришел к выводу о том, что при заключении данного договора стороны согласовали все его существенные условия.

Аргумент заявителя о несогласованности предмета договора от 18.02.2009 ввиду отсутствия идентифицирующих признаков земельного участка, на котором расположены переданные по сделке объекты, и, следовательно, о незаключенности спорного договора рассмотрен и признан судом округа несостоятельным, поскольку суд апелляционной инстанции, протолковавший условия упомянутого договора с учетом положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что спорный договор содержит конкретный адрес объектов недвижимости, позволяющий определенно установить их местонахождение. Обязанность указания в договоре купли-продажи недвижимости в подтверждение расположения объектов недвижимости на соответствующем земельном участке кадастрового номера земельного участка и невозможность определения местоположения иным образом (как то из договора аренды земельного участка, на который дается ссылка в пункте 2.1 спорного договора) действующим законодательством не предусмотрены.

Кроме того, как справедливо отметил суд апелляционной инстанции, подробная информация о полных кадастровых номерах объекта, в состав которого входит номер земельного участка, присутствует в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в свидетельствах о праве собственности истца от 06.09.2007.

Неопределение сторонами в договоре купли-продажи размера части земельного участка, права на которую переходят от продавца к покупателю недвижимости не имеет правового значения и не может являться основанием для признания договора незаключенным в силу следующего.

На основании пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, право аренды земельного участка, на котором расположены переданные по спорному договору объекты, перешло к Обществу в силу прямого указания закона.

Договор купли-продажи от 18.02.2008 исполнен сторонами, имущество передано по акту приема-передачи, оплачено покупателем в полном объеме (платежное поручение от 20.02.2008 N 170) у суда не было оснований для оценки упомянутого договора как незаключенного.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Довод заявителя об отнесении договора купли-продажи от 18.02.2008 к смешанным договорам, предусмотренным частью 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется, так как основан на неправильном толковании статей 421, 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит условиям оспариваемого договора.

Ссылка заявителя на то, что предметом данного договора является также комплекс вещей, указанных в разделе 11 договора от 18.02.2008, является несостоятельной, поскольку включение в договор условий раздела 11 направлено на обеспечение условий пользования недвижимым имуществом после его передачи покупателю. В пункте 11.2 договора определено, что содержание всех объектов отражается в дополнительных соглашениях сторон. Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что распределение процентных прав на коммуникации является дополнительным условием договора, не влекущим его незаключенности в целом, поскольку договор в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным после согласования всех существенных условий договора.

Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (статья 134 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем доказательств существования коммуникаций в составе сложной вещи не имеется и указанный факт опровергается имеющимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права и техническими паспортами.

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Однако между спорными помещениями и коммуникациями, предназначенными также для обслуживания иных объектов недвижимого имущества, отсутствует та взаимосвязь, которая позволяла бы рассматривать их как главную вещь и принадлежность.

Таким образом, не имело значения, передавались ли по договору помещения в здании или отдельные нежилые здания; ни в том, ни в другом случае коммуникации, указанные в договоре от 18.02.2008, не могут являться принадлежностью к главной вещи, и не являются предметом договора купли-продажи.

Доводы заявителя жалобы направлены на переоценку исследованных судом доказательств и сделанных на их основе выводов, что в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию окружного суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в кассационной инстанции, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.12.2010 по делу N А82-7805/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Козлова Владимира Владимировича - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: