(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 октября 2010 г. по делу N А38-758/2009 Суд правомерно отказал Обществу в признании недействительным отказа в государственной регистрации договора ипотеки в связи с прекращением залога путем исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 25 октября 2010 г. по делу N А38-758/2009
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.
при участии представителей от заявителя: Иногородцева А.Х. по доверенности от 24.02.2010 N 2, Ортина А.И. по доверенности от 11.01.2010,
от третьих лиц - ООО "Новый дом": Борисова И.Г. по доверенности от 05.02.2010, - ООО "Мета-Сервис": Борисова И.Г. по доверенности от 10.11.2009
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - открытого акционерного общества "Мета" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 04.03.2010, принятое судьей Коноваловым И.М., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2010, принятое судьями Захаровой Т.А., Рубис Е.А., Смирновой И.А., по делу N А38-758/2009 по заявлению открытого акционерного общества "Мета" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки, третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Новый дом", общество с ограниченной ответственностью "Мета-Сервис", и установил:
открытое акционерное общество "Мета" (далее - ОАО "Мета", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл (далее - Управление) в государственной регистрации ипотеки 29 объектов недвижимости.
Требования основаны на статьях 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) и статье 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) и мотивировано тем, что оспариваемый отказ не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной деятельности.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Новый дом" (далее - ООО "Новый дом") и общество с ограниченной ответственностью "Мета-Сервис" (далее - ООО "Мета-Сервис").
Сославшись на статьи 410, 413, 431, пункт 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд решением от 04.03.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.06.2010, отказал в удовлетворении заявленных требований. Судебные инстанции пришли к выводу о правомерности отказа, поскольку соглашение о зачете встречных требований от 11.02.2007 является законным и подтверждает уплату долга за недвижимое имущество, из которого следует, что Общество не могло приобрести право на ипотеку в связи с неисполнением договора купли-продажи 29 объектов недвижимости.
Не согласившись с судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель не согласен с выводом суда об отсутствии у ООО "Мета-Сервис" задолженности по оплате объектов недвижимости. По мнению Общества, заключив дополнительное соглашение от 10.04.2005 к указанному договору, единоличный исполнительный орган ОАО "Мета" действовал в нарушение решения общего собрания акционеров Общества. Заявитель полагает, что в рассматриваемом споре отсутствовали основания для проведения зачета встречных требований, и имелась необходимость применения норм вексельного законодательства. Суды первой и апелляционной инстанций необоснованно не приняли в качестве доказательств соответственно акт сверки взаимных расчетов от 31.07.2007 и копию допроса свидетеля от 28.04.2010.
В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель третьих лиц сослался на законность и обоснованность судебных актов и просил оставить жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители Общества полностью поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, просили отменить оспариваемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт.
При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства Управление не обеспечило явку представителя в третью инстанцию. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и выслушав представителей лиц, участвующих в деле, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Как усматривается из документов и установил суд, Общество (продавец) и ООО "Мета-Сервис" (покупатель) заключили договор купли-продажи от 11.03.2005 двадцати девяти объектов недвижимости, расположенных по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, ул. Полевая, д. 80.
Стоимость имущества определена в размере 9 650 000 рублей (подпункт 3.1 договора).
Общество исполнило обязанности продавца в полном объеме, передав покупателю в собственность 29 объектов недвижимости, переход права собственности на которые зарегистрирован в установленном законом порядке.
Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 19.03.2007 по делу N А38-360-11/37-2007 в отношении Общества введена процедура наблюдения, и решением от 19.07.2007 по тому же делу ОАО "Мета" признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден Казакбаев Гарифжан Алимович.
Конкурсный управляющий, полагая, что ООО "Мета-Сервис" на момент государственной регистрации перехода права собственности исполнило свои обязательства по оплате имущества по договору купли-продажи от 11.03.2005 не в полном объеме, у Общества сохранилось право залога на объекты недвижимости, подлежащее государственной регистрации, обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации залога на проданное имущество от 29.12.2008.
Сославшись на абзац 11 пункта 1 статьи 20 Закона о госрегистрации, Управление в сообщении от 28.01.2009 N 02/034/2008-782 отказало в государственной регистрации ипотеки ввиду имеющихся противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Посчитав данный отказ не соответствующим действующему законодательству и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Согласно статье 2 Закона о госрегистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В абзацах 1 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона о госрегистрации предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
В решение об отказе в государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости Управление сослалось на наличие противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными; возможность регистрации залога в судебном порядке, поскольку он затронет права третьих лиц; частично произведенную оплату в сумме 3 000 000 рублей при обращении за регистрацией перехода права собственности; невыделение объектов, предназначенных для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств; необращение сторон договора с заявлением о государственной регистрации ипотеки, не зарегистрированной ранее, в течение двух лет, а также указание в подпункте 1.2 соглашения к договору, заключенному между ООО "Мета-Сервис" и ООО "Новый дом" от 10.02.2007 на то, что на момент подписания договора отчуждаемое имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом и в залоге и не является предметом спора.
Суд установил, что взаимные обязательства сторон возникли из заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.03.2005, который является документальным выражением сложившегося волеизъявления сторон и совершения определенных действий.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.
В соответствии с подпунктами 4.1 - 4.3 упомянутого договора покупатель обязан оплатить имущество в следующем порядке: часть стоимости имущества в размере 3 000 000 рублей - в течение одного месяца с момента подписания договора, вторую часть в размере 3 000 000 рублей - в течение 15 дней после получения свидетельств о регистрации права собственности на объекты недвижимости, оставшуюся часть в размере 3 650 000 рублей - в течение трех месяцев после оформления в установленном порядке права собственности на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, то есть данный договор заключен сторонами на условиях оплаты товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит).
Впоследствии контрагенты заключили дополнительное соглашение от 10.04.2005 к указанному договору, которым дополнили договор подпунктом 9.1 следующего содержания: "стороны приходят к соглашению, что при регистрации перехода права у покупателя не возникает ипотека в силу закона".
Протолковав в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд правомерно счел, что в тексте договора от 11.03.2005 допущена сторонами опечатка в определении лица, у которого не должна возникнуть ипотека в силу закона, поскольку таким лицом может быть только продавец, так как иное соглашение в пользу покупателя не допускают правила пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, действующее законодательство предусматривает ограничение нахождения товара в залоге у продавца периодом с момента передачи товара покупателю и до его оплаты.
При оценке дополнительного соглашения от 10.04.2005 суд пришел к выводу о том, что соглашение подписано уполномоченными лицами сторон договора, скреплено печатями и в соответствии с действующим законодательством не оспорено и не признано недействительным.
Таким образом, суд обоснованно указал на то, что условие об отсутствии основания для возникновения у продавца права ипотеки в силу закона соответствует действующему законодательству и предусмотрено сторонами договора.
Ссылка Общества на наличие у ООО "Мета-Сервис" задолженности по оплате объектов недвижимости отклоняется в силу следующего.
В соответствии с дополнительным соглашением от 10.04.2005 стороны изменили подпункт 4.4 договора, изложив его в следующей редакции: "указанная в пунктах 4.2 - 4.3 сумма оплачивается покупателем путем передачи векселей на сумму 6 650 000 рублей".
В материалы дела представлено соглашение о зачете встречных требований от 11.02.2007, заключенное между ООО "Мета-Сервис" и ОАО "Мета", согласно которому ООО "Мета-Сервис" является должником Общества в части неисполненных обязательств, возникших из договора купли-продажи имущества от 11.03.2005 и дополнительного соглашения к нему от 10.04.2005, в сумме 6 650 000 рублей, подлежащих оплате ООО "Мета-Сервис" как покупателем путем передачи векселей на указанную сумму.
Согласно пункту 2 соглашения Общество является должником ООО "Мета-Сервис" как векселедатель, получивший от векселедержателя на оплату по акту приема-передачи от 11.02.2007 восемь простых векселей, соответствующих указанным в данном акте реквизитам, на общую сумму долга 21 367 000 рублей и 4 434 968 рублей процентов.
С учетом произведенного сторонами частичного зачета встречных однородных требований долговые обязательства ООО "Мета-Сервис", указанные в пункте 1 соглашения, считаются погашенными полностью, а долг ООО "Мета-Сервис" перед ОАО "Мета" по договору от 11.03.2005 в сумме 6 650 000 рублей - погашенным (пункт 3 соглашения).
Данные обстоятельства подтверждают исполнение соглашения, направленное на зачет взаимных денежных требований в результате передачи векселей.
В пункте 1 акта приема-передачи векселей от 11.02.2007 указано, что ООО "Мета-Сервис" (векселедержатель) предъявляет для оплаты ОАО "Мета" (векселедателю) простые векселя открытого акционерного общества "Зеберс", правопреемником по всем обязательствам которого является ОАО "Мета", и простые векселя ОАО "Мета".
Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны (статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно с момента передачи по акту от 11.02.2007 векселя перешли в собственность Общества и по условиям соглашения прекратились долговые обязательства ООО "Мета-Сервис" по договору купли-продажи от 11.03.2005 в сумме 6 650 000 рублей.
В пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2000 N 33/14 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей" разъяснено, что в тех случаях, когда одна из сторон обязуется передать вексель, а другая сторона обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (цену), к отношениям сторон применяются нормы о купле-продаже.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд пришел к правомерному выводу о том, что соглашение о зачете встречных требований от 11.02.2007 и акт приема-передачи векселей от 11.02.2007 являются достоверными и убедительными доказательствами погашения ООО "Мета-Сервис" долга по оплате недвижимого имущества.
Кроме того, передаточный акт от 11.02.2007 указывает на то, что ОАО "Мета", как правопреемник по всем обязательствам ОАО "Зеберс", является векселедателем по всем векселям, что в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации является прекращением вексельного обязательства, поскольку получение векселедателем своих векселей влечет совпадение кредитора и должника в одном лице.
Таким образом, суд обоснованно счел, что ООО "Мета-Сервис" исполнило денежное обязательство по оплате объектов недвижимости в полном объеме.
Более того, на день подачи заявления о государственной регистрации ипотеки в отношении 28 объектов недвижимости зарегистрировано право собственности ООО "Новый дом".
При указанных обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания незаконным отказа Управления в государственной регистрации ипотеки на 29 объектов недвижимости.
Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, окружным судом рассмотрены и отклонены в полном объеме в силу их правовой несостоятельности.
Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены судебных актов не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 04.03.2010 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2010 по делу N А38-758/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Мета" - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Мета" в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины, за рассмотрение кассационной жалобы. Арбитражному суду Республики Марий Эл выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий | Д.В. Чернышов |
В.Ю. Павлов
