(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 октября 2010 г. N Ф01-3104/10 по делу N А82-11940/2009 Суд пришел к необоснованному выводу о наличии оснований для удержания ответчиком суммы, уплаченной в качестве задатка по предварительному договору, в связи с чем обжалуемые судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 15 октября 2010 г. N Ф01-3104/10 по делу N А82-11940/2009
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.
при участии представителей от истца: Севостьянова А.Ю. по доверенности от 21.06.2010 N Д318-102/ор,
от ответчика - индивидуального предпринимателя Буровой Е.Г.: Лузиной Ю.В. по доверенности от 05.10.2010
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Катэн" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.03.2010, принятое судьей Гусевой Н.А., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010, принятое судьями Кобелевой О.П., Дьяконовой Т.М., Сандаловым В.Г., по делу N А82-11940/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью "Катэн" к индивидуальному предпринимателю Буровой Елене Григорьевне, обществу с ограниченной ответственностью фирма "Инкомпроект" о признании предварительного договора незаключенным, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами и установил:
общество с ограниченной ответственностью "Катэн" (далее - ООО "Катэн") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю Буровой Елене Григорьевне (далее - Предприниматель) и обществу с ограниченной ответственностью фирма "Инкомпроект" (далее - ООО "Инкомпроект") о признании предварительного договора от 28.09.2007 N 33/ор незаключенным и о взыскании 9 604 126 рублей, в том числе 8 198 400 рублей неосновательного обогащения и 1 405 726 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами с 18.01.2008 по 12.08.2009.
Требования основаны на статьях 395, 429, 432, 607, 1102 и 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы отсутствием в предварительном договоре данных, позволяющих определенно установить предмет договора.
Сославшись на пункт 1 статьи 380, пункт 3 статьи 429, пункт 1 статьи 432, пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 23.03.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.06.2010, отказал в иске. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что представленные в материалы дела документы позволяют конкретно определить помещения и их местонахождение в здании торгового центра, а уплаченные истцом денежные средства расценили в качестве задатка, не подлежащего возврату в силу уклонения истца от заключения основного договора субаренды.
Не согласившись с судебными актами, ООО "Катэн" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением норм материального и процессуального права и не соответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
По мнению заявителя, суд при рассмотрении настоящего спора не применил подлежащую применению статью 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. ООО "Катэн" указывает на ничтожность оспариваемой сделкой, поскольку на момент ее совершения ООО "Инкомпроект" не являлось собственником объекта аренды. Заявитель полагает, что, сделав вывод об уклонении истца от заключения основного договора субаренды, суд вышел за пределы исковых требований. Заявитель считает, что при правовой оценке денежных средств, уплаченных истцом по упомянутому договору, суд применил не подлежащие применению статьи 380 и 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не применил подлежащую применению статью 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, что привело к принятию незаконного судебного акта.
В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель Предпринимателя сослался на законность и обоснованность судебных актов и просил оставить жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ООО "Катэн" полностью поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт.
При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ООО "Инкомпроект" не обеспечило явку представителя в третью инстанцию. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 15.10.2010.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, окружной суд счел судебные акты подлежащими отмене в части отказа в удовлетворении иска о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующего.
Как усматривается из документов и установил суд, ООО "Инкомпроект" (собственник), Предприниматель (арендатор) и ООО "Катэн" (субарендатор) заключили предварительный договор от 28.09.2007 N 33/ор о заключении договора субаренды (в редакции протокола разногласий от 28.09.2007), согласно которому контрагенты пришли к соглашению о заключении в будущем договоров субаренды в отношении торговых помещений общей площадью 2562 квадратных метра, указанных в приложении N 1 к предварительному договору, расположенных на втором этаже в строящемся торговом центре по строительному адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Максима Горького, д. 10, в целях последующего размещения супермаркета розничной торговли аудио-, видео- и бытовой техники.
В подпункте 1.2 предварительного договора стороны предусмотрели, что договоры субаренды заключаются сторонами на условиях, предусмотренных согласованными сторонами проектами договоров субаренды, содержащимися в приложениях N 2 и 3 к предварительному договору ("Проект краткосрочного договора субаренды" и "Проект долгосрочного договора субаренды").
Договор субаренды, соответствующий "Проекту краткосрочного договора субаренды" заключается на срок до одного года и прекращается досрочно с момента государственной регистрации договора субаренды, соответствующего "Проекту долгосрочного договора субаренды", заключаемого сроком на семь лет и вступающего в силу с момента его государственной регистрации (подпункт 1.4 предварительного договора).
Дата начала торговой деятельности в торговом центре арендатора (дата официального открытия Торгового центра для посетителей) определена - 01.04.2009 (подпункт 1.5 предварительного договора).
В силу подпунктов 1.6 и 1.7 предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательства субарендатора по заключению с арендатором долгосрочного договора субаренды помещений субарендатор перечисляет арендатору задаток в размере
8 198 400 рублей в следующем порядке: 4 000 000 рублей - не позднее 10.10.2007, 4 198 400 рублей - не позднее 20.01.2008. При надлежащем исполнении сторонами своих обязательств уплаченный задаток засчитывается в счет арендной платы за первый и второй месяцы аренды помещений (4 000 000 рублей), а также в счет арендной платы за предпоследний и последний месяцы аренды помещений (4 198 400 рублей).
Общая площадь помещений подлежит уточнению сторонами на основании полученной арендатором экспликации и поэтажного плана, выданных БТИ города Рыбинска. Собственник путем подписания предварительного договора дает согласие на заключение между арендатором и субарендатором в отношении помещений любого договора субаренды на условиях по их усмотрению. Согласие является безусловным и безотзывным в течение всего срока субаренды (подпункты 1.8 и 1.10 предварительного договора).
Краткосрочный договор субаренды подписывается сторонами в срок не позднее пяти рабочих дней с даты получения от арендатора копии договора аренды, заключенного между собственником помещений и арендатором, а долгосрочный договор субаренды подписывается сторонами в срок не позднее десяти рабочих дней с даты получения от арендатора комплекта документов, необходимых для его государственной регистрации, но не позднее тридцати дней с даты регистрации договора аренды, заключенного между собственником помещений и арендатором (подпункты 2.1 и 2.2 предварительного договора).
В соответствии с подпунктом 3.2.3 предварительного договора не позднее чем за 60 календарных дней до даты начала торговой деятельности субарендатора помещения должны быть переданы субарендатору по акту доступа (приложения N 5) под монтаж торгового оборудования в состоянии, определенном в приложении N 4.
В случае уклонения арендатора от добровольного заключения краткосрочного и долгосрочного договоров субаренды арендатор возвращает субарендатору уплаченный им задаток в двойном размере в течение 10 календарных дней с момента отказа от заключения договора субаренды. Отказом арендатора от заключения долгосрочного договора субаренды признаются неполучение субарендатором предложения о заключении договор субаренды в порядке подпункта 2.2 предварительного договора, либо утрата арендатором права на заключение долгосрочного договора субаренды, либо непредоставление арендатором субарендатору документов, необходимых для государственной регистрации долгосрочного договора субаренды, либо просрочка даты открытия Торгового центра на срок более 180 календарных дней, то есть позднее 01.10.2009 (подпункт 4.1 предварительного договора).
Согласно подпункту 4.2 предварительного договора в случае уклонения субарендатора от добровольного заключения краткосрочного и долгосрочного договора субаренды, уплаченный задаток субарендатору не возвращается и остается у арендатора в виде штрафа. Отказом субарендатора от заключения долгосрочного договора субаренды признается отказ субарендатора от подписания долгосрочного договора субаренды после получения предложения от арендатора в течение 20 календарных дней с момента получения предложения субарендатором
В силу подпункта 6.7 предварительного договора данный договор вступает в силу с даты его подписания обеими сторонами и действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств по предварительному договору или до 01.10.2016 в зависимости от того, что наступит ранее.
В приложениях к предварительному договору сторонами согласованы: поэтажный план помещений (приложение N 1), условия краткосрочного договора субаренды помещений (приложение N 2), условия договора субаренды помещений (приложение N 3), состояние помещений, передаваемых по акту доступа (приложение N 4) и условия акта доступа (приложение N 5), ассортиментный перечень товаров, реализуемых субарендатором (приложение N 6).
ООО "Катэн" во исполнение условий предварительного договора перечислило Предпринимателю 8 198 400 рублей в качестве оплаты задатка (платежные поручения от 12.10.2007 N 142 и от 18.01.2008 N 6).
ООО "Инкомпроект" неоднократно обращалось к ООО "Катэн" с вопросом согласования проектного решения по размещению арендуемых помещений и передачи помещения по акту доступа, что подтверждается перепиской, представленной в материалы дела.
ООО "Катэн" неоднократно обращалось к Предпринимателю с требованиями сообщить дату открытия торгового центра и оплаты неустойки за задержку его открытия, что также подтверждается перепиской, представленной в материалы дела.
Предприниматель в ответ на обращения истца сообщил о готовности оплаты неустойки в течение 10 дней с момента начала торговой деятельности, а действия ООО "Катэн" по уклонению от принятия помещения по акту доступа расценил в качестве уклонения от заключения краткосрочного договора субаренды с правом оставления суммы задатка у себя в виде штрафа (письма от 17.08.2009 N 143/22 и от 27.08.2009 N 147/22).
Здание торгового центра введено в эксплуатацию 30.09.2009.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.12.2009 серии 76-АБ N 051376 ООО "Инкомпроект" является собственником здания торгового центра общей площадью 14 588,1 квадратного метра, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Максима Горького, д. 10.
ООО "Инкомпроект" (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 30.09.2009, по условиям которого арендатор принял в арендное пользование помещение второго этажа указанного здания, общей площадью 2562 квадратных метра, для использования под торговую точку на 11 месяцев с возможностью пролонгации на следующие 11 месяцев.
Основной договор субаренды сторонами не заключен.
Посчитав, что предварительный договор является незаключенным, ООО "Катэн" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
По правилам статьи 429 Кодекса, на основании предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункты 1 и 3).
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд установил, что предварительный договор от 28.09.2007 N 33/ор и приложения в нему содержат все существенные условия, в том числе поэтажный план помещений, условия краткосрочного договора субаренды помещений, условия договора субаренды помещений, состояние помещений, передаваемых по акту доступа и условия акта доступа, а также ассортиментный перечень товаров, реализуемых субарендатором, и пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемый договор соответствует действующему законодательству, в связи с чем является заключенным.
По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.
Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.
Исходя из буквального содержания условий предварительного договора от 28.09.2007 N 33/ор, несостоявшиеся контрагенты посчитали платеж в сумме 8 198 400 рублей задатком в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения (подпункты 1.6, 1.7 и 4.2 предварительного договора). Содержание указанных подпунктов не позволяет квалифицировать названный платеж в качестве иного способа обеспечения обязательства, предусмотренного законом либо договором, поскольку он прямо поименован задатком.
Вместе с тем кассационная инстанция полагает, что соглашение сторон о задатке в предварительном договоре в счет еще несуществующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству.
Пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Предварительный договор не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.
Следовательно, применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применение к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае неправомерно.
Аналогичная позиция высказана в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.01.2010 N 13331/09.
Таким образом, суд, ошибочно применив пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к необоснованному выводу о наличии оснований для удержания ответчиком суммы, уплаченной в качестве задатка по предварительному договору.
Основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является применение закона, не подлежащего применению.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, определить правовую природу внесенного ООО "Катэн" платежа в соответствии с подпунктами 1.6 и 1.7 предварительного договора, определить размер неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами и принять законное и обоснованное решение.
Разрешение вопроса о распределении расходов по государственной пошлине с кассационной жалобы следует поручить Арбитражному суду Ярославской области, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288, пунктами 1 и 2 части 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.03.2010 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 по делу N А82-11940/2009 отменить в части отказа во взыскании 9 604 126 рублей, в том числе 8 198 400 рублей неосновательного обогащения и 1 405 726 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами с 18.01.2008 по 12.08.2009.
Направить настоящее дело в отмененной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области.
Названные решение и постановления в остальной части оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий | Д.В. Чернышов |
В.Ю. Павлов
