Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 6 октября 2010 г. по делу N А31-8310/2009 Суд пришел к выводу о том, что земельный участок не может быть объектом гражданских прав, поскольку не прошел государственный кадастровый учет, в связи с чем признал договор купли-продажи спорного участка незаключенным

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 6 октября 2010 г. по делу N А31-8310/2009

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.

при участии представителей от истца: Горбенко С.А. (доверенность от 18.02.2010 N 01/10), Корнеевой Т.И. (приказ от 17.04.2008 N 14),

от ответчика: Задоровой С.А. (доверенность от 01.12.2009)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - колхоза имени Ленина на решение Арбитражного суда Костромской области от 02.04.2010, принятое судьей Егоровой О.Ю., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010, принятое судьями Тетерваком А.В., Великоредчаниным О.Б., Губиной Л.В., по делу N А31-8310/2009 по иску закрытого акционерного общества Управляющая компания "Эффективное инвестирование" к колхозу имени Ленина и по иску колхоза имени Ленина к закрытому акционерному обществу Управляющая компания "Эффективное инвестирование" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части условий продажи и применения последствий ничтожной сделки, третье лицо - Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, и установил:

закрытое акционерное общество Управляющая компания "Эффективное инвестирование" (далее - ЗАО УК "Эффективное инвестирование", Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к колхозу имени Ленина (далее - Колхоз) о взыскании 5 335 500 рублей долга по договору купли-продажи земельного участка от 30.05.2006 N 01-КЗ.

Исковые требования основаны на статьях 307, 308, 309, 310, 450, 451, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и мотивированы уклонением ответчика от возврата уплаченных истцом денежных средств по договору от 30.05.2006 N 01-КЗ.

Колхоз обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к ЗАО УК "Эффективное инвестирование" о признании договора купли-продажи земельного участка от 30.05.2006 N 01-КЗ в части условий и порядка продажи участка, как не соответствующего требованиям закона, и о применении последствий ничтожной сделки (дело N А31-9201/209).

Определением Арбитражного суда Костромской области от 09.12.2009 дела N А31-9201/2009 и А31-8310/2009 объединены в одно производство и делу присвоен N А31-8310/2009.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Колхоз уточнил исковые требования и просил:

- признать договор, заключенный между Колхозом и ЗАО УК "Эффективное инвестирование" в части условий и порядка продажи земельных участков, а именно пункты 1.3, 1.6, 3.1.3 договора; пункты 1.3, 1.4, 1.5, 1.6 и пункт 2 дополнительного соглашения N 3, как не соответствующие требованиям закона;

- применить к договору в части условий и порядка продажи земельных участков последствия ничтожной сделки, реституцию: возврат денежных средств, полученных Колхозом как предоплату стоимости земли, а именно 2 000 000 рублей;

- взыскать с ЗАО УК "Эффективное инвестирование" возврат государственной пошлины в размере 2000 рублей и расходы, потраченные на юридическую помощь, в размере 35 000 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (далее - Департамент).

Суд решением от 02.04.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.06.2010, взыскал с Колхоза в пользу Общества 5 335 500 рублей неосновательного обогащения, в удовлетворении требований Колхоза отказал. Руководствуясь статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 6, 11.1, пунктом 1 статьи 37, статьями 68, 70 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 14, пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон о государственном земельном кадастре), статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 211-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", суд пришел к выводу о том, что земельный участок площадью 73 000 квадратных метров не может быть объектом гражданских прав, поскольку не прошел государственный кадастровый учет, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка от 30.05.2006 N 01-КЗ является незаключенным.

Не согласившись с решением и постановлением, Колхоз обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушением норм материального права.

Основные доводы заявителя сводятся к следующему. Суд не дал надлежащей правовой оценки направленным и отозванным извещениям, хотя в настоящее время Департамент может руководствоваться извещением от 30.01.2009 о продаже земельных участков стоимостью 14 000 000 рублей.

Договор купли-продажи от 30.05.2006 является смешанным договором и содержит как элементы договора купли-продажи, так и элементы договора инвестиционной деятельности. Кроме того, указанный договор по своей сущности является предварительным, поскольку не содержит достаточного количества условий, чтобы считать его основным.

В договоре отсутствует преимущественное право субъекта Российской Федерации, или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже (статья 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Представитель Колхоза в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Общество в отзыве на кассационную жалобу и его представители в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, так как считают принятые судебные акты законными и обоснованными.

Суд удовлетворил ходатайство Департамента о рассмотрении кассационной жалобы без участия его представителя.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Колхоз (продавец) и ЗАО УК "Эффективное инвестирование" (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 30.05.2006 N 01-КЗ, по условиям которого продавец обязался оформить в свою собственность земельный участок, находящийся в долевой собственности Колхоза и расположенный в границах кадастровой карты Колхоза, а после перевода его в земли поселений продать в собственность покупателя.

В пункте 1.2 договора предусмотрено, что продаваемый земельный участок площадью 73 000 квадратных метров, находящийся в границах плана, расположен по адресу: Костромская область, Красносельский район, село Густомесово, и относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 1.3 договора продавец обязался оформить кадастровый план и получить кадастровый номер продаваемого земельного участка в течение 20 дней с момента оформления земельного участка в свою собственность, перевести указанный в пункте 1.2 договора земельный участок в категорию земель поселений в течение 45 дней с момента изготовления кадастрового плана земельного участка.

В пункте 1.4 договора установлено, что продавец обязался после оформления документов и получения акта о переводе сельскохозяйственных земель в земли поселений передать участок покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора стоимость земельного участка в сроки, предусмотренные договором.

Согласно пункту 2.1 договора сумма договора составила 14 000 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.2 составила 3 000 000 рублей, перевод земельного участка для разрешенного использования как земли поселений, обременен инвестициями в размере 11 000 000 рублей согласно письму Департамента агропромышленного комплекса администрации Костромской области от 19.05.2006 N 02-12/125.

В пункте 2.2 договора указано, что покупатель производит оплату денежных средств, указанных в пункте 2.1, по следующей схеме:

- первый транш 3 000 000 рублей в течение пяти дней после заключения договора, для целей предоплаты стоимости земли - 2 000 000 рублей и первого этапа инвестиций в размере 1 000 000 рублей (пункт 2.2.1);

- второй транш в течение десяти дней после предоставления отчета об использовании первой части денежных средств, указанных в пункте 2.2.1, покупатель производит перечисление 2 000 000 рублей для целей предоплаты стоимости земли - 1 000 000 рублей и второго этапа инвестиций в размере 1 000 000 рублей (пункт 2.2.2);

- третий транш через один месяц после выплаты денежных средств, указанных в пункте 2.2.2 договора, и при условии полного выкупа земель, перевода земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность продавца и предоставлении отчета об использовании денег, указанных в пункте 2.2.2 договора, с приложением подлинного платежного поручения и подлинным штампом банка, покупатель производит оплату инвестиций в сумме 2 000 000 рублей (пункт 2.2.3);

- четвертый транш: покупатель производит оплату 7 000 000 рублей оставшихся инвестиций продавцу после перевода земельного участка в земли поселений и государственной регистрации настоящего договора с полным оформлением участка в собственность покупателя по схеме: 1 000 000 рублей в течение пяти дней с момента государственной регистрации договора, остальные в течение шести месяцев равными долями, по 1 000 000 рублей в месяц.

Стороны подписали дополнительные соглашения от 18.04.2007 N 1, от 26.01.2009 N 2 и от 27.05.2009 N 3 к договору от 30.05.2006 N 01-КЗ.

По условиям дополнительного соглашения от 26.01.2009 N 2 пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "Продаваемый земельный участок размером 730010,6 квадратного метра, состоящий из четырех участков со следующими кадастровыми номерами:

- 44:08:06 2705:0029 площадью 404999,11 квадратного метра,

- 44:08:06 2705:0030 площадью 13267 квадратных метров,

- 44:08:06 2705:0031 площадью 2946,49 квадратного метра,

- 44:08:06 2705:57 площадью 308798 квадратных метров, находящихся в границах плана, расположен по адресу: Красносельский район, село Густомесово, относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.".

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.05.2009 N 3 стороны внесли следующие изменения:

- дополнить договор пунктом 2.2.5 следующего содержания: "Покупатель вправе по заявкам продавца выплачивать суммы стоимости продаваемого земельного участка и суммы инвестиций с опережением графика, установленного пунктом 2.2 договора;

- дополнить договор пунктом 2.2.6 следующего содержания: "Суммы стоимости продаваемого земельного участка и суммы инвестиций, указанные в настоящем договоре, не облагаются НДС, поскольку продавец является сельскохозяйственным товаропроизводителем, уплачивающим единый сельскохозяйственный налог в порядке, установленном главой 26.1 Налогового кодекса Российской Федерации;

- в первом предложении пункта 2.2.2 договора слова "_ в течение десяти дней _" заменить словами "_. частями, начиная с десятого дня _", далее по тексту договора.

- первое предложение пункта 2.2.3 договора, после слов "_в собственность продавца _", дополнить текстом следующего содержания: ".. при соблюдении сроков, установленных пунктом 1.3 договора _", далее по тексту договора;

- первое предложение пункта 2.3 договора, после слов "_ понесенных продавцом на оформление земельного участка в свою собственность _", дополнить текстом следующего содержания: "_которую стороны согласовали в сумме, указанной в первом предложении пункта 2.1.1 договора и в пункте 1 отчета Колхоза об использовании инвестиционных средств от 19.09.2006 _", далее по тексту договора;

- дополнить договор пунктом 1.9 следующего содержания: "Стороны обязаны соблюдать преимущественнее право субъекта Российской Федерации и муниципального образования на покупку продаваемого земельного участка, установленное статьей 8 Закона Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ и статье 6 Закона Костромской области от 05.03.2004 N 172-ЗКО, направив соответствующие извещения не позднее, чем за два месяца до истечения срока, установленного пунктом 1.6 настоящего договора.".

Во исполнение условий договора истец уплатил ответчику 5 335 500 рублей, что подтверждается платежными поручениями: от 02.06.2006 N 5 на сумму 3 000 000 рублей, от 19.10.2006 N 12 на сумму 360 000 рублей, от 21.12.2006 N 18 на сумму 157 500 рублей, от 21.12.2006 N 19 на сумму 248 000 рублей, от 27.03.2007 N 4 на сумму 1 000 000 рублей, от 10.08.2007 N 24 на сумму 300 000 рублей и от 17.12.2007 N 79 на сумму 270 000 рублей.

Колхоз направил Департаменту извещение от 20.07.2009 о намерении продать земельные участки сельскохозяйственного назначения в порядке пункта 2 статьи 8 Закона Российской Федерации "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Извещение получено Департаментом 22.07.2009.

Письмом от 10.08.2009 N 4952/з Департамент сообщил Колхозу о намерении приобрести земельные участки в пользу Костромской области, реализуя тем самым предоставленное законом субъекту федерации преимущественное право.

Общество направило Колхозу требование от 08.10.2009 N 52 о расторжении договора и возврате денежных средств.

Колхоз принял требование истца о расторжении договора и выразил согласие возвратить уплаченную истцом сумму - 5 335 500 рублей.

В связи с невозвратом ответчиком истцу суммы долга, ЗАО УК "Эффективное инвестирование" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержится в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент подписания договора купли-продажи от 30.05.2006 N 01-КЗ), согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

По смыслу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Закона о государственном земельном кадастре (действовавшего в момент возникновения спорных правоотношений), индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета.

В силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет.

Из содержания приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.

В рассматриваемом случае в договоре купли-продажи от 30.05.2006 N 01-КЗ отсутствует кадастровый номер земельного участка. Доказательств постановки спорного земельного участка на кадастровый учет в материалы дела не представлено, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в упомянутом договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект гражданских прав, и обоснованно счел данный договор купли-продажи незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При обращении в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт пользования ответчиком денежными средствами, факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца и размер неосновательного обогащения.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценил представленные в дело доказательства и правомерно пришел к выводу о наличии неосновательного обогащения Колхоза за счет истца.

Ссылка заявителя на то, что договор купли-продажи от 30.05.2006 является смешанным договором и содержит как элементы договора купли-продажи, так и элементы договора инвестиционной деятельности, отклоняется, поскольку на момент подписания упомянутого договора предмет инвестирования отсутствовал.

Утверждение заявителя о том, что спорная сделка представляет собой предварительный договор, противоречит материалам дела и содержанию договора купли-продажи.

С учетом изложенного кассационная жалоба заявителя не подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Костромской области от 02.04.2010 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010 по делу N А31-8310/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу колхоза имени Ленина - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

В.Ю. Павлов Д.В. Чернышов