(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 октября 2010 г. по делу N А17-9472/2009 Суд отказал в удовлетворении требования о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку пришел к выводу о том, что данное соглашение является незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 5 октября 2010 г. по делу N А17-9472/2009
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Апряткиной Г.С.,
судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.
без участия представителей сторон
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Пономаренко Газизы Газизьяновны на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.07.2010, принятое судьями Сандаловым В.Г., Дьяконовой Т.М., Гуреевой О.А., по делу N А17-9472/2009 Арбитражного суда Ивановской области по иску индивидуального предпринимателя Пономаренко Газизы Газизьяновны к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Ирине Николаевне о признании недействительными договора аренды нежилого помещения и дополнительного соглашения к договору и установил:
индивидуальный предприниматель Пономаренко Газиза Газизьяновна обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Ирине Николаевне о признании недействительными договора аренды нежилого помещения от 01.01.2006 N 103 и дополнительного соглашения к нему от 01.10.2008.
Исковые требования основаны на статьях 164, 165, 609, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы отсутствием регистрации предпринимателя Воробьевой И.Н. в качестве арендодателя в договоре 01.01.2006 N 103 при переходе к ней права собственности и отсутствием государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.10.2008 к договору от 01.01.2006.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 26.03.2010 исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным дополнительное соглашение от 01.10.2008 к договору от 01.01.2006, в остальной части иска отказал.
При этом суд исходил из того, что новый собственник - индивидуальный предприниматель Воробьева И.Н., заключивший сделку купли-продажи помещения, приобрел все полномочия собственника объекта недвижимости, в том числе на владение, пользование, распоряжение собственным имуществом, а также применительно к статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации на несение расходов по его содержанию. Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. После приобретения спорного имущества ответчиком договор аренды от 01.01.2006 продолжил действие.
Суд признал дополнительное соглашение к договору аренды недействительным с момента его подписания, поскольку стороны после его подписания в установленном статьями 450, 452, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке не зарегистрировали изменения в договор.
Постановлением от 06.07.2010 Второго арбитражного апелляционного суда решение суда отменено, в удовлетворении требования о признании недействительным дополнительного соглашения от 01.10.2008 к договору аренды от 01.01.2006 N 103 отказано. Руководствуясь пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд пришел к выводу о том, что дополнительное соглашение от 01.10.2008 к договору аренды от 01.01.2006 не является заключенным до момента его государственной регистрации.
Не согласившись с постановлением, индивидуальный предприниматель Пономаренко Г.Г. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
По мнению заявителя, ссылка суда апелляционной инстанции на пункт 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и на вывод о том, что дополнительное соглашение от 01.10.2008 к договору аренды от 01.01.2006 не является заключенным до момента его государственной регистрации, противоречит приведенным им в судебном акте нормам права.
Индивидуальный предприниматель Воробьева И.Н. в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя и просил оставить постановление апелляционной инстанции без изменения.
Суд удовлетворил ходатайство индивидуального предпринимателя Воробьевой И.Н. о рассмотрении кассационной жалобы без участия ее представителя.
При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства индивидуальный предприниматель Пономаренко Г.Г. не обеспечил явку представителя в третью инстанцию.
Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Тейково (арендодатель), МУП МПО ЖКХ (балансодержатель) и индивидуальный предприниматель Пономаренко Г.Г. (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.01.2006 N 103, в соответствии с которым арендатору передано в пользование встроенное нежилое помещение общей площадью 90 квадратных метров (в том числе торговый зал - 16,3 квадратного метра и салон швейных услуг - 52,4 квадратного метра), расположенное на первом этаже дома N 24 по улице Октябрьской в городе Тейкове Ивановской области, для размещения магазина и оказания швейных услуг, на срок с 01.01.2006 по 31.12.2021
В пункте 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится самостоятельно без выписки счетов, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным в сумме 1/12 части годового платежа.
В случае изменения ставок арендной платы арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы, согласно принятым Городским муниципальным Советом города Тейково ставкам и сообщить об изменениях арендатору (пункт 3.5 договора).
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи объекта от 01.01.2006, подписанному арендодателем, балансодержателем и арендатором.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 09.06.2006.
На основании аукциона от 14.03.2008 индивидуальный предприниматель Воробьева И.Н. по договору купли-продажи от 24.03.2008 приобрела спорное помещение у Муниципального унитарного предприятия "Многоотраслевое производственное объединение жилищно-коммунального хозяйства", действовавшего по договору от 07.11.2007 N 11/2007/001 о закреплении за предприятием муниципального имущества на праве хозяйственного ведения.
Согласно пункту 5 договора купли-продажи объект обременен правом арендатора предпринимателя Пономаренко Г.Г. по договору аренды от 01.01.2006 N 103 со сроком действия до 31.12.2021.
Помещение передано новому собственнику по акту приема-передачи от 24.03.2008.
В соответствии с отметкой на договоре переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 20.05.2008, о чем Воробьевой И.Н. выдано свидетельство о государственной регистрации права от 29.05.2008 серии 37-АА N 281434.
Индивидуальный предприниматель Воробьева И.Н. (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Пономаренко Г.Г. (арендатор) подписали дополнительное соглашение от 01.10.2008 N 02 к договору аренды нежилого помещения от 01.01.2006 N 103.
Из пунктов 4 и 5 дополнительного соглашения от 01.10.2008 усматривается, что стороны дали согласие на внесение изменений в договор от 01.01.2006 N 103 в связи с повышением арендной платы с 01.01.2009: при условии установки арендатором в арендуемом помещении в срок до 31.10.2008 за свой счет пожарной сигнализации (пункт 3 соглашения) арендная плата с 01.01.2009 по 31.03.2009 за арендованное имущество составляет 500 рублей за один квадратный метр в месяц и определена в размере 45 000 рублей в месяц, арендная плата с 01.04.2009 по 31.12.2009 составляет 555 рублей 55 копеек за один квадратный метр в месяц и определена в размере 50 000 рублей в месяц, в случае невыполнения условий, изложенных в пункте 3 соглашения, арендная плата составляет с 01.01.2009 по 31.12.2009 555 рублей 55 копеек за один квадратный метр в месяц и определена в размере 50 000 рублей в месяц.
Арендная плата по настоящему договору вносится арендатором самостоятельно без выписки счетов не позднее пятого числа месяца, следующего за отчетным. За просрочку платежей по арендной плате арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,3 процента от месячной арендной платы за каждый день просрочки (пункты 6 и 7 соглашения).
Остальные условия договора, не затронутые настоящим соглашением, остаются неизменными (пункт 8 соглашения).
Индивидуальный предприниматель Пономаренко Г.Г. обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что отсутствие регистрации предпринимателя Воробьевой И.Н. в качестве арендодателя по договору аренды 01.01.2006 N 103 при переходе к ней права собственности, а также отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.10.2008 влекут их недействительность.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Суд апелляционной инстанции установил, что дополнительное соглашение от 01.10.2008 к договору аренды от 01.01.2006 N 103, которым изменены размер арендной платы с 01.01.2009 по 31.12.2009 и срок ее уплаты, не было зарегистрировано, в связи с чем правомерно в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации признал соглашение незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке. В этой связи отсутствуют основания для признания дополнительного соглашения недействительной сделкой.
При таких обстоятельствах окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по кассационной жалобе составляет 2000 рублей и относится на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:
постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.07.2010 по делу N А17-9472/2009 Арбитражного суда Ивановской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Пономаренко Газизы Газизьяновны - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Пономаренко Газизы Газизьяновны в доход федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.
Арбитражному суду Ивановской области выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий | Г.С. Апряткина |
Судьи | С.В. Бабаев В.Ю. Павлов |
