Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 6 сентября 2010 г. по делу N А11-14964/2009 Суд удовлетворил иск Общества в части взыскания задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку Предприниматель не исполнил надлежащим образом обязанность по внесению арендной платы

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 6 сентября 2010 г. по делу N А11-14964/2009

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.

при участии представителей 02.09.2010 от истца: предпринимателя Суховой Л.А. (свидетельство от 08.12.2004), Бельской О.Б. (доверенность от 28.10.2009, ордер от 01.09.2010 N 015461),

от ответчика: Балахоновой О.Е. (доверенность от 27.11.2009)

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы - индивидуального предпринимателя Суховой Ларисы Александровны и общества с ограниченной ответственностью "Мегаторг" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 05.03.2010, принятое судьей Романовой В.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2010, принятое судьями Вечкановым А.И., Ершовой О.А., Беляковым Е.Н., по делу N А11-14964/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью "Мегаторг" к индивидуальному предпринимателю Суховой Ларисе Александровне о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки за просрочку платежа и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Мегаторг" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Суховой Ларисе Александровне (далее - Предприниматель) о взыскании 129 281 рубля 99 копеек задолженности по арендной плате и эксплуатационным расходам по договору аренды от 25.03.2008 с 01.01 по 16.06.2009 и 9 208 рублей 84 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.05.2009 по 05.03.2010.

Требования основаны на статьях 309, 310, 314, 330 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению платежей, за что, помимо оплаты задолженности, неисправный контрагент должен оплатить проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 10 процентов годовых.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу о взыскании 624 252 рублей 69 копеек стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества по указанному договору.

Требование основано на статьях 623, 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что Общество обязано возместить Предпринимателю стоимость неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных с его согласия.

Определением от 12.01.2010 суд объединил в одно производство настоящие исковые требования с присвоением делу N А11-14964/2009.

Руководствуясь статьями 450 (пунктом 3), 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 05.03.2010 удовлетворил иск Общества в части взыскания 129 281 рубля 99 копеек задолженности по заявленным основаниям и 7 731 рубля 65 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами по ставке банковского процента на день принятия решения 8,5 процента годовых. В удовлетворении иска Предпринимателя и остальной части иска Общества (во взыскании 1 477 рублей 19 копеек процентов) отказано. Суд также прекратил производство по требованию Общества о взыскании 280 066 рублей 17 копеек неустойки в связи с отказом последнего от иска в данной части.

Суд исходил из того, что Предприниматель не исполнил надлежащим образом обязанность по внесению арендной платы. Общество не обязано возмещать стоимость улучшений помещения, поскольку они произведены до заключения договора аренды 25.03.2008 в период действия предварительного договора аренды от 11.09.2007, в пункте 2.7 которого контрагенты согласовали, что неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя и их стоимость не подлежит возмещению.

Сославшись на статьи 218, 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция постановлением от 25.06.2010 отменила решение в части, взыскав с Общества в пользу Предпринимателя 141 378 рублей 89 копеек неосновательного обогащения, составляющего стоимость приобретенного Предпринимателем у Общества оборудования по договорам купли-продажи от 31.01.2008 и 01.02.2008. В остальной части решение оставлено без изменения.

Суд посчитал, что Предприниматель является собственником приобретенного имущества (витражной группы и крепежных элементов) по названным сделкам, поскольку они совершены после окончания работ в арендованном помещении по предварительному договору аренды. Демонтаж витражей повлечет нарушение крепежных элементов, и их повторное применение не будет возможным, поэтому на стороне Общества имеется неосновательное обогащение.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой (с учетом ходатайства об отказе от части заявленных доводов жалобы), в которой просит отменить решение и постановление в части удовлетворения иска Общества в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельства дела.

По мнению Предпринимателя, в удовлетворении исковых требований Общества следовало отказать, поскольку к заявленному периоду задолженности по арендной плате срок действия договора истек; вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 27.07.2009 по делу N А11-2267/2009 с Предпринимателя взыскана задолженность по арендной плате за март 2009 года; 30.05.2009 объект аренды был освобожден. Вывод суда о том, что здание, в котором находится объект аренды, принадлежит Обществу, противоречит имеющемуся в деле свидетельству от 13.02.2007 серии 33АК N 174678.

Общество также обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в части удовлетворенного требования Предпринимателя в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что договоры купли-продажи от 31.01.2008 и 01.02.2008 оформлены сторонами после окончания фактически произведенных работ в арендованном помещении по предварительному договору аренды. Материал по названным сделкам был оплачен Предпринимателем единожды и только в рамках действия предварительного договора аренды. Вывод суда о приобретении Предпринимателем смонтированного в помещении имущества (имеющего признаки неотделимых улучшений) ошибочен, поскольку неотделимые улучшения помещения в здании нельзя рассматривать как вещь, которая может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи в отрыве от самого объекта недвижимости (статья 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предприниматель в судебном заседании поддержал доводы своей жалобы, просил отменить оспариваемые судебные акты и отказался от требований, изложенных в кассационной жалобе, в части взыскания с Общества 477 673 рублей 80 копеек.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу Общества указал на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность постановления в части взыскания с Общества 141 378 рублей 89 копеек неосновательного обогащения.

Общество в отзыве на кассационную жалобу Предпринимателя оценило его доводы как несостоятельные и в судебном заседании просило отменить оспариваемое постановление по основаниям, изложенным в кассационной жалобе Общества.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской. Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 00 минут 06.09.2010.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд счел постановление апелляционной инстанции подлежащим отмене в части с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела и установил суд, общество с ограниченной ответственностью "Сельхозпродукт" и Предприниматель оформили предварительный договор от 11.09.2007 о заключении договора аренды помещения ориентировочной площадью 100 квадратных метров под розничную торговлю промышленными товарами, расположенного по адресу: город Владимир, улица Тракторная, 45, в редакции и на условиях, указанных в приложении N 1 к договору (пункт 1.1 предварительного договора).

В пункте 1.2 предварительного договора установлено, что до заключения долгосрочного договора аренды стороны обязуются заключить краткосрочный договор аренды в редакции и на условиях, указанных в приложении N 2 к договору, действующий с момента сдачи объекта аренды по акту приема-передачи до момента государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

Согласно разделу 2 предварительного договора Предприниматель обязан в срок до 15.10.2007 своими силами и за свой счет приобрести материалы, необходимые для производства строительных, монтажных и отделочных работ, и выполнить в объекте аренды строительные, монтажные и отделочные работы в соответствии с дизайн-проектом; все материалы, используемые арендатором при производстве отделочных работ, приобретаются арендатором самостоятельно за свой счет. В состав монтажных работ в соответствии с согласованным дизайнерским проектом вошла установка витражной группы (пункт 2.2.1 предварительного договора).

Все произведенные в объекте аренды отделочные работы, в том числе улучшения, составляющие принадлежность объекта аренды (неотделимые), становятся собственностью арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению арендодателем (пункт 2.7 предварительного договора).

Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 25.03.2008 нежилого помещения площадью 100 квадратных метров, расположенного на первом этаже здания по адресу: город Владимир, улица Тракторная, 45.

В разделе 2 договора аренды от 25.03.2008 стороны установили размер и порядок внесения арендной платы, который действует в редакции дополнительного соглашения от 14.04.2009 N 05/01.01-10/1387: размер арендной платы состоит из переменной части N 1, переменной части N 2 и эксплуатационных расходов. Переменная часть N 1 установлена в суммах, перечисленных в таблице пункта 1.2 дополнительного соглашения; переменная часть N 2 составляет 12 процентов от всей валовой выручки арендатора за расчетный месяц, но не менее чем 60 000 рублей в месяц. Валовая выручка уменьшается на сумму произведенных возвратов денежных средств покупателям за возвращенные товары. Суммы возврата денежных средств отчетного периода учитываются при расчете арендной платы в следующем за отчетным периодом месяце. Эксплуатационные расходы составляют 12 500 рублей в месяц.

Оплата арендной платы производится следующим образом: переменная часть N 1 - ежемесячно не позднее сроков, установленных в таблице пункта 1.2 дополнительного соглашения, на основании выставленного счета арендодателя; минимальный размер переменной части N 2 - ежемесячно не позднее 30-го числа месяца, предшествующего месяцу, за который вносится переменная часть N 2; оставшаяся сумма переменной части N 2 - ежемесячно не позднее 15-го числа месяца, следующего за расчетным, на основании выставленного счета арендодателя; эксплуатационные расходы - до 30-го числа месяца, предшествующего месяцу, за который они оплачиваются.

В соответствии с пунктом 3.1 срок действия договора установлен 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи.

Передача объекта аренды оформлена актом приема-передачи от 05.04.2008.

Положения дополнительного соглашения от 14.04.2009 N 05/01.01-10/1387 стороны распространили на правоотношения, возникшие с 01.01.2009.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации от 13.02.2007 серии 33 АК N 174678 и от 28.01.2008 серии 33 АК N 392212 право собственности на указанное здание принадлежит Обществу (переименовано из общества с ограниченной ответственностью "Сельхозпродукт" на основании решения от 28.12.2007 N 3).

Общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, а именно переменной части N 1 за январь, февраль и март 2009 года, переменной части N 2 за май и июнь 2009 года и эксплуатационных расходов за май и июнь 2009 года, и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Предприниматель обжалует состоявшиеся судебные акты в части удовлетворенных требований Общества о взыскании задолженности по арендной плате, поэтому в силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность решения и постановления проверяется окружным судом только в указанной части при рассмотрении кассационной жалобы данного заявителя.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По смыслу данной статьи арендные платежи могут быть взысканы с арендатора до момента возврата объекта аренды арендодателю после прекращения действия договора аренды, если не установлен факт уклонения арендодателя от приемки помещения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допустимым доказательством исполнения обязанности по возврату объекта аренды является документ о передаче имущества, подписанный сторонами сделки.

Арендодатель воспользовался правом, предусмотренным пунктом 6.2 договора аренды, и телеграммой от 24.03.2009 отказался от договора аренды по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд установил, что фактическая смена арендатора в указанном помещении произошла 17.06.2009, и при отсутствии в деле доказательств возврата помещения по подписанному контрагентами документу или уклонения арендодателя от приемки помещения правильно посчитал, что у арендатора имелась обязанность по внесению арендных платежей до 17.06.2009.

Материалами дела подтверждено и суд установил, что арендатор не внес арендную плату в заявленной части, поэтому суд обоснованно взыскал с него задолженность. Долг по эксплуатационным расходам правильно взыскан со ссылкой на статью 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Привлечение неисправного контрагента к ответственности в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами соответствует правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Утверждение заявителя о том, что у него прекратилась обязанность по внесению арендных платежей по истечении срока действия договора аренды, основано на неправильном понимании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой по истечении срока договора аренды при отсутствии возражений сторон договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Ссылка заявителя на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Владимирской области от 27.07.2009 по делу N А11-2267/2009 обоснованно отклонена судом первой инстанции, как несостоятельная, поскольку по данному делу взыскана задолженность (переменная часть N 2 арендной платы с января по март 2009 года), не являющаяся предметом рассмотрения по настоящему делу.

При проверке правильности расчета Общества задолженности по арендной плате верно отклонил ссылку Предпринимателя на наличие факта возврата товара на сумму в 6 651 рубль и обоснованно указал, что данная сумма могла быть учтена в составе переменной части N 2 арендной платы за апрель 2009 года, если бы размер переменной часть N 2 за апрель 2009 года не составил минимальный размер в 60 000 рублей (дополнительное соглашение от 14.04.2009 N 05/01.01-10/1387 к договору аренды). Более того, арендодатель не просит взыскать задолженность по переменной части N 2 за апрель 2009 года в рамках настоящего спора, поскольку она оплачена по приходно-кассовому ордеру от 24.04.2009 N 1040).

Мнение заявителя о том, что истец не являлся собственником здания на момент заключения предварительного договора аренды (со ссылкой на свидетельство от 13.02.2007 серии 33 АК N 174678 о государственной регистрации права за ООО "Сельхозпродукт"), ошибочно, поскольку последующее переименование общества "Сельхозпродукт" в "Мегаторг" не повлекло создание нового юридического лица.

В рамках настоящего спора предметом иска Предпринимателя к Обществу явилось взыскание 624 252 рублей 69 копеек стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества по договору аренды.

Общество обжалует постановление апелляционной инстанции, которым удовлетворен иск Предпринимателя в части взыскания 141 378 рублей 89 копеек неосновательного обогащения, составляющего стоимость приобретенного Предпринимателем у Общества оборудования по договорам купли-продажи от 31.01.2008 и 01.02.2008.

Обе судебные инстанции установили и стороны не оспаривают, что Предприниматель понес затраты в сумме 624 252 рублей 69 копеек в рамках предварительного договора, по условиям пункта 2.7 которого все неотделимые улучшения объекта аренды стали собственностью арендодателя и не подлежали возмещению арендатору.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что названные договоры купли-продажи витражной группы и крепежных элементов (оцененных в качестве неотделимых улучшений помещения) оформлены после прекращения действия предварительного договора аренды от 11.09.2007, что свидетельствует о наличии неосновательного обогащения на стороне Общества, основан на неправильном применении статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4 данной статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 названной статьи).

Соответственно, в данной статье установлены два специальных основания прекращения обязательств, предусмотренных предварительным договором: 1) истечение года с момента заключения предварительного договора (если в предварительном договоре не был указан срок заключения основного договора); 2) незаключение основного договора в течение предусмотренного в предварительном договоре срока.

В предварительном договоре аренды от 11.09.2007 контрагенты не предусмотрели срок, в течение которого они обязуются заключить договор аренды, поэтому основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

К моменту оформления договоров купли-продажи от 31.01.2008 и 01.02.2008 основной договор аренды (25.03.2008) не был заключен, годичный срок с момента заключения предварительного договора 11.09.2007 не истек, поэтому вывод суда апелляционной инстанции о том, что договоры купли-продажи оформлены после прекращения действия предварительного договора аренды, сделан в нарушение пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд первой инстанции правильно не принял во внимание названные договоры купли-продажи в качестве основания для удовлетворения частично требования Предпринимателя, поскольку они оформлены в рамках правоотношений по предварительному договору аренды, в силу пункта 2.2 которого арендатор принял обязательства своими силами и за свой счет приобрести материалы, необходимые для производства строительных, монтажных и отделочных работ, а в соответствии с пунктом 2.7 предварительного договора - все произведенные в объекте аренды отделочные работы, в том числе неотделимые улучшения имущества, становятся собственностью арендодателя и их стоимость не подлежит возмещению.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанций является неприменение закона, подлежащего применению.

С учетом изложенного на основании пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление апелляционного суда в части удовлетворения иска Предпринимателя о взыскании с Общества 141 378 рублей 89 копеек неосновательного обогащения подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы составляет 2000 рублей. Предприниматель оплатил 5526 рублей 74 копейки по квитанции от 30.07.2010 N 264, поэтому из государственного бюджета подлежит возврату 3326 рублей 74 копейки излишне уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь статьей 282, пунктом 5 части 1 статьи 287, пунктом 1 части 2 статьи 288 и статьями 289, 319, 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2010 по делу N А11-14964/2009 в части удовлетворения требования индивидуального предпринимателя Суховой Ларисы Александровны о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Мегаторг" 141 378 рублей 89 копеек неосновательного обогащения отменить.

Решение Арбитражного суда Владимирской области от 05.03.2010 по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Суховой Ларисы Александровны - без удовлетворения.

Прекратить производство по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя Суховой Ларисы Александровны в части обжалования решения и постановления об отказе в удовлетворении ее иска о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Мегаторг" 477 673 рублей 80 копеек.

Поворот исполнения постановления апелляционной инстанции по делу N А11-14964/2009 в отмененной части поручить Первому арбитражному апелляционному суду.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Суховой Ларисы Александровны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мегаторг" 2000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Мегаторг". Арбитражному суду Владимирской области выдать исполнительный лист.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Суховой Ларисе Александровне из федерального бюджета 3526 рублей 74 копейки государственной пошлины, излишне уплаченной по квитанции от 30.07.2010 N 264. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С. Апряткина

Судьи

Е.Г. Кислицын Д.В. Чернышов