Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 августа 2010 г. по делу N А43-5553/2008 Суд отказал в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды, поскольку на момент заключения оспариваемой сделки у Общества имелось письменное согласие сособственника на использование имущества, находящегося в долевой собственности, в том числе на передачу помещения в аренду

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 16 августа 2010 г. по делу N А43-5553/2008

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.

при участии представителя от ответчика: Григоряна Р.Ф. (решение от 24.09.2008)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Никитиной Натальи Ежиевны на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.02.2010, принятое судьей Кабакиной Е.Е., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010, принятое судьями Бухтояровой Л.В., Максимовой М.А., Александровой О.Ю., по делу N А43-5553/2008 по иску индивидуального предпринимателя Никитиной Натальи Ежиевны к закрытому акционерному обществу "Карс" о признании недействительным договора аренды, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Демьяненко Алексей Валерьевич, и установил:

индивидуальный предприниматель Никитина Наталья Ежиевна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к закрытому акционерному обществу "Карс" (далее - Общество) о признании недействительным договора аренды от 18.10.2007 N 10/07, заключенного сторонами.

Требование основано на статьях 168, 246 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ответчик на момент заключения спорного договора аренды не обладал правом на сдачу имущества в аренду, поскольку продал его третьему лицу по договору купли-продажи от 21.08.2006, а также на дату подписания договора объект аренды находился под арестом. Кроме того, ответчик заключил спорный договор при отсутствии согласия сособственника здания.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Демьяненко Алексей Валерьевич.

Суд решением от 14.04.2009, оставленным без изменения постановлением от 10.07.2009, удовлетворил иск.

Суд первой инстанции признал договор аренды ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующий статьям 129, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации а также статье 57 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве", поскольку договор аренды от 18.10.2007 N 10/07 заключен в период, когда в отношении объекта аренды имелись ограничения правомочий собственника по распоряжению имуществом на основании определения Сормовского районного суда Нижнего Новгорода от 05.07.2007 о принятии обеспечительных мер по иску.

Апелляционная инстанция признала ошибочным вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды по указанному основанию, поскольку ограничение в виде запрета на совершение каких-либо регистрационных действий в отношении доли здания, в котором расположен объект аренды, не препятствовало истцу в заключении договора аренды на срок менее года, не подлежащего государственной регистрации.

При этом апелляционная инстанция оставила без изменения решение суда, посчитав договор аренды не соответствующим статьям 209 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, как заключенный при отсутствии согласия второго собственника здания на сдачу помещения в аренду на момент совершения сделки.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа отменил решение от 14.04.2009 и постановление от 10.07.2009 и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Кассационная инстанция указала на необходимость исследования имеющегося в деле документа (согласия Демьяненко А.В. на использование имущества, находящегося в долевой собственности от 14.01.2005) для определения соответствия договора аренды статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации на предмет наличия согласия второго собственника на распоряжение Обществом помещением - объектом аренды по спорному договору.

Руководствуясь статьями 168, 246, 247 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 16.02.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.05.2010, отказал в удовлетворении иска.

Обе судебные инстанции исходили из того, что на момент заключения оспариваемой сделки у Общества имелось письменное согласие Демьяненко А.В. на использование имущества, находящегося в долевой собственности, в том числе на передачу помещения П5 в аренду. Запрет на совершение регистрационных действий в отношении 115,9/558 долей нежилого здания, в котором находится указанное помещение, наложенный в рамках обеспечительных мер определением Сормовского районного суда Нижнего Новгорода от 05.07.2007, не препятствовал истцу в заключении договора аренды помещения сроком менее года, который не подлежит государственной регистрации. Суд также отклонил ссылку истца на нахождение имущества у третьих лиц, поскольку этот довод не влияет на действительность договора, а связан с исполнением действительной сделки.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, наличие согласия второго сособственника на порядок использования здания, в том числе на сдачу в аренду нежилого помещения площадью 106,8 квадратного метра, не повлекло у другого собственника возникновения права выступать единственным арендодателем указанного помещения. Более того, Демьяненко А.В. дал согласие на сдачу в аренду помещения N 10, а предметом оспариваемой сделки явилось помещение П5. Суд пришел к ошибочному выводу о том, что оспариваемая арендная сделка, не подлежащая государственной регистрации, не заключена в нарушение обеспечительных мер, принятых определением Сормовского районного суда Нижнего Новгорода от 05.07.2007.

Суду следовало учесть, что на момент оформления спорного договора аренды, помещение П5 было обременено договором купли-продажи от 21.08.2006, исполненным согласно акту приема-передачи к данному договору. Следовательно, у Общества отсутствовало право на заключение договора аренды от 18.10.2007 N 10/07 в отношении этого имущества.

Общество в судебном заседании указало на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебных актов.

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителя Общества, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установил суд, Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 18.10.2007 N 10/07 нежилого помещения площадью 106 квадратных метров, расположенного в здании (литера А) по адресу: Нижний Новгород, улица Кузьмина, 1, для осуществления производственно-хозяйственной деятельности сроком действия с 18.10.2007 по 17.10.2008.

Передача объекта аренды оформлена актом приема-передачи от 08.11.2007, по условиям которого в аренду принято помещение П5, в том числе мойка, электрощитовая, кабинет и котельная.

Названное помещение расположено в указанном здании (литера А) общей площадью 558,1 квадратного метра с пристроями (литеры А1, А2 и А3), принадлежащем на праве общей долевой собственности Обществу и Предпринимателю. Доля Общества в объекте недвижимого имущества составляет 421/558, а доля Демьяненко А.В. - 137/558 (свидетельство о государственной регистрации права за Обществом от 30.12.1998 серии НО N 027583).

Вступившим в законную силу решением Сормовского районного суда Нижнего Новгорода от 16.09.2008 по делу N 2-2108/2008 установлено, что основная часть помещения столярного цеха (площадью 106,8 квадратного метра) изолирована от всех остальных помещений. Этим же решением признан незаключенным договор купли-продажи от 21.08.2006 помещения П5 и Квернадзе Л.А. обязана освободить данное недвижимое имущество.

В рамках настоящего спора Предприниматель просит признать недействительным договор аренды.

Согласно статьям 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществление права владения, пользования и распоряжения общей собственностью происходит по взаимному согласию всех сособственников.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Суд оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации согласие Демьяненко А.В. от 14.01.2005 на любое использование Обществом (в том числе на сдачу в аренду, реконструкцию, снос и другое) спорных помещений, в том числе помещения N 10 (цеха) площадью 106,8 квадратного метра. В заявлении от 17.06.2008 Демьяненко А.В. также указал, что он не имеет претензий к Обществу по поводу сдачи в аренду части помещения под мойку, поскольку фактически пользуется помещениями, у которых имеется отдельный вход.

С учетом изложенного суд правильно посчитал, что Общество выступило арендодателем помещения П5 с соблюдением режима по распоряжению общей долевой собственностью.

Утверждение заявителя о заключении спорной сделки, не подлежащей государственной регистрации, вопреки запрету на осуществление таких действий, обоснованно отклонено как несостоятельное судами первых двух инстанций, поскольку содержание обеспечительных мер, принятых определением Сормовского районного суда Нижнего Новгорода от 05.07.2007, свидетельствует о наличие запрета только на совершение каких-либо регистрационных действий в отношении 115,9/558 долей упомянутого здания.

Ссылка заявителя на невозможность использования арендованного имущества, принятого им без разногласий по акту приема-передачи от 08.11.2007, касается вопроса исполнения сделки, а не ее действительности, поэтому правильно отклонена судами как не имеющая юридического значения для рассмотрения настоящего спора.

Довод заявителя о том, что Демьяненко А.В. не давал согласия на передачу в аренду помещения П5, подлежит отклонению, поскольку переоценка исследованных судом доказательств и сделанных на их основе выводов не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.02.2010 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 по делу N А43-5553/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Никитиной Натальи Ежиевны - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: