Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 августа 2010 г. по делу N А29-10614/2009 Смена собственника нежилого помещения не может свидетельствовать о прекращении договора аренды, предусматривающих зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, в связи с чем суд правомерно отказал в удовлетворении иска о взыскании задолженности и пеней

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 9 августа 2010 г. по делу N А29-10614/2009

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чернышова Д.В.,

судей Павлова В.Ю., Шишкиной Е.Н.

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - Агентства Республики Коми по управлению имуществом на решение Арбитражного суда Республики Коми от 15.02.2010, принятое судьей Маклаковой С.В., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.04.2010, принятое судьями Кобелевой О.П., Барминым Д.Ю., Гуреевой О.А., по делу N А29-10614/2009 по иску Агентства Республики Коми по управлению имуществом к обществу с ограниченной ответственностью "Дентфарм" о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа, третьи лица - открытое акционерное общество "Фонд реализации программы развития экономики", открытое акционерное общество "Фонд поддержки инвестиционных проектов Республики Коми", и установил:

Агентство Республики Коми по управлению имуществом (далее - Агентство) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дентфарм" (далее - ООО "Дентфарм", Общество) о взыскании 126 243 рублей 62 копеек задолженности по арендной плате и 9 519 рублей 50 копеек пеней за просрочку платежа.

Требования основаны на статьях 309, 314, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Фонд реализации программы развития экономики" (далее - Фонд реализации программы) и открытое акционерное общество "Фонд поддержки инвестиционных проектов Республики Коми" (далее - Фонд поддержки проектов).

Сославшись на статьи 309 - 314 и 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 15.02.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.04.2010, частично удовлетворил исковые требования: взыскал с Общества с пользу республиканского бюджета Республики Коми 68 463 рубля 28 копеек долга, 3 669 рублей 44 копейки процентов и отказал в остальной части иска. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что смена собственника нежилого помещения не может свидетельствовать о прекращении договора на ранее заключенных условиях, предусматривающих зачет стоимости капитального ремонта в счет подлежащей уплате арендатором арендной платы.

Не согласившись с судебными актами, Агентство обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в части отказа во взыскании 57 780 рублей 34 копеек задолженности по арендной плате и 5 849 рублей 06 копеек пеней за просрочку платежа за период с 07.08 по 30.12.2008.

По мнению заявителя, дав согласие на проведение капитального ремонта, Фонд реализации программы принял на себя обязательства по оплате стоимости капитального ремонта. Договор о переводе долга между Агентством и Фондом реализации программы не заключался, следовательно, Агентство не приминало на себя обязательства по оплате капитального ремонта, и подпункты 1.2 и 2.4 договора аренды от 01.08.2008 3 35/01 к отношениям сторон не применимы.

Отзыва на кассационную жалобу не поступало.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства стороны не обеспечили явку представителей в третью инстанцию. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как усматривается из документов и установил суд, Фонд реализации программы (арендодатель) и ООО "Дентфарм" (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений от 01.08.2008 N 35/01, согласно которому арендатору предоставлены во временное владение и пользование нежилые помещения N 6 - 12 общей площадью 68,4 квадратного метра на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Сыктывкар, ул. Интернациональная, 108А.

В соответствии с подпунктом 1.2 договора арендатор в течение 150 календарных дней с момента передачи ему помещений по акту осуществляет в них капитальный ремонт (приложение N 2 к договору) с целью последующего размещения в этих помещениях стоматологического кабинета.

Размер арендной платы определен в сумме 174 рублей 58 копеек в месяц за один квадратный метр без учета НДС и не подлежит изменению на весь срок действия договора, стоимость коммунально-эксплуатационных услуг составляет 272 рубля 88 копеек в месяц за один квадратный метр (подпункт 2.1 договора).

В пункте 2.2 договора предусмотрено, что оплата производится арендатором ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца в размере, определенном подпункте 2.1 договора.

Плата по договору начисляется по завершении работ по капитальному ремонту помещения, предусмотренного подпунктом 1.2 договора, а именно с 30.12.2008. Стоимость капитального ремонта, выполненного арендатором согласно подпункту 1.2 договора, подлежит возмещению арендодателем путем зачета стоимости ремонта, подтвержденного соответствующими документами, в счет подлежащей уплате арендной платы (подпункты 2.4, 2.5 договора).

Согласно подпункту 3.1.3 договора арендодатель обязан принять ремонтные работы, произведенные арендатором в переданных ему помещениях, по акту выполненных работ, который подписывается обеими сторонами.

За просрочку платежей арендодатель имеет право взыскать с арендатора пеню (неустойку) в размере ставки рефинансирования, действующей на момент взыскания (подпункт 5.1 договора).

Срок действия договора определен в подпункте 6.1 договора с 01.08.2008 по 29.07.2009.

Список работ по капитальному ремонту в нежилых помещениях согласован сторонами в приложении N 2 к договору аренды.

Объект аренды с указанием его технического состояния передан Обществу по акту приема-передачи от 01.08.2008.

Фонд реализации программы, рассмотрев проект перепланировки офисных помещений под стоматологический кабинет, в письме от 04.08.2008 сообщил ООО "Дентфарм" о готовности осуществить зачет стоимости ремонта, подтвержденной соответствующими документами, в счет подлежащей уплате арендатором арендной платы, а также дополнительные расходы ответчика, связанные с приведением помещения в надлежащее состояние для осуществления проектных работ.

В последующем право собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Сыктывкар, ул. Интернациональная, д. 108А, включая помещения, арендуемые ООО "Дентфарм", зарегистрировано за Республикой Коми, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 07.08.2008 серии 11АА N 559013.

Фонд реализации программы в письме от 01.09.2008 N 168/01-12 уведомил Общество о смене арендодателя и реквизитов, необходимых для перечисления арендной платы после 06.08.2008.

В дальнейшем право собственности на указанные нежилые помещения зарегистрированы на праве собственности за Фондом поддержки проектов, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 23.06.2009 серии 11АА N 621242.

ООО "Дентфарм" направило Агентству письмо от 30.06.2009 N 16/2009, в котором со ссылкой на пакет документов, подтверждающих произведенные работы по капитальному ремонту, выполненные арендатором, просил провести анализ представленных документов и принять их к учету.

Посчитав, что у Общества имеется задолженность по внесению арендной платы за период с августа 2008 по июнь 2009 года, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

При этом переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (часть 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд установил, что право собственности на арендуемые ООО "Дентфарм" нежилые помещения 07.08.2008 перешло от Фонда реализации программы к Агентству, о чем Фонд реализации программы сообщил Обществу в письме от 01.09.2008 N 168/01-12, и правомерно счел, что смена собственника нежилого помещения не может свидетельствовать о прекращении договора на ранее заключенных условиях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

При заключении договора аренды от 01.08.2008 N 35/01 стороны предусмотрели условия проведения капитального ремонта, что отражено в подпунктах 1.2, 2.5 и 3.1.3 договора.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По условиям договора аренды от 01.08.2008 N 35/01 плата должна начисляться по завершении работ по капитальному ремонту помещения, а именно с 30.12.2008. Стоимость капитального ремонта подлежит возмещению арендодателем путем зачета стоимости ремонта в счет подлежащей уплате арендатором арендной платы (пункты 2.4 и 2.5 договора), следовательно, оплата ООО "Дентфарм" арендных платежей до 30.12.2008 производится путем зачета затраченных средств на капитальный ремонт арендуемых помещений.

Таким образом, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания с Общества задолженности по арендной плате до 30.12.2008 и в части взыскания пеней за данный период.

Доводы, изложенные Агентством в кассационной жалобе, окружным судом проверены и признаны подлежащими отклонению в силу указанных обстоятельств, а также того, что основаны на ошибочном толковании закона.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены судебных актов не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Агентство освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 15.02.2010 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.04.2010 по делу N А29-10614/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу Агентства Республики Коми по управлению имуществом - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: