(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 апреля 2010 г. по делу N А17-3459/2009 Суд, учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению предусмотренных договором платежей, правомерно удовлетворил требование о взыскании задолженности по арендной плате, задолженности по коммунальным платежам и процентов за пользование чужими денежными средствами
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 2 апреля 2010 г. по делу N А17-3459/2009
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Апряткиной Г.С.,
судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.
при участии представителя от истца: Гущиной И.В. (доверенность от 16.06.2009)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стрид" на решение Арбитражного суда Ивановской области от 12.10.2009, принятое судьей Пичевой Д.К., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009, принятое судьями Сандаловым В.Г., Барминым Д.Ю., Пуртовой Т.Е., по делу N А17-3459/2009 по иску индивидуального предпринимателя Кулдышева Бориса Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью "Стрид" о взыскании задолженности по арендной плате, задолженности по коммунальным платежам и процентов за пользование чужими денежными средствами и установил:
индивидуальный предприниматель Кулдышев Борис Владимирович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Стрид" (далее - ООО "Стрид", Общество) о взыскании 340 200 рублей 62 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.03.2009 по 30.04.2009, 8 588 рублей 62 копеек задолженности по коммунальным платежам за апрель 2009 года и 12 813 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.05.2009 по 31.08.2009.
Заявленные требования основаны на статьях 310, 314, 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 12.10.2009, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009, требования Кулдышева Б.В. удовлетворены в полном объеме по заявленным основаниям и с учетом ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению предусмотренных договором платежей.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их, как вынесенные с нарушением норм материального права и основанные на неполном исследовании судом фактических обстоятельств дела.
По мнению заявителя, суд не применил к спорным правоотношениям статью 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо взимание денежных средств по предварительному договору не предусмотрено законом, а потому такое условие предварительного договора является ничтожным. Таким образом, перечисленная ООО "Стрид" Предпринимателю сумма является авансом по основному договору, следовательно, задолженность по арендной плате отсутствует.
Суд не учел, что в день заключения договора помещение передано истцу обратно по передаточному акту от 01.03.2009.
Право собственности истца на момент заключения предварительного договора не было зарегистрировано, поэтому условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, на основании статей 131, 607 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации является несогласованным, предварительный договор - незаключенным, а внесенные денежные средства - авансом по основному договору.
Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу отклонил доводы заявителя и просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
ООО "Стрид" ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав представителя истца, суд округа не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, Предприниматель (участник-1) и Общество (участник-2) подписали предварительный договор от 08.12.2008 N 2, предметом которого является обязательство сторон заключить договор аренды (основной договор) нежилого помещения общей площадью 308,50 квадратного метра, находящегося на втором этаже дома N 26б по улице Шубиных в городе Иваново для последующего использования под размещение бильярдных столов и бара.
В пункте 2.1 предварительного договора предусмотрено, что основной договор должен быть заключен в течение пяти календарных дней с момента регистрации права собственности на здание участником-1, но не позднее 01.05.2009. Основной договор аренды будет заключен на неопределенный срок.
Согласно пункту 2.3 предварительного договора его действие прекращается наступлением следующих событий: либо заключением основного договора аренды, либо расторжением предварительного договора в установленном порядке.
В силу пунктов 5.2.1, 5.2.2, 5.2.4, 5.2.5 Общество обязалось принять помещение от Предпринимателя, использовать помещение для целей, указанных в пункте 1.1 предварительного договора, начать деятельность в арендуемом помещении не позднее 24.12.2008 и вносить плату за пользование помещением.
За пользование помещением участник-2 уплачивает участнику-1 арендную плату за каждый месяц использования помещения. При этом в состав арендной платы не входит и оплачивается дополнительно фактически потребленная электроэнергия, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, услуги связи, услуги по уборке прилегающей территории, плата за пользование помещением должна быть внесена путем 100-процентной предоплаты за текущий месяц за период с 01-го по 10-е число текущего месяца, размер платежа устанавливается с 24.12.2008 по 24.01.2009 из расчета 700 рублей за квадратный метр в месяц, а с 25.01.2009 по 25.03.2009 - из расчета 750 рублей за квадратный метр в месяц; оплата коммунальных услуг осуществляется участником-2 в период с 01-го по 15-е числа месяца, следующего за отчетным (пункты 7.1, 7.2, 7.4 предварительного договора).
Помещение передано ООО "Стрид" по передаточному акту от 08.12.2008.
Дополнительным соглашением от 21.01.2009 стороны изменили размер арендной платы: с 25.01.2009 по 31.01.2009 - 705 рублей за квадратный метр в месяц; с 01.02.2009 по 28.02.2009 - 600 рублей за квадратный метр в месяц.
В рамках исполнения условий предварительного договора ответчик уплатил истцу за пользование помещением 487 127 рублей 33 копейки.
Впоследствии Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений от 01.03.2009 N 5, по которому арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 308,5 квадратного метра, расположенные на втором этаже дома N 26б по улице Шубиных в городе Иваново, для использования под размещение бильярдных столов и бара, а арендатор обязался принять помещения и выплачивать арендную плату, предусмотренную договором.
В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что договор заключается на неопределенный срок, исчисляемый с момента подписания договора.
Размер арендной платы согласован сторонами в пунктах 6.1, 6.2 и 6.3 договора - 600 рублей за квадратный метр в месяц, общая сумма арендных платежей составляет 185 100 рублей в месяц, без учета стоимости коммунальных услуг, оплачиваемых отдельно.
В соответствии с пунктом 6.7 договора арендная плата уплачивается арендатором до дня возврата помещения арендодателю.
Недвижимое имущество передано арендатору по передаточному акту от 01.03.2009.
Предприниматель посчитал, что ООО "Стрид" ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендных платежей, и претензией от 20.04.2009 потребовал погашения задолженности до 27.04.2009.
Письмом от 23.04.2009 N 16-09 ответчик потребовал снижения арендной платы до разумных пределов, а также сообщил о своем намерении арендовать также первый этаж здания и просил пересчитать арендную плату за март и апрель 2009 года из расчета аренды первого этажа, в противном случае ООО "Стрид" освобождает арендованное помещение к 01.05.2009.
Заявлением от 24.04.2009 Предприниматель известил Общество о расторжении договора аренды с 01.05.2009 в связи с задолженностью по арендной плате. Данное заявление получено ответчиком 24.04.2009, однако от передачи помещения собственнику по акту он уклонился.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендных платежей и оплате коммунальных услуг послужило основанием для обращения Кулдышева Б.В. в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор при заключении сторонами основного утрачивает юридическую силу.
Стороны заключили основной договор 01.03.2009.
Предметом настоящего спора является взыскание с Общества задолженности за пользование объектом найма по основному договору аренды от 01.03.2009 за период с 01.03.2009 по 30.04.2009.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует и ответчик не оспаривает ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендных и иных платежей в заявленный истцом период, а потому суд обоснованно взыскал с Общества в пользу Предпринимателя задолженность по арендной плате, а также коммунальным платежам и привлек неисправного контрагента к имущественной ответственности в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аргумент заявителя о ничтожности условий предварительного договора о внесении ООО "Стрид" платы за пользование имуществом до заключения основного договора, вследствие чего указанные денежные средства должны быть засчитаны в счет оплаты по основному договору, отклоняется окружным судом в силу следующего.
На основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Предварительный договор при заключении сторонами основного утрачивает юридическую силу (прекращается), его признание недействительным (ничтожным) не порождает каких-либо правовых последствий (недействительность основного договора с недействительностью предварительного законом не связывается, поскольку первый имеет самостоятельное значение; двусторонняя реституция невозможна), то есть защиты или восстановления каких либо прав истца не происходит.
Ссылка на незаключенность предварительного договора ввиду отсутствия в момент его подписания права собственности истца на нежилые помещения неправомерна.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. На момент заключения основного договора имущественного найма истец имел титул собственника, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 16.01.2009.
Довод подателя жалобы о том, что объект найма по основному договору аренды не передавался, ибо был возвращен в связи с прекращением предварительного договора, опровергается актом передачи от 01.03.2009, составленным к договору аренды от 01.03.2009 N 5.
Остальные доводы кассационной жалобы, касающиеся квалификации платежей по предварительному договору в качестве авансовых платежей по основному договору направлены на переоценку представленных в дело доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда округа.
Нарушений либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
На основании статей 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины в кассационной инстанции относятся на заявителя. В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы на решение и постановление арбитражного суда составляет 2 000 рублей. В связи с этим излишне уплаченная по платежному поручению от 03.03.2010 N 11 государственная пошлина в сумме 2 000 рублей подлежит возврату заявителю кассационной жалобы.
В связи с рассмотрением кассационной жалобы по существу следует считать определение кассационной инстанции от 10.03.2010 о приостановлении исполнения решения от 12.10.2009 и постановления от 24.12.2009 по настоящему делу утратившим силу.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 12.10.2009 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 по делу N А17-3459/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стрид" - без удовлетворения.
Признать утратившим силу определение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.03.2010 о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Ивановской области от 12.10.2009 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 по делу N А17-3459/2009.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Стрид" из федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 03.03.2010 N 11. Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий | Г.С. Апряткина |
