Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 6 июня 2008 г. N А28-9532/2007-289/22 Суд округа отменил обжалуемые судебные акты в части отказа в признании недействительным договора купли-продажи имущества - не завершенного строительством объекта (административно-бытового корпуса производственной базы), удовлетворил требование истца в этой части и передал дело на новое рассмотрение в части применения последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку суд первой инстанции не рассматривал по существу данный вопрос

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 6 июня 2008 г. N А28-9532/2007-289/22

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Шишкиной Е.Н.,

судей Апряткиной Г.С., Бабаева С.В.

при участии представителя

от ответчика - Российского фонда Федерального имущества: Коровацкого М.В. по доверенности от 06.02.2008 N 697

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Уралхиммонтаж" на решение Арбитражного суда Кировской области от 18.01.2008 и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.03.2008 по делу N А28-9532/2007-289/22, принятые судьями Ворониной Н.П., Губиной Л.В., Тетерваком А.В., Самуйловым С.В., по иску Федерального государственного монтажного унитарного предприятия "Уралхиммонтаж" к специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" филиал в Кировской области и к обществу с ограниченной ответственностью "Вяткахиммонтаж" о признании недействительными торгов, договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, третьи лица - Инспекция Федеральной налоговой службы по городу Кирову, Управление Федеральной службы судебных приставов по Кировской области, и установил:

Федеральное государственное монтажное унитарное предприятие "Уралхиммонтаж" (далее - ФГМУП "Уралхиммонтаж") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" филиал в Кировской области (далее - СГУ при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" Филиал в Кировской области) и к обществу с ограниченной ответственностью "Вяткахиммонтаж" (далее - ООО "Вяткахиммонтаж", Общество) о признании недействительными торгов и заключенного на их основе договора от 24.05.2007 купли-продажи недвижимого имущества - незавершенного строительством объекта (административно-бытового корпуса производственной базы), расположенного по адресу: г. Киров, сл. Б. Скопино, д. 3, и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата в собственность Российской Федерации от победителя торгов (ООО "Вяткахиммонтаж") спорного объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Инспекция Федеральной налоговой службы по городу Кирову (далее - ИФНС по г. Кирову), Управление Федеральной службы судебных приставов по Кировской области (далее - УФССП по Кировской области).

Заявленные требования основаны на статьях 12, 167, 168, 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 8 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и мотивированы тем, что были нарушены правила проведения торгов, а именно не проведена обязательная оценка арестованного, а затем выставленного на торги федерального имущества.

Решением от 18.01.2008 Арбитражного суда Кировской области, оставленным без изменения постановлением от 20.03.2008 Второго арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано. При разрешении спора суд руководствовался статьями 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 12, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3, статьями 52, 62, 90 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве), пунктами 6, 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" и исходил из того, что оценка имущества проведена оценщиком, а действия судебного пристава-исполнителя по наложению ареста на имущество и последующей его передаче на реализацию не имеют отношения к порядку проведения торгов и потому не являются основанием для признания недействительными торгов и заключенного на их основе договора купли-продажи, а также применения последствий его недействительности. Кроме того, суд апелляционной инстанции отклонил довод заявителя о недопустимости отчуждения объекта недвижимости без земельного участка, принадлежащего тому же собственнику, поскольку земельный участок принадлежит истцу на праве краткосрочной аренды.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ФГМУП "Уралхиммонтаж" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя сводятся к следующему. Суд не применил, подлежавший применению пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, хотя отчуждение находящегося на земельном участке объекта недвижимости без этого участка недопустимо, если оба объекта принадлежат одному лицу. На момент проведения торгов спорный объект недвижимости и земельный участок находились в федеральной собственности, а потому и земельный участок под спорным объектом недвижимости должен быть предметом торгов. Суд нарушил пункт 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду неполного исследования имеющихся в деле доказательств.

ООО "Вяткахиммонтаж", СГУ при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" филиал в Кировской области, УФССП по Кировской области в отзывах на кассационную жалобу с доводами заявителя не согласились, считают принятые судебные акты законными и обоснованными.

Представитель СГУ при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" Филиал в Кировской области в судебном заседании отклонил доводы жалобы и просил оставить ее без удовлетворения.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ФГМУП "Уралхиммонтаж", УФССП по Кировской области не обеспечили явку представителей в третью инстанцию.

Суд рассмотрел и удовлетворил ходатайства ООО "Вяткахиммонтаж", ИФНС по г. Кирову о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителей.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителя СГУ при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" филиал в Кировской области, окружной суд счел, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в силу следующего.

Как видно из материалов дела, на основании исполнительного документа (постановления ИФНС по г. Кирову от 17.01.2006 N 1) в отношении ФГМУП "Уралхиммонтаж" 20.01.2006 возбуждено исполнительное производство N 8-1381-4-06, в ходе которого на имущество истца - не завершенный строительством объект (административно-бытовой корпус производственной базы), расположенный по адресу: г. Киров, сл. Б. Скопино, д. 3, 16.02.2006 судебным приставом-исполнителем наложен арест.

Постановлением от 28.03.2007 судебный пристав-исполнитель передал арестованное имущество ФГМУП "Уралхиммонтаж" на реализацию СГУ при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" филиал в Кировской области.

На момент проведения торгов спорный объект недвижимости числился в федеральной собственности и был закреплен за истцом на праве хозяйственного ведения.

В рамках возбужденного сводного исполнительного производства от 28.03.2007 N 8-2-105-07-6 24.05.2007 проведена оценка арестованного имущества должника и передача этого имущества на продажу, после чего состоялась его реализация на торгах.

Аукцион по продаже имущества ФГМУП "Уралхиммонтаж" проведен 24.05.2007, его победителем признано ООО "Вяткахиммонтаж", и спорное имущество передано Обществу в соответствии с подписанным протоколом от 24.05.2007 N 12/1-РТ.

ООО "Вяткахиммонтаж" как победитель торгов зарегистрировало переход права собственности на приобретенный объект недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.07.2007 43 АБ 070786.

Посчитав, что проведенные торги и заключенный с ООО "Вяткахиммонтаж" по итогам торгов договор купли-продажи являются недействительными, ФГМУП "Уралхиммонтаж" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, при обращении взыскания на объект недвижимости его реализация возможна только одновременно с продажей земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости, если оба объекта принадлежат одному собственнику.

Имущество ФГМУП "Уралхиммонтаж" принадлежит ему на праве хозяйственного ведения и является федеральной собственностью.

Земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации, относятся к федеральной собственности согласно пункту 1 статьи 3.1 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, спорный объект недвижимости не мог быть отчужден без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка. Отчуждение спорного объекта недвижимости проведено вопреки императивным требованиям пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, договор купли-продажи имущества является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащий части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но не применил подлежавшую применению часть 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, что является основанием для отмены принятых судебных актов в части отказа в признании недействительным договора от 24.05.2007 купли-продажи имущества - не завершенного строительством объекта (административно-бытового корпуса производственной базы), расположенного по адресу: г. Киров, сл. Б. Скопино, д.3, в силу пунктов 2 и 3 части 1 статьи 287, части 1, пункта 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принятия судом кассационной инстанции в этой части нового решения - о признании недействительным договора от 24.05.2007 купли-продажи недвижимого имущества - не завершенного строительством объекта (административно-бытового корпуса производственной базы), расположенного по адресу: г. Киров, сл. Б. Скопино, д. 3. В части применения последствий недействительности ничтожной сделки дело подлежит передаче на новое рассмотрение, поскольку суд первой инстанции не рассматривал по существу данный вопрос.

Правила проведения аукциона его организатором не нарушены, поэтому суд правомерно отказал в удовлетворении требования о признании торгов недействительными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

В соответствии с частью 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктами 2 и 3 части 1 статьи 287, частью 1, пунктом 1 части 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Кировской области от 18.01.2008 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.03.2008 по делу N А28-9532/2007-289/22 в части отказа в признании недействительным договора от 24.05.2007 купли-продажи имущества - не завершенного строительством объекта (административно-бытового корпуса производственной базы), расположенного по адресу: г. Киров, сл. Б. Скопино, д. 3, отменить.

Признать недействительным договор от 24.05.2007 купли-продажи имущества - не завершенного строительством объекта (административно-бытового корпуса производственной базы), расположенного по адресу: г. Киров, сл. Б. Скопино, д. 3.

В части применения последствий недействительности ничтожной сделки передать дело на новое рассмотрение.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

С.В. Бабаев

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: