Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31 октября 2007 г. N А43-34189/2006-2-655 Отказывая Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, арбитражный суд апелляционной инстанции исходил из того, что арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество по назначению, ввиду наличия неустранимых препятствий для переоборудования его под магазин

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 31 октября 2007 г. N А43-34189/2006-2-655

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Поповой Г.Г.,

судей Князевой Г.А., Павлова В.Ю.

при участии представителей

от истца: Щеголева В.С. (доверенность от 06.07.2007),

от ответчика: Гуляевой С.П. (доверенность от 30.10.2007)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2007 по делу N А43-34189/2006-2-655 Арбитражного суда Нижегородской области, принятое судьями Казаковой Н.А., Аксеновой Г.А., Насоновой Н.А., по иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода к индивидуальному предпринимателю Захарову Алексею Евгеньевичу о взыскании 83 344 рублей 42 копеек арендных платежей и пеней и установил:

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода (далее Комитет) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Захарову Алексею Евгеньевичу (далее Предприниматель) о взыскании 83 344 рублей 42 копеек, в том числе 79 750 рублей 94 копеек задолженности по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения от 05.04.2006 N 5/2907 за период с 01.05.2006 по 10.07.2006 и 3 593 рублей 48 копеек пеней за период с 16.05.2006 по 10.07.2006.

Требование основано на статьях 309, 329, 330, 614, 621 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по названному договору.

Сославшись на статьи 309, 330, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 23.01.2007 удовлетворил исковые требования, поскольку установил факт невнесения Предпринимателем арендных платежей по договору аренды 05.04.2006 N 5/2907 в указанный период.

Руководствуясь статьями 328, 611 и 612 (пунктом 1) Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция постановлением от 20.06.2007 отменила решение суда первой инстанции и отказала в удовлетворении иска.

Суд исходил из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2007 по делу N А43-130914/2006-17-579 установлено, что Предприниматель фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество ввиду наличия неустранимых препятствий, не позволяющих арендатору пользоваться арендованной недвижимостью, поскольку Комитет передал ему помещение, которое не может быть переоборудовано под магазин.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суд применил пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащий применению, поскольку арендатор принял помещение по акту приема-передачи. Предприниматель самостоятельно выбрал данное помещение для использования его под магазин и при осмотре этого помещения должен был и мог удостовериться, что помещение по своим конструктивным характеристикам является пригодным для выбранной арендатором деятельности. Кроме того, особенности сданного в аренду имущества не могут быть расценены как основания для применения названной нормы права, поскольку это обстоятельство не препятствует использованию этого помещения в иных целях.

Заявитель в судебном заседании поддержал доводы жалобы и просил отменить оспариваемый судебный акт.

Ответчик в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании указал на несостоятельность доводов заявителя и правомерность судебных актов.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установил суд, в газете "Курс" за ноябрь 2005 года (N 44) опубликовано информационное сообщение о том, что 08.12.2005 городская комиссия по использованию помещений муниципального нежилого фонда будет рассматривать заявки на предоставление в аренду свободных муниципальных нежилых помещений на конкурсной основе.

Индивидуальный предприниматель Захаров А.Е. обратился в Комитет с письмом от 09.12.2005, в котором просит предоставить в аренду для размещения магазина нежилое помещение N 5 общей площадью 107,4 квадратного метра, расположенное в здании по адресу: Нижний Новгород, улица Ванеева, 1а (литер А).

По итогам прошедшего конкурса Комитет и Захаров А.Е. подписали договор от 05.04.2006 N 5/2907, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязан передать арендатору указанное помещение для размещения в нем магазина. Подпунктом 2.1.2 договора предусмотрено право арендодателя контролировать целевое использование помещения.

В подпункте 3.3.3 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать арендованную недвижимость строго по целевому назначению, а в подпункте 5.3.2 - ответственность за использование помещения не по целевому назначению (штраф в размере полугодовой суммы арендной платы).

Таким образом, Комитет при заключении договора аренды определил целевое назначение передаваемого имущества (использование для организации торговли) и установил ответственность за использование недвижимости не по целевому назначению, в результате чего у арендатора возникло право требования предоставления ему имущества, приспособленного для использования под организацию торговли.

Согласно пунктам 4.1. и 4.2 договора арендатор обязан ежемесячно, не позднее 15-го числа текущего месяца, перечислять арендную плату на расчетный счет арендодателя в размере, указанном в приложении 3 к договору, являющемся его неотъемлемой частью. В случае неуплаты арендных платежей взимаются пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки (подпункт 5.3.1 договора). Размер ежемесячной арендной платы согласован сторонами в сумме 28 147 рублей 39 копеек ежемесячно.

Срок действия договора установлен сторонами с 06.04.2006 по 05.04.2009.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 05.04.2006.

Договор аренды зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области 19.06.2006.

Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку Предприниматель не исполнил обязанность по внесению арендных платежей в указанный период.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2007 по делу N А43-130914/2006-17-579, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 04.05.2007, установлено, что арендованное помещение, в силу своих конструктивных особенностей (числится как защитное сооружение в реестре МЧС и исключению из реестра объектов гражданской обороны не подлежит), не может использоваться под магазин. Одновременно с этим существует запрет на проведение реконструкции недвижимости в связи с ее отнесением к объектам гражданской обороны, то есть имеются неустранимые препятствия, не позволяющие Предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью. При заключении спорной сделки Предприниматель не знал об отнесении недвижимости к объектам гражданской обороны, а потому безосновательно рассчитывал использовать помещение по целевому назначению. В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

Из документов видно и суд установил, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.1 договора, по передаче арендатору помещения для размещения в нем магазина, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств.

Таким образом, у суда отсутствовали основания для взыскания с ответчика арендных платежей и пеней по этому договору.

Довод заявителя о том, что арендатор вправе был использовать арендованное имущество под иные цели, несостоятелен и противоречит подпунктам 3.3.3 и 5.3.2 спорного договора. Кроме того, невозможность использования недвижимости под магазин свидетельствует об отсутствии у арендатора интереса к сделке.

Ссылка Комитета на неправильное применение пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, поскольку ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязательств заключается в передаче арендатору имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре аренды, и в неизвещении арендатора об отнесении имущества к объектам гражданской обороны.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для его пересмотра в условиях кассации по приведенным в жалобе доводам не имеется.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2007 по делу N А43-34189/2006-2-655 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

В.Ю. Павлов

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: