Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 июля 2000 г. по делу N А79-867/2000-СК2-796 Суд кассационной инстанции уточнил обжалуемые судебные акты в мотивировочной части и признал спорный договор аренды действительной сделкой, так как в соответствии с требованиями действующего законодательства договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента передачи арендатору соответствующего имущества

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 24 июля 2000 г. по делу N А79-867/2000-СК2-796

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей: Кабанова В.П., Кирсановой Е.Н.,

при участии представителя истца Петрова Е.М. (доверенность N 02 от 10.01.2000),

рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Кафе "Камелек" и Министерства государственного имущества Чувашской Республики на решение от 31.03.2000 и постановление апелляционной инстанции от 16.05.2000 по делу N А79-867/2000-СК2-796 Арбитражного суда Чувашской Республики, судьи: Шевах Н.П., Романов В.Г., Иванова Л.М., Велитченко Г.В., установил:

Министерство государственного имущества Чувашской Республики обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кафе "Камелек" и к государственному унитарному предприятию по оказанию услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве "Чувашжилкомхоз" о взыскании 16 367 рублей 67 копеек, составляющих задолженность по арендной плате за период с 01.02.99 по 15.09.99 за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: город Чебоксары, улица Ильбекова, дом 4, на основании пункта 3.1 договора аренды N 545-р от 29.03.99.

Решением суда от 31.03.2000 договор аренды N 545-р от 29.03.99 признан на основании статей 168, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой, как не прошедший государственную регистрацию. Судом в силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации применена к ответчику реституция, и с него в пользу арендодателя взыскана заявленная сумма по пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционная инстанция постановлением от 16.05.2000 оставила решение без изменения по тем же основаниям.

Истец и ответчик не согласились с состоявшимися судебными актами и обжаловали их в кассационную инстанцию.

Мингосимущество Чувашской Республики, не оспаривая резолютивные части судебных актов, считает ошибочным вывод суда о недействительности договора аренды. По его мнению, на правоотношения по аренде нежилых помещений распространяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный на срок не менее года. Спорный договор заключен контрагентами на меньший срок, потому является действительным, порождающим обязанность арендатора по уплате договорных платежей по аренде.

Общество с ограниченной ответственностью "Кафе "Камелек" находит судебные акты в части признания договора недействительным законными, однако полагает неправильным применение судом односторонней реституции вопреки части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. В конкретной ситуации должно иметь место приведение сторон в первоначальное положение, а именно: арендатор обязан вернуть истцу помещение, а последний, в свою очередь, все денежные суммы, полученные по ничтожной сделке. В этой связи в иске истцу следовало отказать. Кроме того, арендатор фактически не пользовался помещением в связи с некорректным поведением другого арендатора здания - ЗАО "Интур-Люкс".

Правильность применения норм материального и процессуального права Арбитражным судом Чувашской Республики при рассмотрении дела N А79-867/2000-СК2-796 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 174 - 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Мингосимущества Чувашской Республики настаивает на удовлетворении заявленной истцом жалобы и указывает на несостоятельность жалобы общества с ограниченной ответственностью "Кафе "Камелек".

ООО "Кафе "Камелек", государственное унитарное предприятие по оказанию услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве "Чувашжилкомхоз", извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в заседание третьей инстанции своих представителей не направили.

Заслушав полномочного представителя Министерства государственного имущества Чувашской Республики, изучив документы кассационного производства, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не находит оснований к отмене резолютивных частей судебных актов, однако считает, что их мотивировочные части требуют уточнения.

Как следует из материалов дела, административное здание расположенное по адресу: город Чебоксары, улица Ильбекова, 4, введенное в эксплуатацию в 1963 году, относится к государственной собственности Чувашской Республики, что удостоверяется выпиской из реестра государственного имущества, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 16.09.98 N 272, и решением Высшего Арбитражного Суда Чувашской Республики от 13.04.94 по делу N 415-94.

29 марта 1999 года Министерство государственного имущества Чувашской Республики (арендодатель), государственное унитарное предприятие "Чувашжилкомхоз" (балансодержатель), с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью "Кафе "Камелек" (арендатор), с другой, заключили договор N 545-р аренды нежилого помещения площадью 318,29 кв. м, расположенного по адресу: город Чебоксары, улица Ильбекова, дом 4, в целях использования под кафе сроком действия с 01.02.99 по 31.12.99.

Согласно пункту 3.1 договора годовой размер арендной платы с 01.02.99 установлен в сумме 35 711 рублей 33 копеек без НДС и подлежит перечислению арендатором в Мингосимущество Чувашской Республики ежемесячно, равными долями не позднее 10 числа отчетного месяца. Размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом к договору и составляет 2 975 рубля 94 копейки в месяц (приложение к договору, л. д. 14).

Объект аренды передан арендатору, что удостоверяется приемо - сдаточным актом от 01.02.99.

Поскольку арендатор, начиная с апреля 1999 года и до 15.09.99, не выполнял своей основной договорной обязанности по оплате арендной платы, потому таковая в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с неисправного хозяйствующего субъекта.

В этой связи Арбитражный суд Чувашской Республики правомерно взыскал с ответчика 16 367 рублей 67 копеек.

Однако выводы суда о признании договора аренды недействительным по правилам статей 609, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ошибочными.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53).

Следовательно, спорный договор аренды является действительным и порождает соответствующие статьям 606 - 608 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности контрагентов, им предусмотренные.

Доводы общества с ограниченной ответственностью "Кафе "Камелек" с учетом изложенного отклоняются. Его отношения с ЗАО "Интур-Люкс" не являются предметом рассмотрения в данном случае.

В связи с окончанием производства в кассационной инстанции пункт 3 определения Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.06.2000 утратил силу.

Расходы по кассационной жалобе по статье 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на арендатора.

Руководствуясь статьями 174, 175 (пунктом 4), 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

в мотивировочные части решения от 31.03.2000 и постановления апелляционной инстанции от 16.05.2000 по делу N А79-867/2000-СК2-796 Арбитражного суда Чувашской Республики внести изменения. Признать договор аренды N 545-р от 29.03.99 действительной сделкой. В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кафе "Камелек" в доход федерального бюджета через Инспекцию Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Ленинскому району города Чебоксары 377 рублей 36 копеек государственной пошлины. Исполнительный лист выдать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.

Е.Н. Кирсанова

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: