Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 ноября 2012 г. N Ф08-5602/2012 по делу N А32-42877/2011 (ключевые темы: арендная плата - нежилые помещения - арендодатель - прекращение договора аренды - возврат имущества)

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Назаренко И.П. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мебельный центр" (ИНН 2312138120, ОГРН 1072312008416) - Ряполова Р.В. (доверенность от 11.01.2012), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Багдасаряна Артура Вазгеновича (ИНН 637600139699, ОГРНИП 304631535200114), извещенного о месте и времени судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мебельный центр" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2012 (судья Колодкина В.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 (судьи Чотчаев Б.Т., Еремина О.А., Ковалева Н.В.) по делу N А32-42877/2011, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Багдасарян А.В. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО "Мебельный центр" (далее - общество) с иском о взыскании 799 843 рублей задолженности.

Иск мотивирован тем, что после прекращения (расторжения) договора аренды от 25.12.2008 N 26 (31.12.2010) общество (арендатор) нежилые помещения своевременно арендодателю не вернуло. Поэтому на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) за период с 01.01.2011 по 06.02.2011 (дата фактического возврата имущества) подлежит начислению (взысканию с общества) арендная плата.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012, иск удовлетворен частично. С общества в пользу предпринимателя взыскано 476 549 рублей 61 копейка задолженности и 11 317 рублей 82 копейки расходов по уплате государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что по договору от 25.12.2008 N 26 обществу в аренду переданы находящиеся в собственности предпринимателя нежилые помещения общей площадью 3266 кв. м, расположенные по адресу: г. Самара, Кировский район, 17 км Московского шоссе, 1 линия, д. 14. Во исполнение условий дополнительного соглашения от 23.11.2009 актом от 30.04.2010 арендатор возвратил арендодателю часть помещений (площадью 829,9 кв. м). Дополнительным соглашением от 26.11.2010 стороны расторгли договор аренды с 31.12.2010. Нежилые помещения возвращены истцу 27.01.2010 по акту, подписанному арендатором с замечаниями, свидетельствующими о том, что до указанной даты общество приводило арендованное им имущество в состояние, в котором нежилые помещения находились при заключении договора (производило демонтаж перегородок, штукатурку и покраску стен в местах примыкания демонтированных перегородок). Доказательств необоснованного отказа либо уклонения арендодателя от приемки переданного обществу имущества после расторжения договора аренды не представлено. Ссылки ответчика на возврат помещений по акту от 11.01.2011 (предпринимателем не подписан) суд не принял, поскольку арендатором не была исполнена обязанность по возврату имущества в том состоянии, в котором он его получил (статьи 622, 655 Кодекса). Отклонен также довод общества о наличии оснований для взыскания арендной платы по 06.01.2011. Акт приема-передачи от 06.01.2011 предпринимателем не подписан; при наличии акта от 27.01.2011 односторонний акт от 06.01.2011 не может служить надлежащим подтверждением факта возврата помещений в указанную в нем дату. Доказательств внесения арендных платежей за пользование имуществом в период с 01.01.2011 по 27.01.2011 ответчик не представил. Поэтому требования предпринимателя в части взыскания 476 549 рублей 61 копейки задолженности (за период до 27.01.2011) суды признали обоснованными и удовлетворили их на основании статей 309, 606, 614, 622 и 655 Кодекса, а также пунктов 37 и 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66). При определении размера долга суд исходил из условий дополнительного соглашения от 23.09.2009, которым постоянная часть ежемесячной арендной платы установлена в размере 600 тыс. рублей, а также учел признанную истцом сумму переплаты (46 031 рубль 04 копейки по состоянию на 31.12.2010). В связи с отсутствием документального подтверждения расходов предпринимателя на коммунальные услуги суд пришел к выводу о том, что переменная часть арендной платы (за 27 дней января 2011 года) взысканию не подлежит. Представленный истцом в дело акт от 31.01.2011 N 000015 (с указанием переменной части арендной платы) арендатором не подписан. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесена на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований (л. д. 107, 148).

Общество обжаловало решение от 23.03.2012 и апелляционное постановление от 20.06.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов материалам дела. Общество полагает, что при правильном определении фактических обстоятельств (прекращение договора аренды 31.12.2010; отказ арендодателя от приемки помещений) суды пришли к ошибочному выводу о том, что после прекращения договора аренды арендодатель имеет право отказаться от принятия помещений в случае наличия обоснованных претензий к состоянию передаваемого имущества. Обязанность арендодателя после прекращения договора аренды принять арендованное имущество установлена статьей 655 Кодекса. Ни закон (статьи 622 и 655 Кодекса), ни договор аренды от 25.12.2008 N 26 не предусматривают право арендодателя на отказ от приемки помещений при прекращении договора, в том числе и в состоянии, не соответствующем требованиям закона или договора. Факт отказа арендодателя от принятия имущества свидетельствует о надлежащем исполнении арендатором обязанности по возврату помещений и исключает право требовать внесения арендной платы (статья 655 Кодекса, пункт 37 информационного письма от 11.01.2002 N 66).

От предпринимателя отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Предприниматель, извещенный о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в суд кассационной инстанции не явился (представителей не направил).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности Багдасаряна А.В. на трехэтажное здание (литера А), расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, 17 км Московского шоссе, 1 линия, д. 14. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.07.2008 серии 63-АВ 249275 (л. д. 74).

25 декабря 2008 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 26 (л. д. 13 - 19). По условиям договора арендатору в целях осуществления торговли непродовольственными товарами (мебелью) во временное владение и пользование предоставлены нежилые помещения общей площадью 3266 кв. м, указанные в Таблице N 1, расположенные в здании (литера А) по адресу: г. Самара, Кировский район, 17 км Московского шоссе, 1 линия, д. 14. В договоре установлена обязанность арендодателя передать помещения арендатору по акту приема-передачи в срок не позднее 01.01.2009 в состоянии, позволяющем использовать их по назначению (пункт 2.1.1). Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в соответствии с условиями договора (пункт 2.2.1), не проводить перепланировок и реконструкции помещений без согласия арендодателя (пункт 2.2.7). При прекращении договора по любому основанию арендатор обязан возвратить помещения арендодателю в течение 5 рабочих дней с момента расторжения договора на основании акта приема-передачи в техническом состоянии, отраженном в акте приема-передачи, с учетом естественного износа (пункт 2.2.9). В пункте 3.1 закреплено, что ежемесячная арендная плата состоит из двух частей (постоянной и переменной), определенных в соответствии с условиями договора. Порядок расчета постоянной части арендной платы установлен пунктом 3.2 в зависимости от расположения помещений (на 1 этаже - 400 рублей за кв. м; на 2 этаже -300 рублей за кв. м; на 3 этаже - 200 рублей за кв. м). Итоговая арендная плата в месяц составляет 935 380 рублей. Постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование земельным участком, эксплуатационные расходы, плату за пользование лестничными пролетами, лифтом, а также услуги, оказываемые арендодателем арендатору (пункт 3.2.3). Переменная часть арендной платы определяется как совокупность расходов арендодателя на потребленную арендатором электрическую энергию, воду и тепловую энергию, канализацию, расходов по вывозу твердых бытовых отходов, за пользование арендаторам телефонными номерами (пункт 3.3 договора). Согласно пункту 4.1 договор заключен сроком на 5 лет и вступает в законную силу с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 04.03.2009, номер регистрации 63-01/080/2009-281 (л. д. 20).

Помещения переданы арендатору по акту от 01.01.2009 (л. д. 30). В акте указаны номера и площадь передаваемых помещений по техническому паспорту БТИ (с разбивкой по этажам), общая площадь помещений (3266 кв. м), а также сведения о состоянии помещений (трещины в торговых залах, пятна сырости на стенах пожарной лестницы).

Дополнительным соглашением от 04.06.2009 стороны изложили в новой редакции пункт 3.2.1 договора, установив на период до 31.08.2009 размер постоянной части арендной платы в сумме 705 380 рублей; с 01.09.2009 к отношениям сторон применяется пункт 3.2.1 договора в первоначальной редакции (л. д. 32).

23 ноября 2009 года стороны заключили дополнительное соглашение, которым изложили в новой редакции пункт 1.1 договора (предмет договора); определили номера и общую площадь передаваемых в аренду помещений (2436,1 кв. м); установили обязанность арендатора в течение 7 календарных дней с даты предъявления арендодателем соответствующего требования освободить и возвратить арендодателю помещения N 1 - 7, N 15 - 19, расположенные на первом этаже нежилого здания (литера А); установили размер постоянной части арендной платы (600 тыс. рублей) на период с 01.01.2010 или с момента возврата арендатором помещений по 31.12.2010 включительно (л. д. 34).

Дополнительные соглашения от 04.06.2009 и от 23.11.2009 прошли процедуру государственной регистрации (л. д. 33, 37).

Актом от 30.04.2010 (подписан без замечаний) стороны зафиксировали возврат арендодателю нежилых помещений N 1 - 7, N 15 - 19 (л. д. 36).

Дополнительным соглашением от 26.11.2010 стороны внесли изменение в пункт 3.2.1 договора, установив на период с 01.12.2010 по 31.12.2010 размер постоянной части арендной платы в сумме 800 тыс. рублей (л. д. 94). Этим же соглашением стороны расторгли договор аренды N 26 с 31 декабря 2010 года, считая эту дату последним днем аренды (датой прекращения договора). Сведений о государственной регистрации дополнительное соглашение не содержит.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по своевременному возврату нежилых помещений, предприниматель обратился в арбитражный с иском о взыскании арендной платы за время просрочки возврата помещений (с 01.01.2011 по 06.02.2011).

При разрешении спора судебные инстанции установили, что нежилые помещения переданы обществу в пользование с соблюдением правил, установленных статьей 655 Кодекса. Договор аренды от 25.12.2008 N 26 сторонами расторгнут с 31 декабря 2010 года дополнительным соглашением от 26.11.2010. Часть арендованного имущества (помещения N 1 - 7, N 15 - 19 площадью 829,9 кв. м) возвращена арендодателю по акту от 30.04.2010. Оставшиеся во владении общества нежилые помещения возвращены предпринимателю по акту приема-передачи от 27.01.2011. Расходы предпринимателя на коммунальные услуги документально не подтверждены, что исключает взыскание с общества переменной части арендной платы (117 304 рубля). С учетом изложенного суды пришли к выводу о необоснованности требований предпринимателя в части взыскания с общества постоянной части арендной платы (за период с 28.01.2011 по 06.02.2011) и переменной ее части (за 27 дней января 2011 года).

Решение и апелляционное постановление в части отказа в иске сторонами не обжалуются, поэтому судебные акты в указанной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 606, 611, 614 Кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

По правилам статьи 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. По смыслу указанной нормы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В статье 655 Кодекса закреплено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2).

Таким образом, по смыслу приведенных правовых норм при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Исследовав представленные в дело доказательства (переписку сторон, акты приема-передачи от 27.01.2011 и от 06.02.2011), оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к выводу о том, что в порядке, предусмотренном статьей 655 Кодекса, помещения возвращены арендодателю 27 января 2011 года. Факт передачи помещений арендодателю ранее даты составления (подписания) акта о возврате имущества от 27.01.2011 (л. д. 77) обществом (арендатором) не подтвержден. Доказательства внесения платы за пользование предоставленным в аренду имуществом в полном объеме ответчик не представил. Поэтому судебные инстанции признали обоснованными требования предпринимателя о взыскании с обществ задолженности (за период с 01.01.2011 по 27.01.2011 ) в размере 476 549 рублей 61 копейки с учетом имеющейся по состоянию на 31.12.2010 переплаты (в сумме 46 031 рубль 04 копейки).

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы общества об отсутствии оснований для взыскания арендной платы после 06.01.2011 несостоятелен. Акт приема-передачи нежилых помещений от 06.01.2011, на который ссылается заявитель, предпринимателем не подписан. Судебные инстанции установили, что арендатор продолжал владеть (пользоваться) спорным имуществом до 27.01.2011 (производил демонтаж перегородок, штукатурку и покраску стен в местах примыкания демонтированных перегородок). Иные правовые основания владения нежилыми помещениями (в период до 27.01.2011) ответчиком не доказаны. С учетом норм статей 622 и 655 Кодекса и представленных в дело документов суды пришли к правильному выводу о необоснованности доводов общества о возврате нежилых помещений по акту от 06.01.2011.

Не принимается кассационной инстанцией и довод заявителя об отсутствии у него обязанности по внесению постоянной части арендной платы (за январь 2011 года) в связи с неправомерными действиями предпринимателя (уклонением его от принятия помещений).

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 Кодекса должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (статья 406 Кодекса).

По смыслу приведенной нормы предложенное кредитору исполнение должно быть надлежащим. Должник не отвечает перед кредитором за нарушение срока исполнения обязательства только в случае, если должник по зависящим не от него, а от кредитора причинам не может исполнить обязательство в срок.

Прекращение действия договора аренды в силу статьи 622 Кодекса влечет обязанность арендатора освободить и передать арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором).

В пункте 37 информационного письма от 11.01.2002 N 66 указано, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

По результатам исследования представленных в дело доказательств суды установили, что до 27.01.2011 (дата подписания акта о возврате помещений) общество (должник) владело и пользовалось спорным имуществом (приводило арендованное имущество в состояние, в котором оно находилось при заключении договора аренды). Следовательно, основания полагать обязательство должника (арендатора) по возврату помещений неисполненным (до указанной даты) следствие просрочки кредитора (арендодателя) отсутствуют.

При разрешении спора судебные инстанции представленным сторонами доказательствам дали оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют материалам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина по кассационной жалобе уплачена заявителем в доход федерального бюджета при ее подаче (платежное поручение от 19.07.2012 N 4940).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 по делу N А32-42877/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.