Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 апреля 2010 г. по делу N А53-18341/2009 Дело о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества направлено на новое рассмотрение, поскольку для правильного разрешения спора следует выяснить, какие из произведенных работ относятся к капитальному ремонту и какие являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества (извлечение)

Справка

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2010 г.

Индивидуальный предприниматель Башев Дмитрий Васильевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Таганрога Ростовской области (далее - комитет) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Кузнечная, 48 (литера Б), 1 этаж, комнаты 1, 1а, 1б, 1в, 2, 3, 4, (литера Б7), 1 этаж, комнаты 3-7, в размере 7 574 270 рублей (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2009 с ответчика в пользу предпринимателя взыскана стоимость неотделимых улучшений в размере 7 574 270 рублей. Судебный акт мотивирован тем, что помещение, предоставленное арендатору, не могло использоваться по назначению без проведения капитального ремонта. Ремонт вызван неотложной необходимостью. Согласие арендодателя на производство капитального ремонта выражено в акте приема-передачи от 01.11.2007. Наличие и стоимость неотделимых улучшений подтверждено заключением эксперта-консультанта от 08.06.2009 N 168/7.

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение от 25.12.2009, отказать предпринимателю в удовлетворении заявленных требований. По мнению ответчика, при рассмотрении требований о взыскании с комитета денежных средств (стоимости неотделимых улучшений) к участию в деле следовало привлечь администрацию муниципального образования город Таганрог в лице Финансового управления г. Таганрога. Предпринимателем выполнены работы по установке внутренних сетей водопровода и канализации, газоснабжения здания, а также иные работы, которые, по мнению комитета, не являлись обязательными для предоставленных целей (для использования под размещение производства и склада хранения продукции). Комитет согласия на осуществление капитального ремонта не давал, проектно-сметную документацию не согласовывал, в связи с чем стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Работы, учтенные в смете, использованной при составлении экспертного заключения, выполнены без согласия арендодателя. Кроме того, договор аренды от 01.11.2007 N 3308 является действующим, арендатор имеет право на взыскание стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды. При рассмотрении спора комитет был лишен возможности представить возражения в опровержение суммы в размере 7 574 270 рублей, поскольку уточненные требования приняты судом в день вынесения решения по делу.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, спорное помещение является собственностью муниципального образования город Таганрог и предназначено для использования под производство и склад хранения продукции.

Предприниматель и комитет заключили договор аренды от 01.11.2007 N 3308 нежилого помещения (литеры Б, Б7), 1 этаж, ком. 1-4, 1а, 1б, 1в; 3-7 общей площадью 484 кв. м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Кузнечная, 48, для использования под производство и склад хранения продуктов. Срок действия договора установлен с 01.11.2007 по 01.11.2012.

В соответствии с пунктом 2.2.14 договора арендатор не вправе производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладку, скрытые и открытые проводки коммуникаций, перепланировку и переоборудование капитального характера. По истечении срока договора арендатор обязан безвозмездно передать арендодателю все произведенные неотделимые улучшения, выполненные без согласия арендодателя (пункт 2.2.15).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, о чем в ЕГРП внесена запись от 06.12.2007 N 61-61-42/107/2007-204.

По акту приема-передачи от 01.11.2007 комитет передал предпринимателю спорные помещения, указав в акте, что помещение передано в существующем на дату подписания техническом состоянии: "требует капитального ремонта".

В период с 2007 по 2008 год предприниматель за счет собственных средств произвел капитально-восстановительные работы в арендуемом помещении, перепланировку, переустройство, переоборудование инженерных коммуникаций, а также работы по повышению эксплуатационной надежности строения (литеры Б, Б7), имеющего износ, усилил несущие конструкции.

Отказ комитета возместить стоимость произведенных улучшений явился основанием для обращения предпринимателя с иском в суд.

Удовлетворяя требования предпринимателя о взыскании стоимости неотделимых улучшений, суд первой инстанции исходил из того, что производство ремонта представляет собой частную, специфическую форму создания неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприниматель произвел капитальный ремонт спорного имущества с согласия комитета, выраженного в акте приема-передачи здания от 01.11.2007, и осуществление капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью. Размер затрат, произведенных предпринимателем для проведения капитального ремонта, определен судом на основании заключения эксперта-консультанта Рысиной М.И. от 08.06.2009 N 168/7. Указанный размер затрат комитетом не опровергнут.

Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

По смыслу данной нормы в случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе произвести его и взыскать с арендодателя его стоимость. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется.

В предмет доказывания по спору о взыскании стоимости капитального ремонта входит выяснение следующих вопросов: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта; произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта, а также размер затрат арендатора на капитальный ремонт.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что арендатор может произвести капитальный ремонт и без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды), если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, тогда как при производстве неотделимых улучшений арендованного имущества необходимо согласие арендодателя. Указанные вопросы судом первой инстанции надлежаще не исследовались.

В акте приема-передачи от 01.11.2007 к договору N 3308, стороны указали, что передаваемый в аренду объект находится в состоянии, требующем капитального ремонта. Суд не установил и не истребовал документы, свидетельствующие об уклонении арендодателя от исполнения обязанности по проведению капитального ремонта, а также доказательства обращения к арендодателю с просьбой принять меры по проведению капитального ремонта.

Взыскивая с комитета стоимость улучшений арендуемого имущества, суд первой инстанции исходил из того, что проведение капитального ремонта и его стоимость подтверждены заключением эксперта-консультанта от 08.06.2009 N 168/7. Однако из указанного заключения следует, что предприниматель произвел капитальный ремонт, переоборудование, перепланировку и реконструкцию спорного имущества.

Для правильного разрешения спора суду следует выяснить, какие из произведенных работ относятся к капитальному ремонту и какие являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества.

Указанные выше вопросы судом надлежаще не исследовались.

В силу пункта 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в постановлении апелляционной инстанции.

Поскольку выяснение приведенных обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, они должны быть установлены судом при новом рассмотрении дела с учетом указаний, данных судом кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2009 по делу N А53-18341/2009 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 апреля 2010 г. по делу N А53-18341/2009

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело