Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 марта 2007 г. N А58-2062/2006-Ф02-1490/2007 Суд признал договор ипотеки заключенным, поскольку спорный договор содержит все существенные условия договора данного типа (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 27 марта 2007 г. N А58-2062/2006-Ф02-1490/2007
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Сандра" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации в лице Верхневилюйского отделения N 5053 Сбербанка России о признании незаключенным договора ипотеки N 114 от 09.08.2004.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены: Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия), нотариус Верхневилюйского района Мухоплев А.Г.

Решением от 4 сентября 2006 года в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 9 февраля 2007 года решение от 4 сентября 2006 года оставлено без изменения.

Не согласившись с выводами Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), ООО "Сандра" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 4 сентября 2006 года, постановление от 9 февраля 2007 года и принять новый судебный акт.

По мнению заявителя кассационной жалобы, Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) неправильно применил нормы материального права и нормы процессуального права (статьи 128, 129, 130, пункт 1 статьи 140, пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 9, пункт 2 статьи 22, статью 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункт 4 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Выводы арбитражного суда противоречат материалам дела.

ООО "Сандра" не согласно с выводами Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) об отсутствии оснований для признания договора ипотеки незаключенным.

При передаче в ипотеку здания (сооружения) с земельным участком, залоговой оценке должны подлежать здание (сооружение) и земельный участок. Участники сделки не согласовали существенное условие договора ипотеки - условие о залоговой стоимости земельного участка, передаваемого в залог.

Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Договор ипотеки не содержит сведения о месте его государственной регистрации. Кадастровый план земельного участка и план здания магазина не удостоверены соответствующими государственными органами.

Арбитражный суд не указал, по каким мотивам отклонил доводы истца о том, что залоговая стоимость земельного участка не может составлять 0 рублей 00 копеек. Стороны договора ипотеки установили нормативную цену земельного участка в размере 1 443 рублей 49 копеек из расчета 2, 6 рублей за кв.м.

Ответчик в отзыве на кассационную жалобу доводы последней отклонил, указав на их необоснованность.

Дело рассмотрено в порядке, определяемом главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, исследовав доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Согласно материалам дела 09.08.2004 между акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации в лице Верхневилюйского отделения N 5053 Сбербанка России (кредитор) и ООО "Сандра" (заемщик) заключен договор N 62 об открытии возобновляемой кредитной линии.

Согласно пункту 5.1 договора в качестве своевременного и полного возврата кредита и уплаты процентов за пользование им заемщик предоставляет кредитору имущество в залог, в том числе здание магазина "Сандра+", принадлежащее ООО "Сандра" (договор ипотеки N 114 от 09.08.2004).

В соответствии с договором ипотеки N 114 от 09.08.2004 между акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (залогодержатель) и ООО "Сандра" (залогодатель) предметом договора является передача залогодателем в залог залогодержателю, принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и земельного участка, на котором находится это имущество, а именно:

- здание под магазин, назначение - нежилое, одноэтажное деревянное, общей площадью 161, 8 кв.м., расположенное по адресу: 678230, Республики Саха (Якутия), с.Верхневилюйск, ул.Ленина, д.5 к. б, инвентарный номер 412, в соответствии с поэтажным планом, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение N4);

- земельный участок с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 470,5 кв.м в соответствии с планом земель, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение N5).

Инвентаризационная стоимость здания составляет 1 095 398 рублей и оценена в 766 778 рублей (пункт 1.4 договора).

Нормативная цена земельного участка в соответствии законом (постановлением) составляет на день подписания договора 1 443 рублей 49 копеек из расчета 2 рубля 60 копеек за кв.м. Земельный участок оценен в 0, 00 рублей (пункт 1.5 договора).

Предмет залога в целом оценен в 766 778 рублей 60 копеек (пункт 1.6 договора).

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств заемщика по кредитному договору и залогодателя по договору.

ООО "Сандра" полагая, что стороны не согласовали существенные условия договора ипотеки об оценке предмета ипотеки, о сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, обратилось в арбитражный суд с иском о признании его незаключенным. Истец указал на то, что не произведена оценка земельного участка в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, не согласована залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке. Условие договора о том, что договор действует до полного исполнения обязательств заемщика по кредитному договору и залогодателем по настоящему договору, не является условием о сроке исполнения обязательств.

Правовым основанием требований указаны статья 190, пункт 1 статьи 339, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 9, статья 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Кроме того, в объяснении по делу истец сослался на нарушения, допущенные при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора ипотеки: кадастровые планы здания магазина и земельного участка не удостоверены соответствующими государственными органами; орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и нотариус не приняли во внимание несоответствие договора ипотеки требованиям законодательства; в спорном договоре отсутствуют сведения о месте государственной регистрации ипотеки.

В обоснование своих требований ООО "Сандра" представило: договор ипотеки N 114 от 09.08.2004, поэтажный план (приложение N 4 к договору ипотеки), договор об открытии возобновляемой кредитной линии N 62 от 09.08.2004, свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 14-АА 103988 от 19.01.2004.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал на то, что стороны согласовали существенные условия договора ипотеки. Оценка независимого оценщика носит рекомендательный характер и не является обязательной; стороны достигли соглашения по залоговой оценке объекта недвижимости и оценили земельный участок в 0, 00 рублей. Договор ипотеки содержит отсылку к основному договору. Согласно условию договора об открытии возобновляемой кредитной линии срок исполнения обязательств определен 08.08.2005.

Отказывая в иске о признании незаключенным договора ипотеки, суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор содержит существенные условия договора данного типа, определен предмет договора, его оценка, сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии нарушений правил государственной регистрации в связи с недоказанностью неудостоверения кадастрового плана земельного участка и здания магазина органом, осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию, о соответствии надписей государственной регистрации требованиям Федерального закона "Об ипотеке".

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции по аналогичным основаниям.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает выводы Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) об отказе в иске правомерными.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Согласно статье 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) (в редакции Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В соответствии с рекомендациями, содержащимися в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996, существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

В соответствии со статьей 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ) оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

В соответствии со статьей 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ) оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

В силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) пришел к правильному выводу, что залоговая оценка земельного участка и помещения 766 778 рублей 60 копеек является оценкой, которую стороны согласовали между собой по предмету ипотеки. Не соблюдение участниками договора ипотеки требований пункта 1 статьи 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) не влияет на заключенность договора ипотеки, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 9 названного закона оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем. Неправильное определение величины оценки может являться основанием для ее оспаривания.

Арбитражный суд, принимая во внимание условия пункта 8.1 договора ипотеки, пункта 2.5 договора об открытии возобновляемой кредитной линии, обоснованно признал согласованным условие о сроке исполнения обязательства по договору ипотеки.

Оценив договор ипотеки N 114 от 09.08.2004, Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) суд пришел к правильному выводу, что договор содержит все установленные законом существенные условия - о предмете залога, его оценке, сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что решение от 4 сентября 2006 года, постановление апелляционной инстанции от 9 февраля 2007 года Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу N А58-2062/2006 приняты с соблюдением норм материального и норм процессуального права, в связи с чем подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение от 4 сентября 2006 года, постановление апелляционной инстанции от 9 февраля 2007 года Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу N А58-2062/2006 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сандра" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.