Апелляционное определение Пермского краевого суда от 12 декабря 2012 г. по делу N 33-11174 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры - переход права собственности - мнимая сделка - единый государственный реестр прав на недвижимое имущество - ничтожная сделка)

Апелляционное определение Пермского краевого суда
от 12 декабря 2012 г. по делу N 33-11174

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Толстиковой М.А.,

судей Ивановой Т.В. и Швецова К.И.

при секретаре Кирьяновой О.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми дело по апелляционной жалобе Артамонова Г.М. на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 18 сентября 2012 года, которым постановлено:

признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу ... от 3.02.2012 г., совершенный представителем по доверенности от имени Ваганова Н.А. с Артамоновым Г.М.

Применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение и признав за Вагановым Н.А. право собственности на квартиру N ... по дома N ... по ... г. Перми.

Признать недействительной запись в ЕГРП и свидетельство о государственной регистрации права, выданное на Артамонова Г.М. на квартиру N ... по ..., ....

Заслушав доклад судьи Ивановой Т.В., объяснения ответчиков и их представителя, представителя истца, исследовав материалы дела, судебная коллегия установила:

Ваганов Н.В. обратился в суд с иском к Артамонову А.Р., Артамонову Г.М. о признании договора купли-продажи квартиры от 03.02.2012, свидетельства о государственной регистрации права и записи в едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.02.2012 недействительными, применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что с 2009 года он являлся собственником квартиры N ... в доме N ... по ... г. Перми по праву наследования. 17.04.2009 ответчик Артамонов А.Р. (внук истца) отвез его к нотариусу Пермского городского нотариального округа А., оформили доверенность на управление и распоряжение принадлежащей ему на праве собственности вышеуказанной квартирой. Недавно он узнал от ответчика Артамонова А.Р., что квартира продана и возвращать квартиру внук не намерен. Продавать квартиру он (истец) намерения не имел. Согласно договору купли-продажи от 03.02.2012, правообладателем его квартиры стал ответчик Артамонов Г.М. Цена указанной квартиры по договору составляет ... 000 рублей. Однако денежные средства по договору от покупателю продавцу не передавались. Также не были переданы деньги истцу от ответчика Артамонова А.Р. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ договор купли-продажи является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать ей соответствующие ей правовые последствия, соответственно квартира должна быть возвращена в собственность истца.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе Артамонов Г.М., указывая на необоснованность вывода суда о мнимости договора купли-продажи, поскольку в отсутствие доказательств намерения сторон по договору не создавать правовые последствия, суд сделал не правильный вывод о том, что сделка фактически не была исполнена сторонами. Суд не учел, что, несмотря на то, что при совершении договора деньги не передавались, но фактически оплата квартиры произведена за счет долга по договору займа, имеющемуся между представителем истца и ответчика. То обстоятельство, что фактически он не пользуется жилым помещением, не имеет правового значения. Действия по регистрации договора и переходу права собственности на квартиру произведены в установленном законом порядке, у истца Ваганова имелось намерение продать квартиру, которое было реализовано его представителем на основании доверенности.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ)), нашла решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) и неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что по праву наследования истцу Ваганову Н.А. принадлежала на праве собственности двухкомнатная квартира N ... в доме N ... по ул. ... в г. Перми. 17.04.2009 Ваганов Н.А. выдал доверенность Артамонову А.Р., согласно которой истец уполномочил ответчика Артамонова А.Р. в числе прочего, распоряжаться вышеуказанной квартирой. В том числе продать квартиру за цену и на условиях, определенных по усмотрению Артамонова А.Р. Доверенность удостоверена нотариусом Ашихминой А.П.

3.02.2012 ответчик Артамонов А.Р. (внук истца), действующий от имени Ваганова Н.А. на основании доверенности от 17.04.2009 и Артамонов Г.М. (второй дедушка ответчика) заключили договор купли-продажи квартиры ... в доме ... в г. Пермь, ... .... Указанный договор и переход права собственности зарегистрированы в установленном порядке.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что договор купли - продажи квартиры от 3.02.2012 сторонами фактически не исполнен: денежные средства представителю продавца не переданы, в свою очередь квартирой покупатель по договору фактически не пользуется, поэтому обязательство по передаче квартиры покупателю не исполнено. Поэтому договор является мнимой (ничтожной) сделкой и по правилам ст. 170 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации квартира подлежит возврату собственнику - истцу Ваганову Н.А.

Данный вывод не основан на обстоятельствах дела, установленных судом первой инстанции и нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 558 ГК РФ 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из анализа п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными чертами мнимой сделки являются следующие: стороны совершают эту сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена; по мнимой сделке стороны преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре.

Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие правовые последствия, заключенную сделку стороны фактически не исполняли и исполнять не намеревались. Правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли.

Применительно к договору купли-продажи мнимость сделки исключает намерение продавца недвижимости прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки, и не передает продавцу какие-либо денежные средства.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования.

Соответственно, обязанность по представлению доказательств, подтверждающих вышеуказанные обстоятельства, лежала на истце Ваганове Н.В.

Как было установлено судом и подтверждается материалами дела, договор купли-продажи квартиры 41 в доме ... по Бульвару ... в г. Перми от 3 февраля 2012 года зарегистрирован государственным органом по регистрации прав на недвижимое имущество, на основании договора произведена регистрация перехода права собственности на объект недвижимости от Ваганова Н.А. к Артамонову Г.М. Факт уплаты денежных средств в размере, определенном соглашением сторон договора, интересы продавца в котором представлял по доверенности Артамонов А.Р., подтверждается собственноручной записью Артамонова А.Р. на договоре о получении денежных средств от Артамонова Г.М. в размере ... 000 рублей. Обстоятельства передачи денег Артамоновым Г.М. Артамонову А.Р. подтвердили, как в судебном заседании суда первой инстанции, так и в судебном заседании суда апелляционной инстанции, ответчики Артамоновы Г.М. и А.Р. При этом то обстоятельство, что денежные средства были переданы Артамоновым Г.М. не одномоментно и не в день подписания договора, не указывает на то, что обязательство по передаче денег в счет уплаты квартиры фактически исполнено не было.

Также не основан на обстоятельствах дела вывод суда о том, что передача квартиры фактически не была осуществлена.

Согласно п. 8 договора купли-продажи от 3.02.2012 покупатель квартиру осмотрел и принял. Требования ст. 556 ГК РФ о передаче квартиры считаются выполненными с момента подписания договора без составления передаточного акта.

Таким образом, то обстоятельство, что покупатель по договору после совершения сделки не использует жилое помещение для проживания, вопреки мнению суда, не указывает на неисполнение обязательства продавца передать квартиру. Договор купли-продажи фактически исполнен: денежные средства уплачены, титульным владельцем спорных объектов недвижимости на момент рассмотрения дела являлся покупатель - Артамонов Г.М., который вправе осуществлять все правомочия собственника.

Тем самым обстоятельства того, что на момент совершения договора купли-продажи отсутствовала воля сторон договора на возникновение, изменение и прекращение соответствующих прав и обязанностей при рассмотрении настоящего дела установлены не были. Поэтому основания для признания договора купли-продажи ничтожным по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 170 ГК РФ, у суда отсутствовали.

Как указано выше, сделка от имени Ваганова Н.А. совершалась на основании доверенности, выданной в установленном порядке, в которой отражена воля Ваганова Н.А. на предоставление Артамонову А.Р. полномочий осуществлять действия от имени собственника квартиры, в том числе, по распоряжению имуществом. Содержанием правомочий собственника по распоряжению имущества является определение правовой судьбы вещи, находящейся в собственности. Более того, в доверенности содержится полномочие Артамонова А.Р. продать квартиру за цену и на условиях по его (Артамонова А.Р.) усмотрению. То есть Артамонов А.Р., продавая квартиру, действовал на основании волеизъявления собственника, которая выражена в письменной форме. Доверенность к моменту совершения сделки Вагановым Н.А. отозвана не была, недействительной в установленном законом порядке не признана.

По существу обоснование иска сводится к тому, что Артамонов А.Р., не исполнил перед истцом обязательство по передаче денежной суммы, полученной в счет продажи квартиры. Между тем, данное обстоятельство не указывает на ничтожность договора купли-продажи и не исключает защиты, нарушенного, по мнению истца, права в ином, предусмотренном законом порядке.

Поскольку основания для вывода о ничтожности договора купли-продажи квартиры по вышеизложенным мотивам отсутствуют, иск о применении последствий ничтожной сделки в виде возврата квартиры в собственность истца, а также признания недействительными свидетельства о праве собственности и записи о переходе права собственности на квартиру ... в доме ... по ... в г. Перми Артамонову Г.М. в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила:

решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 18 сентября 2012 года отменить.

В иске Ваганова Н.А. к Артамонову А.Р., Артамонову Г.М. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры ... в доме ... по ... в г. Перми от 3 февраля 2012 года; применении последствий недействительности сделки; признании недействительными свидетельства о праве собственности и записи о переходе права собственности на квартиру ... в доме ... по ... в г. Перми Артамонову Г.М. в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество - отказать.