(1).jpg)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 03 марта 2014 г. по делу N 33-1559 (ключевые темы: участники долевой собственности - общая долевая собственность - доля в праве общей собственности - квартира - жилая комната)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 03 марта 2014 г. по делу N 33-1559
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
Председательствующего Петуховой Е.В.
и судей Кузнецовой Г.Ю., Пьянкова Д.А.
при секретаре Анваровой О.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционной инстанции в городе Перми 3 марта 2014 года дело по апелляционной жалобе Ерастовой (Некрасовой) А.В. на решение Добрянского районного суда Пермского края от 6 декабря 2013 г., которым постановлено:
в удовлетворении иска Ерастовой А.В. к Горюновой Н.В. , Горюнову А.В. , Баринову Р.Р. , Бариновой Е.А. о признании преимущественного права покупки комнаты о признании преимущественного права покупки комнаты N ** в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: **** , - отказать.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., пояснения представителя Ерастовой (Некрасовой) А.В. - Коровина В.М., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Ерастова А.В. обратилась в суд к ответчикам: Горюновой Н.В. , Горюнову А.В. , Баринову Р.Р. , Бариновой Е.А. с иском о признании за ней преимущественного права покупки комнаты N ** в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: **** , переводе прав и обязанностей покупателя.
В обоснование заявленных требований указала на то, что является собственником комнаты N ** в двухкомнатной квартире по адресу: **** , принадлежащей на праве общей долевой собственности ей и ответчикам.
Ей стало известно, что Горюнова Н.В. и Горюнов А.В. продали принадлежавшую им комнату N ** в указанной квартире Баринову Р.Р. и Бариновой Е.А.
При этом об этой сделке ответчики не поставили ее в известность в установленном законом порядке.
Она желала приобрести отчужденную комнату N ** .
Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель истца в судебном заседании на иске настаивал, в своих объяснениях подтвердил доводы, изложенные в исковом заявлении.
Ответчик Горюнова Н.В. в судебном заседании иск не признала.
Ответчики Горюнов А.В., Баринов Р.Р., Баринова Е.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание своего представителя не направило, представило в суд заявление о рассмотрении дела без его участия.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе истец Ерастова (Некрасова) А.В.
Заявитель указывает на то, что суд неправильно сделал вывод о том, что ее права не нарушаются несоблюдением ответчиками правил ст. 250 ГК РФ. При этом суд не учел того обстоятельства, что ответчики умышленно не известили ее о намерении продать комнату N ** в квартире, расположенной по адресу: **** .
Материалами подтвержден факт наличия у нее денежных средств, необходимых для приобретения названной комнаты на дату совершения сделки - 23.08.2013 г.
Считает, что ответчикам еще в феврале 2013 г. было известно ее фактическое место жительства. Это обстоятельство, по мнению заявителя, подтверждается материалами гражданского дела N 2-884/2013.
В суд апелляционной инстанции поступили возражения ответчицы Горюновой Н.В. на поданную истицей апелляционную жалобу, в которых она просит оставить решение суда без изменения.
В суде апелляционной инстанции представитель истицы Ерастовой (Некрасовой) А.В. - Коровин В.М. настаивал на удовлетворении поданной апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы заявителя.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, преимущественное право покупки доли в праве общей собственности распространяется на остальных участников долевой собственности, которые на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи приобрели право собственности на долю в праве общей долевой собственности в установленном законом порядке.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Ерастовой А.В. на праве собственности принадлежит жилое помещение - комната N ** в квартире, расположенной по адресу: **** , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.10.2012г. (л.д.9).
23.08.2013г. между продавцами Горюновым А.В., Горюновой Н.В. и покупателями Бариновым Р.Р., Бариновой Е.А. заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатели приобрели в общую совместную собственность у продавцов жилое помещение - комнату N ** в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: **** . Цена комнаты определена сторонами в размере *** руб. (л.д.12).
Право общей долевой собственности Баринова Р.Р., Бариновой Е.А. зарегистрировано в установленном законом порядке 06.09.2013г.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.11.2013г. правообладателем квартиры общей площадью 39,9 кв.м, расположенной по адресу: **** , значится МО "Добрянское городское поселение" Добрянского муниципального района Пермского края.
Право собственности на жилую комнату площадью 12,6 кв.м в указанной квартире зарегистрировано на Ерастову А.В.
Право собственности на жилую комнату N ** площадью 12,6 кв.м в указанной квартире зарегистрировано на Баринова Р.Р., Баринову Е.А. по 1/2 доли в праве.
Из представленной истцом копии сберегательной книжки по вкладу следует, что по состоянию на 23.08.2013г. на расчетном счете, открытом на имя Ерастовой А.В., остаток денежных средств составлял ***руб.
Сторонами по делу не оспаривалось то обстоятельство, что при отчуждении Горюновой Н.В., Горюновым А.В. комнаты N ** они не поставили в известность об условиях продажи данного жилого помещения другого участника долевой собственности Ерастову А.В.
Отказывая истице в удовлетворении заявленных ею требований, суд, учитывая то обстоятельство, что Ерастова А.В. в принадлежащем ей вышеуказанном жилом помещении на момент заключения договора купли-продажи длительное время не проживала, других участников долевой собственности Горюнову Н.В., Горюнова А.В. в известность о своем месте пребывания не ставила, сделал вывод о том, что указанное обстоятельство исключало реальную возможность ответчиков при намерении распорядиться принадлежавшей им на праве собственности доли в квартире известить другого участника долевой собственности о намерении продать свою долю другим лицам с указанием цены и иных условий, на которых продавали свою комнату.
Суд также учитывал отсутствие представленных истицей доказательств, свидетельствующих о наличии у нее денежных средств в размере цены, за которую была продана комната, на момент вынесения решения суда в то время, как это является необходимым условием для решения вопроса о переводе прав и обязанностей покупателя на другое лицо.
Помимо этого, суд указал также на то, что Ерастовой (ныне Некрасовой) А.В. не представлено доказательств совершения ею каких-либо действий, достоверно свидетельствующих об ее желании и возможности заключить договор купли-продажи спорной комнаты до того, как была совершена сделка, а ответчики бы уклонились от заключения с ней сделки.
Судебная коллегия считает, что указанные выводы суда правильными не являются, поскольку исходя из положений ст. 250 ГК РФ условием соблюдения порядка извещения участника долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых совершается сделка, является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.
Вместе с тем, судебная коллегия не усматривает безусловных оснований к отмене решения суда в связи со следующим.
Статья 250 ГК РФ применяется судом только при наличии совокупности изложенных в ней условий, о которых указано выше. Среди названных условий основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит перевести на себя права покупателя.
Между тем из материалов дела усматривается, что как Горюновым Н.В., А.В., так и Ерастовой А.В. принадлежали на праве собственности самостоятельные объекты недвижимости (соответственно комнаты N ** и N ** в квартире по адресу: **** ). Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 22.10.2012 г. Ерастова А.В, является собственником комнаты N ** в квартире по адресу: **** (л.д. 9). Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 28.02.2013 г. Горюновы А.В., Н.В. являются собственниками комнаты N ** в двухкомнатной квартире по адресу: **** .
Таким образом, стороны спора никогда не являлись участниками общей (долевой) собственности на указанную квартиру.
Действующим законодательством не предусматривается ограничение на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности. Так же законом не установлена и обязанность предупреждать собственников других жилых помещений в квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности.
Таким образом, отношений общей собственности относительно всей квартиры или относительно комнаты N ** между собственниками отдельных изолированных жилых помещений (истицей Ерастовой А.В. и ответчиками Горюновыми А.В. и Н.В.) не возникло. Квартира, в которой расположена спорная комната, не находилась в общей собственности сторон настоящего спора. Соответственно, ответчики Горюновы А.В. и Н.В. не должны были предупреждать соседей, а именно Ерастову (Некрасову) А.В., о намерении продать комнату, а могли на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего им на праве собственности имущества (комнаты) любому лицу.
Эти обстоятельства исключают возможность применения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору, заключенному в отношении имущества (комнаты N ** ), которое не находилось в общей собственности.
Из содержания статьи 250 Гражданского кодекса РФ следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей. Указанная статья неприменима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Спорная комната не находилась в долевой собственности, и переводить права ее покупателя на другое лицо в данном случае неправомочно.
Таким образом, даже при наличии общей собственности на места общего пользования в названной квартире ответчики Горюновы А.В. и Н.М. могли свободно распорядиться своей собственностью (комнатой N ** ) без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжались комнатой, а не долей в общей собственности.
С учетом указанного, доводы апелляционной жалобы заявителя о нарушении судом положений ст. 250 ГК РФ не имеют значения для разрешения данного спора, а потому отмену решения суда не влекут.
Руководствуясь ст.ст. 193, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Добрянского районного суда Пермского края от 6 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ерастовой (Некрасовой) А.В. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
