Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 11 ноября 2009 г. N 03-05-06-02/111 Об оформлении прав на земельный участок, принадлежащий продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, в случае покупки на нем недвижимости

Справка

Вопрос: С 2003 года в собственности гражданки и ее несовершеннолетнего сына находятся приобретенные ими у предыдущего собственника-гражданина здания, строения и сооружения - объекты недвижимости. Право собственности действующих собственников зарегистрировано, имеются свидетельства о государственной регистрации. Земельные участки под этими зданиями, строениями и сооружениями находятся в государственной собственности (собственность не разграничена). Предыдущий собственник-гражданин приобрел эти здания, строения и сооружения в 2001 году у ОАО, которому земельные участки под этими зданиями, строениями и сооружениями были переданы в постоянное (бессрочное) пользование в 1990-х годах. В настоящее время никакие права действующих собственников на землю под собственной недвижимостью не оформлены и не зарегистрированы. Договоров аренды, пользования, приватизации земли не заключено. Местная администрация считает, что несмотря на отсутствие арендных отношений действующие собственники (гражданка и ее несовершеннолетний сын) обязаны уплачивать платежи в виде аренды. Однако плата за землю уплачивается в форме арендных платежей только при наличии арендных отношений. У действующих собственников зданий, строений и сооружений арендных договоров на землю нет. Согласно статье 388 НК РФ пользователи земельных участков, у которых земельный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования уплачивают земельный налог. Согласно статье 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Аналогичные правила содержат статьи 271, 273, 552 ГК РФ. Таким образом, по нашему мнению, к действующим собственникам от предыдущих перешло в силу закона право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками под своей недвижимостью и они являются налогоплательщиками, а не плательщиками арендных платежей.

В связи с изложенным, прошу ответить на следующие вопросы:

1. Являются ли собственники зданий, строений и сооружений, не оформившие права на земельные участки под своими объектами недвижимости, плательщиками земельного налога, если указанные земельные участки у предыдущего собственника находились на праве постоянного (бессрочного) пользования?

2. Какой вид платежей за землю в такой ситуации обязаны уплачивать собственники недвижимости - арендные платежи или земельный налог?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше письмо от 29.10.2009 и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 23 марта 2005 г. N 45н, в Минфине России не рассматриваются конкретные хозяйственные ситуации.

Одновременно отмечаем, что в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса).

Так, статьей 552 Гражданского кодекса установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При этом обращаем внимание, что на основании пункта 2 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Таким образом, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, то покупатель недвижимости, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 11 ноября 2009 г. N 03-05-06-02/111

Текст письма официально опубликован не был