Справка

Вопрос: При осуществлении функций в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на практике возникает вопрос, связанный с применением норм, установленных главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), в части размеров оплаты государственной пошлины, взимаемой за совершение юридически значимого действия - государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

Согласно разъяснениям, данным в письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики от 07.10.2005 года N 03-06-03-04/98 "О порядке взимания государственной пошлины за государственную регистрацию договоров (соглашений) или дополнительных соглашений к ранее зарегистрированным договорам", за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды земли, а также за государственную регистрацию расторжения данного договора должна взиматься государственная пошлина в соответствующем размере, установленном подпунктом 20 пункта 1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ, т.е. с юридических лиц в размере 7500 рублей, с физических - 500 рублей.

Аналогичная позиция высказана в письме Федеральной налоговой службы от 01.11.2005 года N 04-3-09/597.

Однако в письме Министерства финансов от 02.10.2006 года N 03-06-03-04/79 (подготовленного с учетом судебной практики Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, Федерального арбитражного суда Уральского округа и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа) указана противоположная точка зрения, согласно которой за государственную регистрацию каждого дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору недвижимого имущества, предусматривающего внесение изменений в записи в ЕГРП, но которое не требует перерегистрации договора аренды, должна уплачиваться государственная пошлина в размерах, определенных подпунктом 21 пункта 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, поскольку дополнительное соглашение не является самостоятельным основанием возникновения права аренды, а влечет необходимость внесения изменений в ЕГРП.

На основании вышеизложенного просим Вас разъяснить:

1. В соответствии с какой правовой нормой Налогового кодекса уплачивается государственная пошлина за совершение юридически значимого действия - государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее заключенному договору аренды?

2. В соответствии с какой правовой нормой Налогового кодекса уплачивается государственная пошлина за государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее заключенному договору аренды, которым предусмотрена смена прежнего арендодателя (действующего в силу положений абз. 2 п. 10 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ от 25.10.2001 года "О введении в действие Земельного кодекса РФ") в связи с регистрацией в настоящее время права собственности на земельный участок в соответствии со ст. 3.1 указанного закона?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо от 1 декабря 2006 г. N 2/12536-МГ о порядке уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды, а также по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды на земельные участки, которым предусмотрена смена прежнего арендодателя при разграничении государственной собственности на землю, и сообщает.

1. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Согласно статье 4 Закона N 122-ФЗ ограничение# (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных данным законом.

Пунктом 1 статьи 26 Закона предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что государственная пошлина уплачивается за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества физическими лицами в размере 500 рублей, организациями - 7500 рублей, федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления - 100 рублей.

Учитывая вышеизложенные нормы, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества в соответствии с утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения ЕГРП), за регистрацию которого уплачивается государственная пошлина в размере установленном подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Кодекса.

Согласно пункту 44 раздела V Правил ведения ЕГРП подраздел III-4 предназначен для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав, в том числе о договорах аренды. В разделе V Правил ведения ЕГРП при регистрации договора аренды указываются предмет и срок аренды, стороны договора, реквизиты договора.

Изменение договора допускается лишь по соглашению сторон, а в одностороннем порядке - по решению суда либо в установленном законом порядке (пункт 1 статьи 450 ГК). Порядок расторжения и изменения договора установлен статьей 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Также согласно пункту 1 статье# 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Статьей 451 ГК РФ установлено, что основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Федеральными арбитражными судами (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2005 г. Дело N АЗЗ-20264/04-С2Ф02-2254/05-С2, Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 марта 2006 г. Дело N Ф09-963/06-С6, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 июня 2006 года. Дело NА05-17873/2005-24) установлено, что дополнительное соглашение к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, которое изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя (например, изменение назначения использования земельного участка, переданного в аренду, изменение размера арендной платы, изменение адреса и др.) является неотъемлемой частью договора аренды, оно изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него.

Внесение в Единый государственный реестр прав записей при изменении, прекращении и расторжении договора аренды осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП.

В соответствии с пунктом 67 Правил ведения ЕГРП лист записи об изменениях используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в частности, относятся смена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименование юридического лица или его адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п. Данный перечень является открытым.

При этом изменения могут быть внесены только в уже существующие записи ЕГРП.

Согласно подпункту 21 пункта 1 статьи 333.33 Кодекса государственная пошлина уплачивается за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 25 данного пункта, физическими лицами в размере 100 рублей, организациями - 300 рублей, федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления - 50 рублей.

Следовательно, за государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, которое изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет изменения объекта должна уплачиваться государственная пошлина в размере, определенном подпунктом 21 пункта 1 статьи 333.33 Кодекса.

Данная позиция изложена в письме Минфина России от 2 октября 2006 г. N 03-06-03-04/79.

2. На основании статьи 3.1 Федерального закона от 23.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) при разграничении государственной собственности на землю, прекращается право бывшего правообладателя на земельный участок и возникает право собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на данный земельный участок.

При этом переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ).

Таким образом, при государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю договор аренды на земельный участок не изменяется и не прекращается, т.к. вещные права на земельный участок первоначального арендодателя переходят к другому приобретателю этих прав.

На основании существующего договора аренды возникает новый лист раздела ЕГРП.

Дальнейшее распоряжение данным земельным участком осуществляется на основании гражданско-правовых отношений, в том числе заключения дополнительных соглашений к договорам аренды, за регистрацию которых уплачивается государственная пошлина в размере, установленным# подпунктом 21 пункта 1 статьи 333.33 Кодекса.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 25 января 2007 г. N 03-05-06-03/05

Текст письма официально опубликован не был