Решение Подольского городского суда Московской области от 13 февраля 2012 г. по делу N 2-29/12 (ключевые темы: рассрочка - предварительный договор - купля-продажа - жилище - недвижимость)

Решение Подольского городского суда Московской области от 13 февраля 2012 г. по делу N 2-29/12

Подольский городской суд Московской области в составе : председательствующего судьи Мартиросян С.В.

с участием прокурора Васинй Е.А.

при секретаре судебного заседании Нашкевич Т.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента жилищной политики и жилищного фонда "адрес" к Ефимову С. В., Ефимовой В. В., Ефимовой В. П. о признании незаключенным Договора N купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, расторжении предварительного договора N от д.м.г, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Департамент жилищной политики и жилищного фонда "адрес" обратился в суд с иском к Ефимову С. В., Ефимовой В. В., Ефимовой В. П. о признании незаключенным Договора N купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес",расторжении предварительного договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", N от д.м.г, о выселении ответчиков из указанной квартиры.

Свои требования истец мотивирует тем, что д.м.г между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда "адрес" и Ефимовым В.В., Ефимовой В.П., Ефимовым С.В. заключен

предварительный договор N купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес"

( л.д.9).

д.м.г между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда "адрес" и Ефимовым В.В., Ефимовой В.П., Ефимовым С.В. заключен

договор N купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес".( л.д. 13).

Условием заключения данных договоров являлось то обстоятельство, что ответчики с 1992 года являлись очередниками Восточного административного округа Москвы, на основании распоряжения префекта ВАО "адрес" от д.м.г N Ефимову В.В. на семью из трех человек(ответчиков) была предоставлена однокомнатная квартира по вышеуказанному адресу путем продажи с рассрочкой платежа по льготной цене.( л.д.4).

В ходе проведения истцом плановой проверки были выявлены нарушения в предоставлении ответчикам жилого помещения. На момент предоставления спорной квартиры обеспеченность семьи с учетом площади в улучшении жилищных условий составляла 19,9 кв.м, что превышало норму предоставления на человека - 18 кв.м. Распоряжением префектуры Восточного административного округа "адрес" от д.м.г N распоряжение префекта о предоставлении ответчикам жилого помещения с рассрочкой платежа отменено( л.д.8)..

Поскольку договор купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес".( л.д. 13) не прошел государственную регистрацию, договор считается незаключенным, поскольку изменились обстоятельства, а именно - отменено распоряжение префекта ВАО "адрес" от д.м.г N о выделении Ефимову В.В. на семью из трех человек спорной квартиры, истец просит признать незаключенным договор купли продажи

с рассрочкой платежа жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес" расторгнуть предварительный договор, заключенный с ответчиками д.м.г N купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес"

( л.д.9).

По договору от д.м.г спорная квартира передана в безвозмездное пользование ответчикам. Договор безвозмездного пользования заключен с ответчиками на неопределенный срок, истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора о предоставлении в безвозмездное пользование ответчикам спорной квартиры, известив ответчиков об этом. ( л.д.256).

Истец представитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда "адрес" в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Ефимов В.В. в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представитель по доверенности исковые требования не признал.

Ответчик Ефимова В.П. в судебное заседание не явилась, о дате рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представитель по доверенности исковые требования не признал.

Ответчик Ефимов С.В. в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежащим образом, исковые требования не признал.

3-е лицо представитель Префектуры Восточного административного округа "адрес" в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежащим образом.( л.д.273).

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, исковые требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Распоряжением префекта ВАО "адрес" от д.м.г Nж семья Ефимова В.В. (3 человека) включена в план 2009 года по обеспечению жилой площадью по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Разрешено семье Ефимова В.В. приобретение жилой однокомнатной квартиры площадью жилого помещения 39,4 кв.м, жилой площадью 17,8 кв.м по адресу: "адрес" (л.д. 4).

д.м.г между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда "адрес" и Ефимовым В.В., Ефимовой В.П., Ефимовым С.В. заключен предварительный договор N на приобретение "адрес" (л.д. 9).

д.м.г между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда "адрес" и Ефимовым В.В., Ефимовой В.П., Ефимовым С.В. заключен договор N купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа "адрес" (л.д. 13-16).

д.м.г между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда "адрес" и Ефимовым В.В., Ефимовой В.П., Ефимовым С.В. заключен договор, по которому продавец обязуется передать покупателю в пользование для проживания жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес" (л.д. 10).

Распоряжением префекта ВАО "адрес" от д.м.г N отменено распоряжение префекта ВАО "адрес" от д.м.г N, семья Ефимова В.В. снята с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий в районе Преображенское с 1992 года по категории "общие основания" (л.д. 8).

Ответчики в судебном порядке обжаловали указанное распоряжение, решением суда ответчикам отказано в удовлетворении иска об отмене распоряжения префекта ВАО "адрес" от д.м.г Nж.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании незаключенным

договора N купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес".( л.д. 13) суд исходит из следующего.

В обосновании своих требований истец ссылается на то обстоятельство, что, на момент заключения оспариваемой сделки истец не являлся собственником объекта недвижимости -продаваемой квартиры.

В силу положений абз. 1 п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) установлено, что согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Абзацем 2 п. 2 Постановления N 54 установлено, что если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Таким образом, как следует из положений Постановления N 54, указание в договоре продажи недвижимости кадастрового номера предмета договора, либо иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией), является достаточным и не может служить основанием для признания договора продажи недвижимости недействительным и ли незаключенным.

Как видно из текста договора, предметом договора является квартира, с указанием номера, места положения квартиры и площадь квартиры.

При таких обстоятельствах, данный довод истца не является основанием для удовлетворения иска.

В обосновании заявленных требований истец ссылается также на то обстоятельство, что оспариваемый договор не прошел государственную регистрацию, в с вязи с чем считается незаключенным. Суд не может согласиться с доводами истца по следующим основаниям.

Согласно положениям Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 11 июля 2011 г. N 54, "По смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

Согласно п.8 Положения Департамента жилищной политики и жилищного фонда "адрес" и в соответствии с положением о порядке оформления договоров купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений ( л.д.276 об) и обязанность по подготовке и передаче договоров купли-продажи на государственную регистрацию возлагаются на МУП "адрес" городской центр арендного жилья.

Из материалов дела и объяснений представителя истца усматривается, что истцом право собственности на данную квартиру зарегистрировано только д.м.г.

Таким образом, ответчики до д.м.г по объективным причинам не могли зарегистрировать оспариваемый Договор в Регистрационной службе, поскольку право собственности продавца на спорную квартиру зарегистрировано только в июле 2011 года, а на момент заключения Договора д.м.г, право собственности истца на спорную квартиру не было зарегистрировано.

Из объяснений представителя ответчика усматривается, что истец с момента регистрации своего права собственности на спорную квартиру уклоняется от регистрации оспариваемого Договора в связи с чем ответчики намерены обратиться в суд с иском в соответствии со ст.551 ГК РФ, в силу которой, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности, т.к. отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Кроме того, срок действия договора исходя из его условий п.1.4 Договора ( л.д.13) устанавливается 15 лет. Началом сока действия договора является день подписания предварительного Договора.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для признания незаключенным договора

N купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес".( л.д. 13).

В силу п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ "Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа".

Отказывая в иске о расторжении предварительного договора N купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес"

( л.д.9) суд исходит из следующего.

В обосновании указанных требований истец ссылается на то обстоятельство, что условием заключения предварительного договора являлось то обстоятельство, что ответчики с 1992 года являлись очередниками Восточного административного округа Москвы, на основании распоряжения префекта ВАО "адрес" от д.м.г Nж Ефимову В.В. на семью из трех человек(ответчиков) была предоставлена однокомнатная квартира по вышеуказанному адресу путем продажи с рассрочкой платежа по льготной цене.( л.д.4). В ходе проведения истцом плановой проверки были выявлены нарушения в предоставлении ответчикам жилого помещения. На момент предоставления спорной квартиры обеспеченность семьи с учетом площади в улучшении жилищных условий составляла 19,9 кв.м, что превышало норму предоставления на человека - 18 кв.м. Распоряжением префектуры Восточного административного округа "адрес" от д.м.г N распоряжение префекта о предоставлении ответчикам жилого помещения с рассрочкой платежа отменено( л.д.8).. Изменились существенные обстоятельства, а именно отпали основания для продажи квартиры истцам по льготной цене.

Судом установлено, что спорная квартира переда ответчикам по договору купли-продажи,

а не по иному основанию. Правоотношения. Сложившиеся между сторонами регулируются нормами, применяемыми к договору купли-продажи Ответчиками выполняются все условия Договора купли-продажи. Квартира передана ответчикам.

Указанное истцами обстоятельство не является основанием для расторжения предварительного договора, т.к. по буквальному смыслу ст. 451 ГК расторжение договора возможно в связи с существенным изменением обстоятельств, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор вообще не был бы заключен, или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из этой нормы вытекает, что если стороны предвидят последствия договора, то они не вправе ставить вопрос о его расторжении.

Доводы истца о том, что истец заключил Договор по льготной цене, а в настоящее время Распоряжение префекта отменено, не является основанием к удовлетворению иска.

Субъективная ошибка стороны в части определения цены, а также вполне сознательное допущение невыгодности, более того, обоюдное понимание сторонами, что договором установлена цена ниже той, которую они бы считали рыночной для другого случая, не может влечь расторжения сделки.

Статья 429 ГК РФ предусматривает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно положениям ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Из материалов и обстоятельств дела усматривается, что после заключения предварительного договора, сторонами был заключен основной договор купли-продажи недвижимости, который до настоящего времени исполняется и истцом принимаются платежи по договору купли-продажи квартиры, с рассрочкой платежа. Истцу по вышеизложенным основаниям отказано в иске о признании незаключенным основного Договора купли-продажи. Таким образом. Обязательства по предварительному договору купли-продажи исполнены. В связи с изложенным, суд не имеет оснований для расторжения предварительного Договора ( л.д.9).

Из объяснений представителя истца усматривается, что по договору от 24.07.2009 года спорная квартира передана в безвозмездное пользование ответчикам. Договор безвозмездного пользования заключен с ответчиками на неопределенный срок, истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора о предоставлении в безвозмездное пользование ответчикам спорной квартиры, известив ответчиков об этом. Истцы считают, что истцы в одностороннем порядке отказались от выполнения обязательств по договору от 24.07.2009 года, согласно которому квартира передана в безвозмездное пользование, что не противоречит ст.699 ГК РФ, в связи с чем ответчики подлежат выселению из спорной квартиры, т.к. не имеется оснований для нахождения ответчиков в спорной квартире.

Отказывая в иске о выселении ответчиков из спорного жилья, суд исходит из следующего:

В силу ст.689 ГК РФ, по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Статья 699 ГК РФ предусматривает, что каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования,

заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи.

Ссудодателем по договору является истец. Ссудополучателем - ответчик.

Таким образом, Право на односторонний отказ предоставляется сторонам договора тогда, когда

договор заключен без указания срока его действия.

Пункт 3 статьи 425 ГК РФ устанавливает соотношение срока действия договора и срока существования возникшего из договора обязательства. При этом установлена презумпция действия договора до предусмотренного договором момента исполнения обязательства.

Как видно из условий п.п. 1.3Договора ( л.д.10), договор, заключенный сторонами является срочным, т.к. договором предусмотрен срок действия договора, а именно "настоящий договор заключается на период

до государственной регистрации Договора купли-продажи с рассрочкой платежа N от д.м.г, настоящий договор будет считаться утратившим силу в связи с истечением срока действия, а стороны в дальнейшем руководствоваться положениями Договора купли-продажи.

Пункт 1.4 Договора также содержит ссылку на срок действия Договора. При таких обстоятельствах, оснований для применения положений ст.699 ГК РФ не имеется, а исходя из действующего законодательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим

Учитывая изложенное, оснований для применения положений ст. 699 ГК РФ не имеется.

Учитывая, что срок окончания действия Договора от д.м.г не наступил, оспариваемый договор не расторгнут, суд считает, что ответчики на законных основаниях занимают спорную жилую площадь и оснований для выселения ответчиков из спорной квартиры у суда не имеется

Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд в удовлетворении исковых требований отказывает.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований Департамента жилищной политики и жилищного фонда "адрес" к Ефимову В. В., Ефимову С. В., Ефимовой В. П. о признании незаключенным договора N купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", о расторжении предварительного договора от д.м.г, о выселении из "адрес" отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Московский областной суд в течение месяца с принесением апелляционной жалобы через Подольский городской суд.

Председательствующий: С.В. Мартиросян