8 / 16
ВЕСТИ
ГАРАНТА
8
СЛУЖБА ПРАВОВОГО КОНСАЛТИНГА
Договор об ипотеке содер-
жит запрет на сдачу не-
движимости в аренду без
согласия залогодержателя.
Залогодатель до момента
регистрации ипотеки за-
ключил договор аренды,
в котором предусмотрел
право арендатора сдавать
имущество в субаренду.
Нужно ли арендатору полу-
чать согласие от залогодер-
жателя на сдачу имущества
в субаренду?
Прежде всего отметим, что
согласно п. 3 ст. 346 ГК РФ в
случае, если иное не пред-
усмотрено законом или
договором залога, залого-
датель, у которого осталось
заложенное
имущество,
вправе передавать без со-
гласия
залогодержателя
заложенное имущество во
временное владение или
пользование другим лицам.
В этом случае залогодатель
не освобождается от испол-
нения обязанностей по до-
говору залога.
Кроме того, в соответствии
с п. 1 ст. 40 Федерально-
го закона от 16.07.1998 г.
№102-ФЗ «Об ипотеке (зало-
ге недвижимости)» (далее –
Закон об ипотеке) в случае,
если иное не предусмотре-
но федеральным законом
или договором об ипотеке,
залогодатель вправе без со-
гласия залогодержателя сда-
вать заложенное имущество
в аренду, передавать его во
временное безвозмездное
пользование и по соглаше-
нию с другим лицом предо-
ставлять последнему право
ограниченного пользования
этим имуществом (сервитут)
при соблюдении определен-
ных условий.
Если для передачи залогода-
телем заложенного имуще-
ства во временное владение
или пользование другим
лицам необходимо согласие
залогодержателя, при нару-
шении залогодателем этого
условия
залогодержатель
вправе потребовать досроч-
ного исполнения обеспечен-
ного залогом обязательства
или, если его требование не
будет удовлетворено, обра-
тить взыскание на предмет
залога (подп. 3 п. 2 ст. 351
ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ пред-
усмотрено, что арендатор
вправе с согласия арендо-
дателя сдавать арендован-
ное имущество в субаренду
(поднаем), если иное не
установлено ГК РФ, другим
законом или иными право-
выми актами. В этом случае
ответственным по договору
перед арендодателем оста-
ется арендатор. Договор суб-
аренды не может быть за-
ключен на срок, превышаю-
щий срок договора аренды.
К договорам субаренды
применяются правила о
договорах аренды, если
иное не установлено зако-
ном или иными правовыми
актами (абзац третий п. 2
ст. 615 ГК РФ).
При этом следует учитывать,
чтоиз ст. 398, п. 3 ст. 420 ГКРФ
следует, что обязательства,
возникающие из каждого от-
дельного договора, являются
самостоятельными и связы-
вают только стороны этого
конкретного договора, но не
лиц, не участвующих в нем
(третьих лиц). Соответствен-
но, договор ипотеки может
ограничивать право зало-
годателя на распоряжение
заложенным
имуществом,
в том числе на передачу его
в аренду, необходимостью
получения согласия залого-
держателя. Однако, будучи
арендодателем
предмета
ипотеки, залогодатель не
передает имущество в суб-
аренду; отношения субарен-
ды возникают между аренда-
тором и субарендатором. В
свою очередь, арендатор не
является стороной договора
ипотеки, условия этого до-
говора не создают для него
никаких обязанностей.
Подчеркнем, что исходя из
принципа свободы договора
(п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ) сторо-
ны договора ипотеки не ли-
шены возможности предус-
мотреть в нем условие о том,
что до выражения согласия
на сдачу арендатором в су-
баренду имущества, которое
залогодатель передал ему
по договору аренды, залого-
датель обязан испросить на
это согласие залогодержате-
ля. Однако из обстоятельств,
указанных в описании ана-
лизируемой ситуации, нали-
чия такого условия не усма-
тривается.
Помимо этого, необходимо
принять во внимание следу-
ющее. В рассматриваемом
случае в соответствии с до-
говором аренды аренда-
тору предоставлено право
передавать имущество в
субаренду без получения
дополнительного согласия
арендодателя, а подобное
условие, в свою очередь,
связывает
арендодателя
обязательством не препят-
ствовать субаренде имуще-
ства, и это условие не может
быть произвольно изменено
арендодателем (п. 1 ст. 310
ГК РФ). При этом договор
вступает в силу и становит-
ся обязательным для сторон
с момента его заключения
(п. 1 ст. 425 ГК РФ). Условия
же впоследствии заключен-
ного договора об ипотеке,
как и было указано выше,
не могут влиять на условия
договора аренды, поскольку
устанавливают иные обяза-
тельства между иным кругом
лиц.
Соответственно, в данном
случае при рассматривае-
мых обстоятельствах мы не
видим оснований для запро-
са согласия залогодержателя
на передачу предмета ипо-
теки в субаренду. Также сле-
дует отметить, что вывод об
отсутствии необходимости
запроса такого согласия кос-
венно следует из постанов-
ления Девятого арбитраж-
ного апелляционного суда от
20 февраля 2015 г. № 09АП-
57159/14.
Кроме того, представляет-
ся, что передача предмета
ипотеки в субаренду сама
по себе не приводит к нару-
шению прав или законных
интересов залогодержателя
этого имущества, так как при
досрочном
прекращении
договора аренды (что будет
иметь место, в частности,
при обращении взыскания
на заложенное имущество –
п. 2 ст. 40 Закона об ипоте-
ке) по общему правилу пре-
кращается и заключенный в
соответствии с ним договор
субаренды (ст. 618 ГК РФ).
СЛУЖБА ПРАВОВОГО КОНСАЛТИНГА
Павел Ерин,
эксперт службы Правового
консалтинга ГАРАНТ
ОТВЕТ ПОДГОТОВИЛИ:
Аркадий Серков,
эксперт службы Правового
консалтинга ГАРАНТ
Сергей Коньков/ТАСС