Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 22 октября 2025 г. № 29398-ОГ/00 Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое с нарушением порядка проведения собрания, не является ничтожным и может быть признано недействительным только решением суда

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел Ваше обращение, поступившее письмом Аппарата Правительства Российской Федерации от 25 сентября 2025 г. N П48-177297 (вх. Минстроя России от 25 сентября 2025 г. N 32804-ОГ), и в пределах своей компетенции сообщает.

Федеральный закон от 13 декабря 2024 г. N 463-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и признании утратившей силу части 4 статьи 10 Федерального закона "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Закон N 463-ФЗ) вступил в силу 1 марта 2025 г.

Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее - ОСС) является органом управления многоквартирным домом (далее - МКД). ОСС проводится в целях управления МКД путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Частью 1 статьи 46 ЖК РФ определено, что решения и протокол ОСС являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в МКД, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания.

Легитимность протокола не зависит от размещения или же неразмещения его в ГИС ЖКХ.

Согласно пункту 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

По смыслу статей 181.3, 181.5 ГК РФ решение собрания, нарушающее требования ГК РФ или иного закона, по общему правилу является оспоримым, если из закона прямо не следует, что решение ничтожно.

Согласно части 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В статье 45 ЖК РФ закреплен порядок признания собрания неправомочным, а в статье 46 ЖК РФ - порядок признания решения не принятым.

Основания недействительности решений (оспоримости и ничтожности) собраний изложены в статьях 181.4 и 181.5 ГК РФ.

Правом признания в административном порядке недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме органы государственного жилищного надзора не наделены.

Орган государственного жилищного надзора, располагая данными результатами проверки о выявленных нарушениях порядка выбора управляющей организации, вправе инициировать обращение в суд в соответствии с пунктом 1 части 12 статьи 20 ЖК РФ.

Соответственно, только суд может признать недействительным решение, принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, либо общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива.

Таким образом, решение ОСС, принятое с нарушением порядка проведения ОСС, установленного статьей 45 ЖК РФ, не является ничтожным и может быть признано недействительным только решением суда.

Дополнительно сообщаем, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.