Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 26 июля 2010 г. N 03-03-06/1/486

Справка

Вопрос: Просим разъяснить порядок применения главы 25 НК РФ в отношении вопроса определения фактической стоимости площади, подлежащей передаче инвестором соинвестору в рамках заключенного между указанными сторонами договора соинвестирования, применительно к следующей ситуации:

ЗАО (далее по тексту - Общество) является инвестором по Инвестиционному договору, заключенному с Департаментом инвестиционных программ строительств города Москвы для целей реализации проекта по строительству жилого дома (далее по тексту - Объект).

В рамках реализации данного проекта Общество (выступая в качестве инвестора) заключило трехсторонний договор (генерального) подряда на выполнение строительных работ с заказчиком и генеральным подрядчиком. Ни в рамках Инвестиционного договора, ни в рамках указанного договора подряда на Общество не возложено выполнение функций заказчика по проекту.

Для целей дальнейшего финансирования строительства Объекта Общество заключило с российской компанией (далее по тексту - Соинвестор) договор соинвестирования. В рамках указанного договора соинвестирования Соинвестор осуществил капитальные вложения в строительство Объекта путем уплаты инвестиционного взноса.

Согласно договору соинвестирования Общество обязуется передать Соинвестору результаты капитальных вложений Соинвестора в строительство Объекта (далее по тексту - Площади Соинвестора) в размере доли Соинвестора в Объекте. Доля Соинвестора в Объекте определена в квадратных метрах площади и, соответственно, в процентном соотношении Площадей Соинвестора к общей площади Объекта. При этом стороны определили в договорах соинвестирования индивидуальные номера квартир, нежилых помещений и машиномест, составляющих Площади Соинвестора, их метраж и размер части инвестиционного взноса Соинвестора, который приходится на указанные площади в соответствии с проектно-сметной документацией (стоимость 1 квадратного метра Площади Соинвестора).

Договор соинвестирования не определяет процентную долю инвестиционного взноса, причитающегося к уплате Соинвестором по договору соинвестирования, в общем объеме инвестиционного взноса Общества (определяемого по Инвестиционному договору, т.е. с учетом средств Соинвестора). По факту, что соответствует обычаям делового оборота в сфере инвестиционного строительства, процентная доля инвестиционного взноса Соинвестора не соответствует процентной доле Площадей Соинвестора (в кв. метрах) в общем объеме площадей, распределяемых Обществу по Инвестиционному договору (т.е. с учетом Площадей Соинвестора).

Договором соинвестирования установлено, что все суммы инвестиционного взноса Соинвестора являются целевым финансированием и предназначены исключительно для осуществления капитальных вложений в строительство Объекта. Получаемый Обществом инвестиционный взнос Соинвестора не подлежит налогообложению налогом на прибыль в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Сумма фактических затрат, приходящихся на Площади Соинвестора и, соответственно, подлежащих передаче Обществом Соинвестору по акту о распределении площадей в рамках договоров соинвестирования, не учитывается Обществом в качестве расходов, уменьшающих базу Общества по налогу на прибыль (ни в составе учетной стоимости принадлежащих Обществу площадей в Объекте, ни в составе расходов текущего или будущих периодов).

В российском законодательстве отсутствует нормативное регулирование вопроса ведения инвестором (не являющимся заказчиком/застройщиком) общих дел по инвестиционному договору при привлечении им соинвестора, и в частности вопроса методики определения фактической стоимости затрат, подлежащих передаче соинвестору. При таких обстоятельствах налогоплательщики вынуждены руководствоваться подходами, не противоречащими налоговому законодательству РФ, например, путем их закрепления в учетной политике для целей бухгалтерского учета и налогообложения.

Правильно ли мы понимаем, что нижеследующий подход к определению Обществом суммы фактических затрат, приходящихся на Площади Соинвестора (и, соответственно, не принимаемых Обществом к вычету в целях налога на прибыль, а передаваемых Обществом Соинвестору), при условии обязательного отражения данного подхода в учетной политике Общества для целей налогообложения, является правомерным?

Применяемый подход: Исходя из стоимости 1 квадратного метра Площади Соинвестора, зафиксированной в договоре соинвестирования по каждому конкретно поименованному в договоре соинвестирования помещению.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу о порядке налогообложения прибыли организаций при осуществлении капитальных вложений в объект недвижимости и сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) для целей налогообложения прибыли организаций не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, в том числе в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

При этом указанной статьей установлено, что налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Пунктом 14 статьи 250 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщики, получившие имущество (в том числе денежные средства), работы, услуги в рамках благотворительной деятельности, целевые поступления или целевое финансирование, по окончании налогового периода представляют в налоговые органы по месту своего учета отчет о целевом использовании полученных средств по форме, утверждаемой Министерством финансов Российской Федерации.

Расходы, понесенные застройщиком в ходе строительства объекта недвижимости, произведенные за счет средств целевого финансирования, также не учитываются для целей налогообложения прибыли.

Учитывая изложенное, расходы застройщика на строительство объекта (нежилого помещения), передаваемого инвестору по инвестиционному договору, не учитываемые для целей налогообложения прибыли организаций, определяются на основании данных налогового учета доходов и расходов, произведенных в рамках целевого финансирования (пункт 14 статьи 250, продпункт 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ).

Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не является нормативным правовым актом и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 26 июля 2010 г. N 03-03-06/1/486

Текст письма официально опубликован не был