Общие положения

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан регулируется Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (далее Федеральный закон N 214-ФЗ).

Указанный Закон регулирует отношения, связанные:

- с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства);

- с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства;

- с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Участие в долевом строительстве жилых помещений не является новой формой жилищного обеспечения. Однако узаконенную форму оно приобрело с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, который предназначен урегулировать отношения застройщиков объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, и покупателей - частных инвесторов. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что названный Закон распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после даты вступления Закона в силу, т.е. после 1 апреля 2005 г. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот Закон не распространяется (ст. 27 Закона).

К регулированию отношений по участию в долевом строительстве жилого дома, разрешение на строительство которого получено до 01 апреля 2005 года, необходимо применять общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах и обязательствах и положения о подряде и Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за 1 квартал 2005 г. указал на то, что исходя из пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 1 апреля 2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

Поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом, в случае если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до вступления его в силу, действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства указанных объектов недвижимости.

Кроме того, в этом же обзоре судебной практики Верховным Судом Российской Федерации по вопросу о возможности применения к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года "О защите прав потребителей" в связи с вступлением в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 4 названного закона одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Этот Федеральный закон к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В силу пункта 9 статьи 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

В поступивших на изучение делах договоры на долевое участие в строительстве заключались сторонами как до принятия Федерального закона N 214-ФЗ, так и после.

Поэтому при разрешении споров судам необходимо было определять правовую природу таких договоров, исходя из содержания и общих положений ГК РФ и также учитывать, что эти договоры направлены на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, нормативными актами, регулирующими указанные правоотношения, являются:

- Гражданский кодекс Российской Федерации;

- Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей";

- Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

- Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

1. Споры, связанные с нарушением застройщиком сроков исполнения обязательств по строительству или передаче квартиры

Наиболее распространенной причиной споров является нарушение застройщиком сроков исполнения обязательств по строительству или передачи квартиры. В связи с этим достаточно большое количество дел было рассмотрено по искам граждан о признании имущественного права требования квартиры или признании права собственности на квартиру.

Следует отметить, что судами по данной категории дел правильно определялись обстоятельства, имеющие значение для разрешения споров и правильно применялся материальный закон.

При разрешении споров суды руководствовались следующим законодательством.

Согласно ст. 8 и ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.

Исходя из требований ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Районным судом было рассмотрено дело по иску Т.О.Н. к ЖСК "С." о признании имущественного права требования квартиры.

При рассмотрении дела судом было установлено, что 18.02.2004 г. между ЖСК "С." и В.В.В. был заключен договор на строительство квартиры. По условиям договора В.В.В. передал кооперативу занимаемую ранее квартиру со всеми удобствами, общей площадью 26,4 кв. м, на первом этаже, для переселенцев из домов, подлежащих сносу, с земельного участка ЖСК. В свою очередь  ЖСК "С." приняло на себя обязательство осуществить строительство жилого кооперативного дома, и по окончании строительства предоставить в собственность В.В.В. однокомнатную квартиру общей площадью 34,77 кв.м на девятом этаже в блок-секции "А-штрих" под N хх с зачетом сданной площади и оплатой дополнительной площади в соответствии с п.п. 2.1, 2.2 договора.

Справкой ЖСК "С." от 23.01.2007 года подтверждено, что В.В.В. свои обязательства в части оплаты однокомнатной квартиры за N хх на 9 этаже строящегося дома общей площадью 34,77 кв.м выполнил и вправе уступить право требования на указанную квартиру третьим лицам, уведомив ЖСК.

23 января 2007 г. между В.В.В. и Н.Н.А. заключен договор уступки права требования однокомнатной квартиры N хх площадью 34,77 кв. м на 9 этаже блок секции "А-штрих". Актом выполненных взаимных обязательств от 18.04.2007 г. подтверждено, что претензий по расчету стороны не имеют. Об уступке права требования ЖСК "С." уведомлен письмом от 23.01.2007 г.

28 апреля 2007 г. право требования спорного жилого помещения на основании договора цессии было передано от Н.Н.А. к Т.О.Н. За полученное право требования квартиры Т.О.Н. уплатила Н.Н.А. Сторонами подписано соглашение о взаиморасчетах по договору и составлена расписка, претензий стороны друг к другу не имеют.

Указанные выше сделки не оспорены ответчиком, не поставлен сторонами вопрос и о расторжении договора на долевое участие в строительстве.

В материалах дела содержатся сведения о том, что в отношении ЖСК "С." осуществляется процедура банкротства, что, по мнению суда, подтверждает доводы истца о наличии угрозы нарушения ее права на получение исполнения ответчиком своих договорных обязательств.

При таких обстоятельствах, удовлетворение требований Т.О.Н. в части признания за ней имущественного права требования от ЖСК "С." после сдачи в эксплуатацию дома передачи в собственность однокомнатной квартиры N хх площадью 34,77 кв. м на 9 этаже в блок секции "А штрих" является законным и обоснованным.

В районный суд г. Саратова обратилась Ю.Н.А. с иском к ООО "Г." о признании права собственности на квартиру. В обоснование заявленных требований истец ссылалась на то, что 18 января 2011 г. между ООО "Г." (застройщик) и ООО "В." (дольщик) был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома в общественном центре поселка Ю. 21 июля 2011 г. между ООО "В." и ООО "Д." был заключен договор уступки права требования в собственность квартиры N 55 в блок-секции 4Б. 12 октября 2002 г. между ООО "В." г. С. и ЗАО "А." был заключен договор уступки права требования вышеуказанной квартиры. 16 января 2003 г. между ООО "Г." и ЗАО "А." было подписано дополнительное соглашение к договору уступки права требования от 12.10.2002 г. согласно которому в связи с перепланировкой строящегося дома ЗАО "А." отказывается от имущественных прав на квартиру N 55. Вместе с тем ООО "Г." передает ЗАО "А." квартиру N 30 в блок-секции 4Б.

16 января 2003 г. между Ю.Н.А. и ООО "Г." был заключен договор уступки права требования квартиры N 30 в блок-секции 4Б, а 21.02.2011 г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору уступки права требования, согласно которому площадь квартиры увеличилась на 4 м, и истец приняла на себя обязательство произвести дополнительную оплату. После исполнения всех условий договора и дополнительного соглашения истец обратилась в ГУ ФРС области для регистрации права собственности на спорное жилое помещение. Однако в совершении регистрационных действий было отказано, поскольку у Ю.Н.А. отсутствовал в подлиннике договор от 21 июля 2001 г.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и признал за истцом право собственности на спорную квартиру, поскольку другие участники правоотношений по долевому участию в строительстве своих прав на спорное жилое помещение не заявляли.

2. Споры, связанные со взысканием неустойки, компенсации морального вреда при нарушении сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию

Значительную часть гражданских дел, представленных для изучения, составили дела по спорам, связанным с применением в отношении застройщиков мер гражданско-правовой ответственности за нарушение сроков окончания строительства и передачи квартир, предусмотренных договорами.

Следует учитывать, что решение суда о взыскании неустойки за нарушение сроков строительства и передачи квартиры может быть принято как до момента исполнения договорных обязательств застройщиком, так и после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры истцу.

При этом при разрешении требований о взыскании неустойки следует учитывать положения ст. 196 ГК РФ о сроке исковой давности (который по данным требованиям составляет 3 года), если о пропуске этого срока заявлено ответчиком.

При рассмотрении требований граждан о взыскании неустойки за нарушение сроков окончания строительства следует учитывать положения ст. 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

В силу пункта 5 ст. 28 Закона в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

Требования потребителя, установленные пунктом 1 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы (оказания услуги) произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя (п. 6 ст. 28).

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2005 г. (по гражданским делам) при применении Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, что Федеральным законом N 214-ФЗ предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей, ответственность, иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

В соответствии с пунктом 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Статья 333 ГК РФ предусматривает, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Применяя данную норму судам необходимо иметь в виду, что неустойка является одной из мер имущественной ответственности и понуждения недобросовестного застройщика к исполнению обязательств, поэтому ее размер должен соответствовать последствиям нарушения обязательств. При этом следует учитывать все обстоятельства дела, в том числе цену договора, сроки нарушения обязательств застройщиком, были ли им исполнены (хотя и с просрочкой) обязательства по договору долевого участия, причины допущенной застройщиком просрочки исполнения обязательств и иные обстоятельства дела.

Изучение гражданских дел по данной категории показало, что суды в основном правильно применяют закон, анализируют условия заключенных договоров, соотнося с возможностями применения либо Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", либо Федерального закона N 214-ФЗ.

Судам следует учитывать, что Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" подлежит применению в части взыскания морального вреда и в том случае, если отношения в части взыскания неустойки, убытков в связи с нарушением сроков окончания строительства, либо передачи квартиры регулируются Федеральным законом N 214-ФЗ, поскольку указанным законом не предусмотрена возможность взыскания морального вреда.

В силу ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Региональная общественная организация обратилась в районный суд в интересах Г.Е.Н., указав в обоснование требований, что 3 октября 2006 года между Фондом жилищного строительства и ИП Г.Ю.В. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома ЖСК "В.", в соответствии с п. 1.2 которого, дольщик принял на себя обязательство передать Фонду денежные средства в качестве оплаты строительства. Ответчик принял на себя обязательства передать дольщику права на объект долевого строительства в строящемся доме с выделом в натуре объекта строительства в виде 3-комнатной квартиры общей площадью 77,74 кв. метров, жилой площадью 47,58 кв. м, расположенную на 6 этаже в блок-секции "Д", с номером 30 по предварительному плану. В соответствии с п. 1.3 договора, срок сдачи дома в эксплуатацию предусматривался в 4 квартале 2008 г. В соответствии с п. 2.2, п. 3.2 договора, дольщик принял на себя обязательства по оплате ххххх рублей в срок до 28.02.2007 г. Согласно акту сверки расчетов от 16.03.2007 года по договору от 03.10.2006 г., дольщик выполнил все обязательства по указанному договору. В дальнейшем между ИП Г.Ю.В. и Г.Е.Н. был заключен договор уступки права требования. В соответствии с данным договором право требования исполнения обязательств по договору от 03.10.2006 г., перешло к Г.Е.Н. О факте передачи права требования, Фонд был уведомлен дольщиком письмом от 16.03.2007 года.

Истец считает, что его права нарушены, поскольку ответчик свои обязательства не выполнил, строительство жилого дома не окончено, квартира в собственность дольщику не передана. Г.Е.Н. просил взыскать с Фонда жилищного строительства неустойку за неисполнение обязательств по договору за период с 01.01.2009 года по 01.03.2010 года, компенсацию морального вреда, расходы по оплате помощи представителя.

Удовлетворяя исковые требования частично, судом первой инстанции правомерно был применен Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку разрешение на строительство спорного дома было выдано до введения в действие Федерального закона N 214-ФЗ. При этом с учетом положений ст. 333 ГК РФ суд уменьшил размер неустойки за нарушение сроков строительства.

Представляет интерес и другой пример из судебной практики.

Б.А.Ю. обратился в районный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "К." о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома и передачи в собственность квартиры, компенсации морального вреда. В обоснование своего иска указал, что 10 июля 2007 года между ним и ООО "К." заключен договор долевого участия, по условиям которого застройщик (ответчик) обязался произвести строительство многоквартирного жилого дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать ему (дольщику) объект долевого участия - однокомнатную квартиру общей площадью по проекту 39,2 кв.м, жилой площадью 16,9 кв.м. Срок ввода дома в эксплуатацию договором установлен до 31 декабря 2007 года. Он, как дольщик, принял на себя обязательство оплатить стоимость квартир. Оплата по договору с его стороны была осуществлена полностью, ответчик взятые на себя обязательства выполнил с нарушением условий п. 1.7 договора, поскольку дом в эксплуатацию сдан 28 января 2010 г., а сама квартира по акту приема-передачи объекта долевого строительства передана истцу только 26 августа 2010 г.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору, истец направил ответчику претензию, в которой просил выплатить ему неустойку 426000 рублей, а именно за нарушение сроков ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи дольщику квартиры в течение трех месяцев после сдачи дома в эксплуатацию. Ответчик претензию получил и не возражал выплатить неустойку, но только в размере 5000 рублей. Истец считает, что ответчик неправомерно отказался выполнить его требования, изложенные в претензии, в связи с чем, просил взыскать с ООО "К." неустойку в размере 426000 рублей и компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей.

Удовлетворяя исковые требования Б.А.Ю., и взыскивая в его пользу неустойку с учетом положений ст. 333 ГК РФ в размере 30000 рублей, суд при разрешении возникшего спора правомерно руководствовался Федеральным законом N 214-ФЗ, поскольку разрешение на строительство было выдано ответчику после вступления в действие указанного закона.

Судебная коллегия Саратовского областного суда согласилась с выводами суда первой инстанции и оставила решение без изменения.

Аналогичное дело было рассмотрено и районным судом по иску Ф.Н.В. к обществу с ограниченной ответственностью "К." о защите прав потребителя при нарушении исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг), взыскании неустойки, компенсации морального вреда.

Судам следует учитывать то обстоятельство, что положения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", который предоставляет возможность защиты прав участников долевого строительства за нарушение сроков передачи квартиры, не распространяются на правоотношения, возникшие между жилищно-строительными кооперативами, и гражданами при членстве гражданина в кооперативе, либо установлении обстоятельств, свидетельствующих о том, что ЖСК не является застройщиком.

Интересен по данной ситуации следующий пример.

П.Е.Н. обратилась в районный суд с иском к жилищно-строительному кооперативу "Ж." о возмещении убытков и уплате неустойки, в котором указала, что 10.11.2010 года заключила с ответчиком договор о членстве в ЖСК. По условиям договора ЖСК взял на себя обязательство принять истца в члены ЖСК и после выплаты истцом паевых взносов в полном объеме передать П.Е.Н. однокомнатную квартиру. Паевые взносы оплачены истцом в полном объеме 13.12.2010 года, что подтверждено справкой ЖСК.

Договор о членстве, заключенный сторонами, предусматривал, что строительство должно быть завершено в четвертом квартале 2010 года, однако после завершения строительства квартира истцу не передана, акт приема-передачи квартиры между сторонами не составлен. Истец полагал, что в силу ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ с ответчика подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи квартиры за период с 08.12.2010 года по 17.05.2011 года в размере ххххх рубля хх копеек, исходя из ставки рефинансирования в размере 8,25 процентов годовых.

Рассматривая возникший спор, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 330 ГК РФ (части 1 и 2) неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Части 1 и 4 ст. 421 ГК РФ предусматривают, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как установлено при рассмотрении дела судом первой инстанции, в заключенном между сторонами договоре о членстве в ЖСК "Ж." не содержится условий о выплате ЖСК пайщику неустойки за нарушение сроков передачи квартиры.

Взыскание с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи квартиры участнику долевого строительства, а также возможность защиты прав участника долевого строительства в соответствии с Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" установлено нормами Федерального закона N 214-ФЗ. Однако указанный закон не распространяется на правоотношения, возникшие между ЖСК "Ж." и П.Е.Н., поскольку ЖСК не являлся застройщиком жилого дома, договор о долевом участии в строительстве между сторонами не заключался. Судом установлено, что застройщиком указанного жилого дома было казенное предприятие "Г.", а подрядчиком - закрытое акционерное общество ПП "Ж.".

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, судебная коллегия указала, что правоотношения между истцом и ЖСК (включая объем и характер гражданско-правовой ответственности сторон) регулируются только нормами Жилищного кодекса РФ, уставом кооператива и договором о членстве в ЖСК, которые взыскание неустойки не предусматривают.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал П.Е.Н. во взыскании неустойки.

3. Споры, связанные со взысканием убытков, возникающих в результате нарушения сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию

Помимо взыскания неустойки и компенсации морального вреда, гражданское законодательство предусматривает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом и договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ст. 15 ГК РФ).

По данному основанию гражданами чаще всего заявляются требования, связанные с оплатой съемного жилья за период просрочки строительства.

А.Е.В. обратилась в районный суд с иском к открытому акционерному обществу "Т." о взыскании убытков, компенсации морального вреда. В обоснование указала, что в 1990 г. между ее семьей и производственным объединением "Т.", правопреемником которого является ОАО "Т.", был заключен договор, по условиям которого семья истца была обязана сдать под отселение однокомнатную квартиру, а ответчик был обязан предоставить в течение 1992 г. истцу двухкомнатную квартиру. В установленный договором срок ответчик свои обязательства не выполнил, неоднократно откладывая сроки предоставления жилья. Решением районного суда суд обязал ОАО "Т." исполнить обязательство по предоставлению двухкомнатной квартиры. Свои обязательства ответчик до настоящего времени не исполнил, в связи с чем, истец не имеет жилого помещения и вынужден снимать квартиру для проживания по договору найма. На момент подачи иска ею были понесены убытки по найму жилого помещения в размере 81000 рублей, которые и просил взыскать истец с ответчика, а также компенсировать причиненный моральный вред в размере 100000 рублей.

Рассматривая возникший спор, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 27 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).

В соответствии п. 6 ч. 1 ст. 29 Закона потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Из материалов дела следует, что 7 июня 1995 г. ПО "Т." заключил с А.Е.В. договор, по которому ПО "Т." обязалось предоставить истцу двухкомнатную квартиру. Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что срок сдачи дома ответчиком несколько раз переносился, окончательный срок был определен - первое полугодие 2010 г. Дом сдан в эксплуатацию только 30 ноября 2010 г. В период с августа 2010 г. по май 2011 г. А.Е.В. проживала в съемной квартире, что подтверждается договором найма жилого помещения от 20 августа 2010 г. Всего в качестве оплаты за найм жилого помещения истцом понесены убытки в сумме 81000 рублей.

При указанных обстоятельствах и приведенных положений материального закона суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о причинении истцу убытков в связи с неисполнением ОАО "Т." (правопреемник ПО "Т.") обязательств по предоставлению квартиры и правомерно взыскал с ответчика в пользу истца 81000 рублей.

4. Споры, связанные с признанием имущественного права либо права собственности на жилое помещение по договору долевого участия в строительстве

Изучение представленных гражданских дел показало, что определенные проблемы возникают у судов при рассмотрении требований граждан - участников долевого строительства, связанных с так называемыми, "двойными" продажами квартир, когда один и тот же объект долевого строительства (квартира) выступает предметом по двум и более договорам долевого строительства.

При разрешении таких правовых ситуаций судам необходимо учитывать положения ст. 398 ГК РФ, предусматривающей, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Также следует учитывать и положения ст. 302 ГК РФ, согласно которой, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В судах имели место как споры, когда построенная квартира ужу передана в собственность третьему лицу, так и споры, когда квартира третьему лицу в собственность не передана, но на нее претендует более одного участника долевого строительства.

Л.В.Н. обратилась в суд с иском к ЖСК "З." о понуждении к исполнению обязательств. В обоснование заявленных требований указала, что 24 сентября 2010 года между ней и жилищно-строительным кооперативом "З." был заключен договор о внесении паевого взноса, предметом которого является 3-комнатая квартира общей площадью 79,53 кв.м на 4-ом этаже (далее - спорная квартира). 21 октября 2010 года Л.В.Н. узнала о том, что за спорную квартиру в ЖСК "З." внес паевой взнос А.С.В. Следовательно, спорная квартира была продана двум лицам - Л.В.Н. и А.С.В. Истец 11 февраля 2011 года направила в ЖСК "З." заявление о предоставлении ей спорной квартиры, однако ответа не получила.

Истец просила обязать ЖСК "З.", А.С.В. исполнить обязательство в натуре, передав ей 3-комнатную квартиру общей площадью 79,53 кв.м, на 4-ом этаже, блок секция "А", в жилом доме ЖСК "З.".

А.С.В. обратился в суд со встречным иском к  жилищно-строительному кооперативу "З.", Л.В.Н., в котором просил признать право собственности на 3-комнатную квартиру общей площадью 79,53 кв.м., на 4-ом этаже, блок секция "А", в жилом доме за ним, ссылаясь на то, что 04 октября 2006 года между ним и ЖСК по договору была приобретена 2-комнатная квартира общей площадью 57,72 кв. м, на 6-ом этаже, в блок-секции "Г". За данную квартиру он внес в кооператив паевой взнос с привлечением заемных денежных средств ЗАО "П.", оплатил вступительный взнос, а также 50,09% от стоимости квартиры. 21 января 2010 года между ним и ЖСК "З." было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору, по условиям которого он приобрел 3-комнатную квартиру общей площадью 79,53 кв. м, на 4-ом этаже, блок секция "А", за счет стоимости ранее приобретенной им вышеуказанной 2-комнатной квартиры и путем внесения наличных денежных средств.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлено, что договор А.С.В. заключен ЖСК "З." 4 октября 2006 года, дополнительное соглашение к этому договору заключено 21 января 2010 года, денежные средства А.С.В. внесены в ЖСК "З.", соответственно, 4 октября 2006 года и 21 января 2010 года. Вместе с тем договор на внесение паевого взноса между Л.В.Н. и ЖСК "З." заключен только 24 сентября 2010 года, денежные средства Л.В.Н. внесены в кооператив только 24 сентября 2010 года, то с учетом положений ст. 398 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречные исковые требования А.С.В., как первоначального кредитора. Кроме того, поскольку дом сдан в эксплуатацию, суд признал за А.С.В. право собственности на спорный объект недвижимости. Судебным решением Л.В.Н. в удовлетворении исковых требований было отказано. Вместе с тем Л.В.Н.,в соответствии с положениями статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, не лишена возможности защитить свое нарушенное право путем предъявления требований о взыскании с жилищно-строительного кооператива "З." убытков, связанных с отказом в предоставлении ей квартиры по договору долевого участия в строительстве.

5. Споры, связанные с расторжением договоров долевого участия в строительстве

При рассмотрении требований участников долевого участия в строительстве о расторжении договора суды обоснованно исходили из того, что неисполнение застройщиком своих обязательств по договору долевого участия в строительстве является основанием для удовлетворения требований гражданина - участника долевого строительства о расторжении этого договора.

Суды при разрешении возникающих споров применяли следующие нормы закона.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Кроме того, ч. 1 ст. 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предусматривает возможность расторжения договора потребителем в случае, если исполнитель нарушил сроки выполнения работы.

Следует отметить, что положения Федерального закона N 214-ФЗ предусматривают несколько иные основания для одностороннего отказа от исполнения договора и для расторжения договора в судебном порядке (ст. 9).

По данной категории споров представляет интерес следующий пример судебной практики.

М.Л.Г. обратилась в суд с учетом уточненных исковых требований к ООО "Г." о расторжении договора, взыскании уплаченных по договору денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. В обоснование заявленных требований истец ссылалась на то, что 5 октября 2007 года ею с ООО "Г." был заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого ответчик обязался до 31 июня 2010 года передать ей долю в секции 6Д дома по улице Ч. Она свои обязательства выполнила в полном объеме, заплатив ответчику ххххххх рублей в установленный договором срок. Ответчик свои обязательства не исполнил, строительство дома даже не начал.

Как правильно установлено судом, ООО "Г." допустило существенное нарушение условий договора, поскольку предусмотренные им обязательства по строительству дома и выделению истцу ее доли в виде оговоренной квартиры в установленный срок не выполнило.

Учитывая данное обстоятельство, в соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ исковые требования М.Л.Г. удовлетворены судом правомерно, а также верно определены последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением данного договора.

По обобщаемой категории дел судами в ряде случаев назначались судебные экспертизы для определения рыночной стоимости квартиры, которая не передана истцам.

Ц.В.Д. обратилась в суд с иском к ООО "Г." о расторжении договоров долевого участия в строительстве, о возврате уплаченных по договору денежных сумм, взыскании убытков, неустойки. В обоснование иска ссылалась на то, что 24.08.2007 года заключила с ООО "Г." договор о долевом участии в строительстве жилого дома. Согласно данному договору ответчик обязался осуществить возведение жилого дома в 1-ом полугодии 2010 года и передать Ц.В.Д. право собственности на общую площадь 90,06 кв.м. Согласно данному договору истец уплатила ООО "Г." стоимость предоставляемой квартиры и внесла всю сумму двумя платежами: 24.08.2007 года -500000 рублей и 30.11.2007 года - 1796530 рублей. Ответчик обязательство по передаче квартиры не выполнил. По вине ответчика дальнейшее нахождение с ним в договорных отношениях истец считает нецелесообразным, поскольку жилье ей нужно было в установленный договором срок, до настоящего времени стройплощадка не освобождена, отселения граждан не произведено. Ц.В.Д. просила суд расторгнуть договор долевого участия в строительстве, взыскать с ответчика в свою пользу 2296530 рублей, уплаченные по договору, взыскать причиненные в связи с расторжением договора убытки; проценты за пользование денежными средствами, рассчитанные по состоянию на 3 ноября 2010 года, а также с 4 ноября 2010 года по день возврата денежных средств в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, судебные расходы в виде оплаты услуг представителя.

Определяя размер подлежащих взысканию с ответчика убытков в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве, суд первой инстанции, исходя из требований пункта 4 статьи 24 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" обоснованно исходил из того, что стоимость жилого помещения, которое ответчик должен был передать в собственность истицы по договору, должна определятся на момент вынесения решения судом.

Судом первой инстанции при разрешении спора установлено, что в соответствии с пунктом 2.1 договора о долевом участии в строительстве, в собственность Ц.В.Д. должна передаваться квартира без штукатурки, обоев, линолеума, устройства полов, без внутренних перегородок (свободной планировки), без внутренней столярки, санитарно-технических приборов, приборов учета расхода без электро или газовой плиты, внутренней разводки, водо-, электроснабжения; с установленными окнами согласно проектной документации, с установленной входной металлической дверью; с подведенными стояками канализации, горячего и холодного водоснабжения; с отоплением, электрокабелем до щитов на этаже.

Согласно заключению судебной экспертизы от 17 марта 2011 г. средняя рыночная стоимость трехкомнатной квартиры без штукатурки, обоев, линолеума, устройства полов; без внутренних перегородок (свободной планировки); без внутренней столярки, санитарно-технических приборов, приборов учета расхода без электро - или газовой плит, внутренней разводки, водо - и электроснабжения; с установленными окнами, с установленной входной металлической дверью; с подведенными стояками канализации, горячего и холодного водоснабжения; с отоплением, электрокабелем до щитов на этаже, общей площадью 90,06 кв.м, составляет - 2504980 рублей.

Решением суда с ответчика в пользу истца взыскано 2296530 рублей, уплаченные по договору, убытки причиненные неисполнением обязательств, неустойка, расходы по оплате услуг представителя.

Судебная коллегия, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, указала, что определенная экспертизой стоимость предмета договора по действующим средним ценам на период рассмотрения дела и установленный судом размер убытков соответствуют материалам дела и не противоречит закону.

6. Споры, связанные со взысканием убытков в связи с некачественно проведенными строительными работами

Во многих случаях после получения в собственность построенного объекта долевого строительства (квартиры) гражданами, участниками долевого строительства, предъявляются в суд требования к застройщику, связанные с некачественным строительством.

Удовлетворяя требования граждан, связанные с некачественным строительством, суды руководствовались положениями ст. 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", которой предусматривается, что потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:

безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);

соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);

безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;

возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

В районный суд обратился И.С.С. с требованиями к ЗАО "Ж." о безвозмездном устранении недостатков выполненной работы путем производства за свой счет и своими силами ремонта крыши. С учетом уточненных исковых требований истец просил взыскать расходы, необходимые для устранения недостатков, неустойку за несвоевременное возмещение расходов по устранению недостатков выполненной работы в квартире.

Судом установлено, что 28 марта 2005 года между Управлением капитального строительства администрации муниципального образования и ЗАО "Ж." был заключен договор с целью строительства и ввода в эксплуатацию многоэтажного жилого дома, состоящего из трех блок-секций.

27 октября 2006 года между ЗАО "Ж." и И.С.С. (дольщиком) заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлось участие сторон в долевом строительстве 10-этажного жилого дома. По условиям договора дольщик принял на себя обязательства финансирования (инвестирования) строительства объекта в части жилого помещения общей проектной строительной площадью 38.81 кв.м состоящего из одной жилой комнаты, с лоджией площадью 5.25 кв.м, расположенного на десятом этаже.

Согласно п. 1.2 договора жилое помещение (квартира) передается дольщику с отделкой, включающей в себя: входную металлическую дверь, внутреннюю штукатурку стен, электроосветительную разводку. Срок окончания строительства жилого дома - 4 квартал 2008 года (пункт 1.4 договора). Согласно пункту 2.1.2. договора ЗАО "Ж." обязалось передать жилое помещение после подписания документов о вводе объекта в эксплуатацию, при условии исполнения обязательств дольщиком принятых по п. 3.1.-3.2. договора.

Материалами дела подтверждалось и сторонами не оспаривалось, что свои обязательства по оплате И.С.С. выполнил в полном объеме и внес денежные средства в кассу ответчика в установленные договором сроки. Однако ответчиком проведены строительные работы в квартире истца не качественно.

Судом установлено, что 31 декабря 2008 года многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию.

При разрешении возникшего спора, по делу была проведена строительно-техническая экспертиза.

Заключением экспертизы от 31 января 2011 года установлено, что квартира имеет следующие недостатки выполненной работы: фурнитура, аксессуары и монтаж оконных блоков из ПВХ, произведенный в квартире, соответствует ГОСТ, иным строительным нормам и правилам. Деревянные клинышки, на которых выравнивался дверной блок при установке, не удалены после закрепления блока на винтах, что является отклонением от положений ГОСТ 30971-2002 "Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия". Внутренний пароизоляционный слой выполнен, но местами наблюдается отслоение клеящей поверхности пароизоляционного материала от поверхности откосов. Монтажный зазор сверху оконного блока в помещении кухни составляет 70 мм, а в помещении жилой комнаты 80 мм, что является отклонением от положений ГОСТ 30971-2002 "Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия", где указано, что величина монтажного зазора не должна превышать 50 мм. Внутренняя отделка квартиры N 97 дома N 186 по улице Полиграфической в г. Энгельсе (штукатурка стен жилой комнаты, кухни и подсобных помещений, цементная стяжка пола и др.) не соответствует положениям СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия": отделочный штукатурный слой на стенах из песчано-цементной смеси имеет трещины, раскрытием до 1 мм. Провод скрытой электрической проводки в жилой комнате находится снаружи, выступает из штукатурного слоя; стяжка пола в помещениях квартиры при простукивании издает коробчатый звук, свидетельствующий о ее отслоении, имеются многочисленные трещины, раскрытием до 2 мм. Монолитные стяжки помещений квартиры не изолированы от стен и перегородок полосами из гидроизоляционных материалов. Стяжка в помещениях туалета и ванной комнаты по уровню не выравнивалась, имеются уступы. Устранение выявленных недостатков в квартире возможно.

Заключением судебной строительно-технической экспертизы стоимость восстановительных строительных работ и материалов, необходимых для устранения допущенных при строительстве квартиры недостатков, определена экспертом в размере 37456 руб.

Таким образом, судом первой инстанции было установлено, что истцу причинены убытки вследствие недостатков выполненной работы по возмездному договору. В связи с чем, суд обоснованно возложил на ЗАО "Ж." ответственность по возмещению этих убытков на сумму 37456 руб.

Интересен и другой пример из судебной практики.

И.А.Н., П.Н.А., Щ.Л.И. обратились в суд с иском к ООО "Э." о возмещении убытков по договору долевого участия в строительстве, просили суд взыскать в их пользу убытки, причиненные вследствие ненадлежащего исполнения обязательства по договору, неустойку, компенсацию морального вреда, судебные расходы, штраф, обязать выполнить утепление стен дома, расположенного в соответствии с наименованием работ рабочего проекта, изготовленного Государственным унитарным проектным предприятием "И.", обосновывая свои требования следующим. В квартирах, расположенных в данном доме, принадлежащих на праве собственности  И.А.Н., П.Н.А., Щ.Л.И., с наступлением холодов появляется плесень на стенах, которые промерзают, внутри помещений влажно, появляется грибок, в результате чего испортилась внутренняя отделка стен. Истцы неоднократно обращались к ответчику с заявлением об устранении недостатков выполненной работы, но никаких действий ООО "Э." предпринято не было. Согласно актам строительно - технических экспертиз стены квартир не соответствуют СНиП, а именно - отсутствует теплоизолирующий материал по фасадам здания. Кроме того, ответчиком произведена некачественная заделка швов между панелями. Согласно локально - сметным расчетам, составленным ООО "П.", стоимость восстановительного ремонта отделки квартиры  И.А.Н. составляет 118361 руб., П.Н.А. - 125563 руб., Щ.Л.И. - 116077 руб. Истцы направили ответчику претензию об устранении недостатков, что последним сделано не было и послужило основанием для обращения в суд с указанным выше иском.

Судом первой инстанции установлено, что застройщиком домов является ОАО "Э.". Право собственности истцов на жилые помещения ответчиком не оспаривалось.

Для рассмотрения спора по существу судом была назначена строительно-техническая экспертиза, по заключению которой имеющиеся в квартирах истцов повреждения появились в результате нарушения строительных норм и правил при строительстве домов, а именно нарушений СНиП 31-01-2003, предусматривающие теплоизолирующий материал по фасадам здания. Кроме того, произведена некачественная заделка швов между панелями, что в совокупности является причиной промерзания квартир и образования повреждений отделки квартир. Также экспертным заключением определена стоимость восстановительных работ в отношении каждой из квартир.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в результате нарушения ответчиком требований СНиП при строительстве дома, где проживают И.А.Н., П.Н.А., Щ.Л.И., квартирам истцов причинен ущерб. В результате несвоевременного устранения недостатков ответчиком они имеют право на возмещение причиненного ущерба в виде стоимости восстановительного ремонта принадлежащих истцам жилых помещений, неустойки и компенсации морального вреда. Кроме того, на ответчика должна быть возложена обязанность по утеплению стен многоквартирного дома в соответствии с проектом.

При рассмотрении дел судам следует учитывать, что гражданин, участник долевого строительства, вправе требовать устранения недостатков по возмездному договору, в том числе и до передачи ему квартиры по акту-приема-передачи. Однако судами это не всегда учитывалось, что привело к судебным ошибкам.

Для обзора практики изучения дел представляет интерес следующий пример.

К.Т.Н. обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу "Т." (далее по тексту ОАО "Т.") о понуждении выполнения ремонтных и отделочных работ.

Истец в обоснование требований указала, что в 1987 году земельный участок, на котором располагался принадлежащий ей дом, решением Сароблисполкома был отведен ПО "Т." под строительство нового жилого дома. Между истцом и ПО "Т." заключен договор на предоставление жилого помещения (трехкомнатной квартиры). В 1989 году строительство дома было завершено, но квартира истцу не предоставлена. Решением районного суда на ПО "Т." возложена обязанность предоставить истцу трехкомнатную квартиру, однако указанную в решении суда квартиру ПО "Т." также не предоставило, и решение суда не было исполнено.

27.07.1998 года между истцом и ОАО "Т." заключен договор на предоставление квартиры.

26.05.2010 года районным судом принято решение о признании за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме.

30.11.2010 г. администрацией муниципального образования ответчику выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию, однако истец не может въехать в квартиру и пользоваться ею, поскольку в жилом помещении не проведены ремонтные, отделочные, санитарно-технические и электромонтажные работы, квартира не соответствует строительным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам и непригодна для проживания.

Истец полагает, что нормативные акты, действовавшие как на момент заключения договора с ответчиком, так и на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию, а также рабочий проект строительства дома предусматривали передачу жилья в пригодном для проживания состоянии - с оклейкой обоями, окраской окон, дверей, стен, линолеумом на полу, с инженерным оборудованием, включая электроплиту.

К.Т.Н. ответчику были направлены требования о принятии дополнительных мер по благоустройству квартиры, но каких-либо положительных результатов обращение истца не принесло, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Истец просила суд обязать ответчика в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести квартиру в жилое состояние в соответствие с проектной документацией, а именно произвести:

ремонтные работы: покрасить батареи, установить вентиляционные решетки, подогнать оконные рамы и балконные двери с установкой ручек и задвижек, остеклить дверные и оконные рамы, межкомнатные двери, рамы и двери покрасить белой масляной краской;

отделочные работы:

пол: выполнить цементно-песчаную стяжку толщиной 20 мм, уложить линолеум и плинтус;

потолок: выполнить черновую и чистовую штукатурку с выравниванием межплиточных переходов, улучшенную клеевую побелку,

стены: в комнатах, коридоре, кухне выполнить штукатурку стен с выравниванием поверхности, оклейку обоями;

в ванной комнате и туалете выполнить штукатурку и масляную покраску;

сантехнические работы: установить ванну, умывальник с подводкой холодной и горячей воды, унитаз со сливным бачком; раковину, смесителя и приборы учета,

электромонтажные работы: проверить электрическую проводку во всех помещениях квартиры, установить розетки и выключатели в квартире; установить и подключить электроплиту, установить и подключить электросчетчик.

Решением суда К.Т.Н. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку квартира истцу по договору до настоящего времени не передана, право собственности К.Т.Н. на жилое помещение не зарегистрировано в установленном порядке, следовательно, оснований для понуждения ответчика провести ремонтные работы, не имеется.

С таким выводом суда первой инстанции не согласилась судебная коллегия и в апелляционном определении указала следующее.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 422 ГК РФ (части 1 и 2) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как видно из текста договора, заключенного между истцом и ОАО "Т.", ответчик в возмещение жилой площади в снесенном в 1987 году доме и во исполнение решения районного суда обязался предоставить истцу трехкомнатную квартиру в строящемся доме по окончании строительства жилого дома и сдачи его в эксплуатацию. Дата окончания строительства дома определена в договоре 4 кварталом 1998 года - 1 кварталом 1999 года. В договоре указано, что все споры по договору разрешаются сторонами на основании действующего на момент возникновения спора законодательства РФ. Договор подписан сторонами, подлинность договора сторонами не оспаривалась.

Понятие жилого помещения и требования, предъявляемые к жилому помещению, регламентировались действовавшим на момент заключения договора Жилищным кодексом РСФСР (далее по тексту ЖК РСФСР).

В соответствии со ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

Согласно ст. 40 ЖК РСФСР жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

В силу ст. 137 Жилищного кодекса РСФСР в случае сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда.

Приведенные нормы права свидетельствуют о том, что в случае сноса жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд гражданам-собственникам домов и членам их семей должны предоставляться квартиры, т.е. жилые помещения, предназначенные для проживания, благоустроенные применительно к условиям населенного пункта, отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям.

Судебная коллегия в апелляционном определении указала, что толкование условий заключенного между сторонами договора о предоставлении квартиры должно осуществляться, исходя из указанных норм законодательства.

Кроме того, стороной истца представлен суду рабочий проект по строительству жилого дома, в котором предусмотрено проведение в квартирах строящегося дома отделочных работ, работ по электроснабжению, водоснабжению и канализации.

Судебная коллегия пришла к выводу, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, не учел положения закона, толкование и понимание "жилого помещения" данного в Жилищного кодексе РСФСР, что привело к судебной ошибке.

7. Взыскание штрафа за нарушение прав потребителей

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

При рассмотрении споров, связанных с участием граждан в долевом строительстве домов, следует учитывать, что Закон РФ "О защите прав потребителей" применяется судом в части, не противоречащей Федеральному закону N 214-ФЗ.

При удовлетворении требований граждан - участников долевого строительства и взыскании штрафа в доход местного бюджета, судам также следует учитывать, что возможность снижения данного штрафа на основании ст. 333 ГК РФ действующим гражданским законодательством не предусматривается.

К.Л.И. обратилась в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу "М." (далее ЖСК "М."), некоммерческому партнерству "У." (далее НК "У."), обществу с ограниченной ответственностью "П." (далее ООО "П.") и просила суд признать за ней имущественное право требования передачи в собственность жилого помещения - однокомнатной квартиры в жилом доме ЖСК, расположенной на 3-м этаже "блок-секции "Б" (2 - ой подъезд), общей проектной площадью 51,0 кв.м., взыскать с ответчиков солидарно денежные средства за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачу К.Л.И. жилого помещения в собственность, компенсацию морального вреда. В обоснование заявленных требований истец указала, что 01.02.2005 г. между ней и ООО "П." был заключен договор уступки имущественного права, согласно которому ООО "П." уступило ей право требования спорной квартиры. Из содержания пункта 1.2 указанного договора следует, что ООО "П." (генподрядчик) в момент заключения договора уступки действовало на основании договора подряда на строительство объекта жилого дома заключенного между НП "У." и ООО "П.". Истец свои обязательства по договору исполнила, о чем был составлен соответствующий акт. В нарушение требований ч. 2 ст. 385 ГК РФ ООО "П." копию договора подряда, а также иные документы, удостоверяющие право требования, ей не передало.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что 04.12.2009 г. администрацией муниципального образования ООО "П." было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения. Срок действия разрешения - до 15.06.2011 г.

17.02.2010 г. между ЖСК "М." и ООО "П.", на основании постановления администрации муниципального образования от 27.11.2009 г. и договора аренды от 30.11.2009 г., был заключен договор субаренды земельного участка, согласно которому арендатор ЖСК "М." предоставил субарендатору ООО "П." в субаренду земельный участок из земель населенных площадью 4618 кв.м для завершения строительства многоэтажного жилого дома в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Истец считает, что в настоящее время обязанность по завершению строительства вышеуказанного жилого дома и передачи ей в собственность жилого помещения возложена на ООО "П.".

Судом первой инстанции установлено, что спорное жилое помещение приобреталось истцом для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

При таком положении вывод суда, что данные правоотношения регулируются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" правомерен.

Учитывая, что ответчик ООО "П." (генподрядчик) свои обязательства по договору по сдаче дома в эксплуатацию не выполнил, руководствуясь ч. 1 ст. 27 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", ст. 333 ГК РФ, разъяснениями, данными в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 29.09.1994 года "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", суд обоснованно пришел к выводу, что с учетом степени вины ответчика в нарушении срока исполнения договора, конкретных обстоятельств данного дела, размер подлежащей взысканию неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и счел возможным уменьшить ее.

Разрешая требование истца о взыскании компенсации морального вреда, суд первой инстанции определил его размер в сумме 2000 руб., которая была взыскана с ООО "П.", как организации взявшей на себя обязательство по строительству жилого дома.

Между тем в силу п. 6. ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Несмотря на данное требование закона, судом первой инстанции указанный штраф взыскан не был, что послужило основанием для изменения решения суда первой инстанции и взыскании судебной коллегией в доход муниципального образования штрафа.

При рассмотрении дел указанной категории, с учетом того, что отношения, возникающие между сторонами по участию в долевом строительстве регулируются как Законом РФ "О защите прав потребителей", так и Федеральным законом N 214-ФЗ, судам следует учитывать положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, чтобы не допустить судебных ошибок по применению при разрешении спора конкретного материального закона.

8. Разрешение споров по договорам долевого участия в строительстве при банкротстве застройщика

Судам следует учесть, что Федеральным законом от 12 июля 2011 года N 210-ФЗ в главу 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" внесены дополнения и изменения.

Как следует из положений ст. 201.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 настоящего Федерального закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства.

В соответствии со ст. 201.4 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только врамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Приведенные выше изменения вступили в законную силу 15.08.2011 г., по истечении 30 дней с момента официального опубликования Федерального закона от 12.07.2011 года N 210-ФЗ.

Вместе с тем указанные нормы закона судами не всегда учитывались, что приводило к судебным ошибкам.

Так, районным судом было вынесено решение по иску К.А.М. к НП "Е." о признании права собственности на жилое помещение. Удовлетворяя исковые требований К.А.М. и признавая за ней право собственности на трехкомнатную квартиру, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности истца возникло на основании договора на участие в долевом строительстве. Суд также установил, что истец лишена возможности зарегистрировать свое право в административном порядке, поскольку арбитражный управляющий отказывает в выдаче справки или передаточного акта.

В решении суд первой инстанции ссылался на то, что в отношении НП "Е." завершена процедура наблюдения и ответчик признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

При указанных обстоятельствах, с учетом положений главы 9 Федерального закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)" суду надлежало прекратить производство по делу в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции. Однако этого сделано не было, что привело к отмене судебного решения судом кассационной инстанции.