Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2005 г. N А17-314/1-320/1 Суд правомерно признал недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный между ответчиками, установив заключенность и факт исполнения договора аренды с правом выкупа указанного помещения, заключенного между ответчиком и истцом

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 29 июня 2005 г. N А17-314/1-320/1

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Князевой Г.А.,

судей Апряткиной Г.С., Павлова В.Ю.

при участии представителей

от истца: Павловой О.Б. по доверенности от 25.11.2004,

от ответчика: Воронина В.Г. по доверенности от 16.05.2005

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - предпринимателя Киселева Олега Викторовича на решение от 22.02.2005 и постановление апелляционной инстанции от 18.04.2005 по делу N А17-314/1-320/1 Арбитражного суда Ивановской области, принятые судьями Бадиным А.Н., Басовой Н.П., Ельфиной Г.Ю., Черемисиной Л.П., по иску предпринимателя Шеломанова Андрея Евгеньевича к предпринимателю Киселеву Олегу Викторовичу, главе крестьянского фермерского хозяйства "Мечта-2" Чернышеву Александру Петровичу и по встречному иску предпринимателя Киселева Олега Викторовича к предпринимателю Шеломанову Андрею Евгеньевичу, третьи лица - Шарифуллина Г.Н., Шарифуллина И.Н., Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области, о признании недействительным договора купли-продажи и незаключенным договора аренды и установил:

предприниматель Шеломанов Андрей Евгеньевич обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к предпринимателю Киселеву Олегу Викторовичу и главе крестьянского фермерского хозяйства "Мечта-2" (далее - КФХ "Мечта-2") Чернышеву Александру Петровичу о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи от 01.05.2004 в части 406/1000 доли Киселева О.В. в праве собственности на нежилое помещение магазина, расположенного по адресу: г. Родники, м-н Южный, д. 8, и о применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительным зарегистрированного права собственности Киселева О.В. на указанную долю нежилого помещения (дело N 320/1).

Заявленные требования основаны на статьях 209, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Шеломанов А.Е. произвел полную выплату выкупной цены за спорный магазин по договору аренды с правом выкупа от 01.07.2003 Чернышеву А.П. Однако последний уклонился от регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке и вторично распорядился указанным объектом, заключив договор купли-продажи от 01.05.2004 с Киселевым О.В. на имущество, выкупленное Шеломановым А.Е.

Предприниматель Киселев О.В. обратился в Арбитражный суд Ивановской области к предпринимателю Шеломанову А.Е. с иском о признании незаключенным договора аренды с правом выкупа от 01.07.2003 нежилого помещения магазина, общей площадью 246 квадратных метров, расположенного по адресу: г. Родники, м-н Южный, д. 8, подписанного Чернышевым А.П. и Шеломановым А.Е. (дело N 314/1).

Заявленные требования мотивированы тем, что в нарушение статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанном договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. Кроме того, нет акта приема-передачи, который в силу договора является его неотъемлемой частью.

Определением от 01.11.2004 суд привлек к участию в деле N 320/1 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Шарифуллину И.Н., Шарифуллину Г.Н.

Определениями от 18.11.2004 и 20.01.2005 дела N 320/1 и 314/1 объединены в одно производство и в качестве ответчиков привлечены глава КФХ "Мечта-2" Чернышев А.П. и Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области (далее - УФРС по Ивановской области).

Решением от 22.02.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.04.2004, суд удовлетворил иск Шеломанова А.Е.: признал недействительным договор купли-продажи от 01.05.2004 в части продажи Киселеву О.В. 406/1000 доли в праве собственности на здание магазина и обязал погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации за Киселевым О.В. названной доли в праве собственности. В удовлетворении требований Киселева О.В. о признании незаключенным договора аренды с правом выкупа от 01.07.2003 суд отказал.

Обе судебные инстанции исходили из того, что договор аренды с правом выкупа от 01.07.2003 между Чернышевым А.П. и Шеломановым А.Е. является заключенным, а договор купли-продажи от 01.05.2004, по которому Чернышев А.П. продал Киселеву О.В. ранее выкупленные у него Шеломановым А.Е. помещения, является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащий статьям 209, 224, 309, 310, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятыми судебными актами, предприниматель Киселев О.В. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального права и принять новый судебный акт.

По мнению заявителя, суд сделал неправомерный вывод о том, что у Киселева О.В. отсутствовало право для признания договора аренды незаключенным, поскольку он не являлся стороной названной сделки.

В противоречие статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации суд посчитал заключенным договор аренды с правом выкупа, тогда как текст документа не содержит данных, позволяющих определенно установить объект аренды.

Заявитель жалобы также не согласен с тем, что суд в качестве последствия недействительности сделки погасил запись в ЕГРП о праве собственности.

В заседании заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель предпринимателя Шеломанова А.Е. в отзыве и в судебном заседании считает обжалованные судебные акты законными и обоснованными, а жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 30 минут 29.06.2005 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность решения и постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Ивановской области по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из документов, 01.07.2003 глава КФХ "Мечта-2" Чернышев А.П. (арендодатель) и предприниматель Шеломанов А.Е. (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа нежилого помещения магазина, общей площадью 246 квадратных метров, находящегося по адресу: г. Родники, м-н Южный, д. 8.

Согласно разделу 3 договора выкупная стоимость помещения установлена в размере 1 200 000 рублей. Ежемесячная арендная плата составляет 50 000 рублей и входит в стоимость выкупаемого имущества.

В пункте 5.1 предусмотрено, что договор считается заключенным со дня его подписания сторонами и действует до момента внесения всей выкупной стоимости помещения арендатором и оформления им права собственности на приобретенные помещения.

Передача помещения в пользование состоялась до заключения договора, и Шеломанов А.Е. выплатил обусловленную договором выкупную сумму досрочно - 25.03.2004. Задержка в оформлении перехода прав собственности произошла в результате необходимости обновления технического паспорта.

После получения обновленного технического паспорта предприниматель Чернышев А.П. отказался от оформления перехода права собственности на Шеломанова А.Е., сославшись на заключение 01.05.2004 договора купли-продажи спорного объекта с предпринимателем Киселевым О.В. и оформление 11.06.2004 перехода права собственности на последнего.

Шеломанов А.Е., посчитав, что помещения магазина, выкупленные им по договору аренды с правом выкупа от 01.07.2003, незаконно проданы Киселеву О.В. по договору купли-продажи от 01.05.2004, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в аренду в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

До передачи в аренду спорного объекта Чернышев А.П. (арендодатель) переоборудовал здание магазина, расположенного по адресу: г. Родники, м-н Южный, д. 8, в результате чего изменилась общая площадь помещений и его можно было использовать под два самостоятельных магазина. Затем Чернышев А.П. передал один магазин Шарифуллиной Г.Н., а другой магазин - Шеломанову А.Е., заключив с ними договоры аренды с правом выкупа. При этом в обоих договорах указана общая площадь переданных магазинов (345 и 246 квадратных метров). Распределение конкретных помещений (в пределах общей площади) между собой предприниматели с ведома арендодателя осуществили самостоятельно.

Таким образом, к моменту заключения договоров арендаторы уже занимали помещения, передаваемые им по договорам аренды, и стороны сделки не заблуждались относительно объекта аренды. Согласно пункту 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь считается переданной.

В дальнейшем контрагенты договоров исполняли его условия: арендаторы производили действия по оплате арендных платежей, а арендодатель - по их приему в течение года. Никаких претензий друг к другу относительно месторасположения переданного в аренду имущества у сторон не было.

Оценив в совокупности указанные обстоятельства, а также свидетельские показания, суд обоснованно пришел к выводу о согласовании сторонами предмета договора аренды.

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Из этого следует, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами. Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом, поскольку покупатель является законным владельцем имущества по исполненной сделке.

При заключении договора купли-продажи от 01.05.2004, согласно которому Киселеву О.В. были проданы помещения магазина, ранее выкупленные Шеломановым А.Е. и находящиеся в его владении, Чернышев А.П. злоупотребил правом продавца.

Более того, договор купли-продажи от 01.05.2004 от имени Чернышева А.П. подписан Щелкановой Н.Л., действовавшей по доверенности от 18.05.2004, что свидетельствует о подписании сделки неполномочным лицом и подтверждает вывод суда о недействительности сделки на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Государственная регистрация перехода права собственности как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Признание судом недействительным основания регистрации права собственности за Киселевым О.В. (договора купли-продажи от 01.05.2004) свидетельствует о невозможности сохранения соответствующей записи о праве собственности Киселева Олега Викторовича на спорное имущество в ЕГРП.

Предметом спора явилось требование о признании зарегистрированного права недействительным, поэтому суд правомерно удовлетворил заявленное требование. Определение истцом указанного требования как последствия недействительной сделки третья инстанция посчитала ошибочным, однако на правильность судебных актов это обстоятельство не влияет.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для их пересмотра в условиях кассационной инстанции по приведенным в жалобе доводам не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение от 22.02.2005 и постановление апелляционной инстанции от 18.04.2005 по делу N А17-314/1-320/1 Арбитражного суда Ивановской области оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Киселева Олега Викторовича - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

В.Ю. Павлов

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: