Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 ноября 2004 г. N А29-1109/2004-2э Оспариваемый договор аренды признан действующим, однако, по мнению суда, иск заявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку арендодатель передал свои правомочия по заключению договоров на электро- и водоснабжение, оказание услуг связи по агентскому соглашению иному субъекту

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 24 ноября 2004 г. N А29-1109/2004-2э

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Князевой Г.А., Конкиной И.И.,

при участии представителей от истца: Васильева А.А. по доверенности от 17.09.2004, Редькина А.С. по доверенности от 12.05.2004,

от ответчика: Мусатовой О.Н. по доверенности от 01.10.2003,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы истца и ответчика - обществ с ограниченной ответственностью "Око" и "Совладелец-Плюс" на решение от 06.07.2004 и постановление апелляционной инстанции от 13.09.2004 по делу N А29-1109/2004-2э Арбитражного суда Республики Коми, принятые судьями Бояринцевым Н.В., Дончевской О.А., Вакулинской М.В., Юркиной Л.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью "Око" к обществу с ограниченной ответственностью "Совладелец-Плюс" о понуждении к исполнению договора аренды и установил:

в Арбитражный суд Республики Коми обратилось общество с ограниченной ответственностью "Око" (далее - ООО "Око") с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Совладелец-Плюс" (далее - ООО "Совладелец-Плюс") о понуждении к исполнению договора от 01.01.2002 N 5 аренды нежилых помещений N 9, 10, 11, 14, 14А, 14Б, расположенных на втором этаже здания "Дом быта", по адресу: Республика Коми, город Сыктывкар, улица Первомайская, 72.

Исковые требования мотивированы тем, что арендодатель, посчитав расторгнутым договор аренды от 01.01.2002 N 5, отключил электро- и водоснабжение, а также связь в арендуемых истцом помещениях.

Решением от 06.07.2004 в удовлетворении иска отказано, так как суд пришел к выводу о расторжении спорного соглашения, в виду нарушения арендатором своих договорных обязательств.

Постановлением апелляционной инстанции от 13.09.2004 фактически изменена мотивировочная часть названного судебного акта: договор аренды от 01.01.2002 N 5 признан действующим, однако, по мнению суда, иск заявлен к ненадлежащему ответчику. Данный вывод обоснован тем, что арендодатель передал свои правомочия по заключению договоров на электро и водоснабжение, оказание услуг связи по агентскому соглашению от 01.04.2003 обществу с ограниченной ответственностью "Служба технического обслуживания".

Не согласившись с данными судебными актами, ООО "Око" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить их в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

По мнению заявителя жалобы, вывод суда о ненадлежащем ответчике противоречит статье 403 Гражданского кодекса Российской Федерации и не соответствует имеющимся доказательствам, ибо инициатором отключения истца от электро- и водоснабжения, связи явилось ООО "Совладелец-Плюс", с которым ООО "Око" состоит в гражданских правоотношениях.

ООО "Совладелец-Плюс" обжалует мотивировочную часть постановления апелляционной инстанции.

Ответчик полагает, что им соблюдены требования пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений договора аренды от 01.01.2002 N 5, регулирующих порядок одностороннего отказа от исполнения обязательств, что свидетельствует о необоснованности выводов суда о продолжении действия спорного соглашения.

Арендодатель считает договор аренды расторгнутым на основании пунктов 5.3.3, 5.3.5 данного соглашения в связи с нарушением арендатором пунктов 3.2.3, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.11, 3.2.14 и 6.1 договора.

ООО "Совладелец-Плюс" и ООО "Око" в отзыве на жалобу и в судебном заседании отклонили кассационные доводы за их необоснованностью.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут 24.11.2004.

Законность решения и постановления Арбитражного суда Республики Коми по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судом, 01.01.2002 закрытое акционерное общество "Твид" и ООО "Око" заключили договор аренды N 5, по которому в пользование последнему переданы нежилые помещения N 9, 10, 11, 14, 14А, 14Б, расположенные на втором этаже здания "Дом быта", по адресу: Республика Коми, город Сыктывкар, улица Первомайская, 72. Срок аренды определен сторонами до 31.12.2004.

Указанная сделка зарегистрирована в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми, о чем 26.04.2002 сделана соответствующая запись.

Впоследствии на основании договора купли-продажи право собственности на переданное в аренду имущество перешло от ЗАО "Твид" к ООО "Совладелец-Плюс", в связи с чем 09.07.2003 в договор аренды внесены изменения, коснувшиеся наименования арендодателя.

В разделе 5 упомянутого соглашения предусмотрена возможность расторжения договора аренды по соглашению сторон либо в одностороннем порядке по требованию одной из сторон. Данное положение договора не противоречит требованиям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основания и порядок одностороннего прекращения обязательств установлены в пунктах 5.3 - 5.5 договора. Так, в пункте 5.5 соглашения указано, что договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по основаниям, указанным в пунктах 5.3 и 5.4 соглашения, с момента вручения инициатором расторжения договора письменного уведомления об этом другой стороне.

Ответчик представил в материалы дела письмо от 27.05.2004, содержащее просьбу к ООО "Око" об освобождении занимаемых им помещений для проведения капитального ремонта. Указания на расторжение договора аренды этот документ не содержит.

Кроме того, 28.05.2004 ООО "Совладелец-Плюс" направило в адрес ООО "Око" уведомление о расторжении договора аренды на основании пунктов 5.3.2, 5.3.3 и 5.3.5 соглашения, предусматривающих право арендодателя расторгнуть договор аренды в случаях невнесения арендатором арендной платы в течение двух месяцев подряд, умышленного или неосторожного ухудшения состояния помещения и невыполнения им правил СЭС и Госпожарнадзора.

По правилам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды возможно в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Аналогичное правило установлено в пункте 5.3.2 договора аренды.

Анализ совокупности этого положения закона и условий договора аренды позволяет сделать вывод о том, что внесение должником арендной платы не в полном размере не является основанием для расторжения сделки. Ссылка арендодателя на пункт 5.3.4 соглашения не может быть принята во внимание, ибо в данном случае должна применяться специальная норма, предусматривающая досрочное расторжение сделки по причине невыполнения ответчиком договорной обязанности по внесению арендных платежей (пункт 5.3.2).

Материалами дела не подтверждено, что на момент направления уведомления о расторжении договора у арендатора имелась задолженность по внесению арендной платы за два месяца, поэтому данное нарушение договорной обязанности не может служить основанием для одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Ссылка арендодателя на ухудшение состояния помещения, невыполнение правил СЭС и Госпожарнадзора не подтверждены материалами дела, так как суд установил, что перепланировка помещения произведена до заключения договора аренды, а предписание Управления государственной противопожарной службы МЧС Республики Коми от 11.07.2002 N 374 адресовано бывшему собственнику помещений ЗАО "Твид".

Исходя из указанных обстоятельств дела, суд, руководствуясь статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями договора аренды от 01.01.2002 N 5, сделал обоснованный вывод об отсутствии у ООО "Совладелец-Плюс" оснований для одностороннего расторжения соглашения и признал его действующим.

Остальные доводы арендодателя о наличии фактов нарушения обязательств, взятых на себя арендатором, не имеют существенного значения в рассматриваемой ситуации, так как фактически они не были указаны в уведомлении о расторжении договора аренды (пункт 5.3.4).

По второй кассационной жалобе окружной суд полагает отказ в удовлетворении иска ООО "Око" также правомерным. По мнению окружного суда, применение апелляционной инстанцией к спорным правоотношениям положений статьи 1003 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочно, доводы ООО "Око" на этот счет обоснованы. Договор аренды является двусторонним, ибо каждый из контрагентов исполняет обязанности в отношении другого и считается его должником в том, что обязан сделать в его пользу, и одновременно его кредитором в том, что имеет право от него требовать. В силу статьи 403 Гражданского кодекса Российской Федерации должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо. По правилам агентского договора (в зависимости от прямого или косвенного представительства) обязательство возникает либо между принципалом и третьим лицом, либо между агентом и третьим лицом. Третьим лицом в спорной ситуации арендатор не выступает, ибо договор заключен с электроснабжающей организацией. В главе 52 Гражданского кодекса Российской Федерации иное не предусмотрено, следовательно, отношения по аренде недвижимости регулируются между субъектами договора имущественного найма.

Вместе с тем истец заявил требование о понуждении к исполнению договора аренды. В силу статьи 611 Кодекса обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этих материальных ценностей вместе со всеми их принадлежностями и относящимися к ним документами. Материалами дела подтверждено, что помещения были своевременно переданы арендатору. Претензий по состоянию имущества в момент его передачи ООО "Око" не заявило. Таким образом, иск о понуждении арендодателя к исполнению договора не может быть удовлетворен.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение от 06.07.2004 и постановление апелляционной инстанции от 13.09.2004 по делу N А29-1109/2004-2э Арбитражного суда Республики Коми оставить без изменения, кассационные жалобы обществ с ограниченной ответственностью "Око" и "Совладелец-Плюс" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

И.И. Конкина

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: