Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 декабря 2018 г. N 305-ЭС18-13454 Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, поскольку у заявителя отсутствует охраняемый законом интерес в признании недействительными договора аренды и субаренды помещения

Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 декабря 2018 г. N 305-ЭС18-13454 Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, поскольку у заявителя отсутствует охраняемый законом интерес в признании недействительными договора аренды и субаренды помещения

Резолютивная часть определения объявлена 13.12.2018.

Полный текст определения изготовлен 20.12.2018.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Грачевой И.Л.,

судей Поповой Г.Г. и Чучуновой Н.С.,

при участии представителей индивидуального предпринимателя Бойко Игоря Анатольевича - Голикова А.Н. (по доверенности от 10.10.2018), общества с ограниченной ответственностью "Лонд" Королева С.Г. (по доверенности от 04.09.2018), акционерного общества "Тандер" Сочнева М.В. (по доверенности от 17.04.2018), общества с ограниченной ответственностью "Константиныч" Думброва Р.А. (по доверенности от 22.05.2018), рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-142102/2017 по кассационным жалобам индивидуального предпринимателя Бойко Игоря Анатольевича и акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2018, установила:

Общество с ограниченной ответственностью "РИАЛТОРГ" (далее - общество "РИАЛТОРГ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Бойко Игорю Анатольевичу,

обществу с ограниченной ответственностью "Лонд" (далее - общество "Лонд"), акционерному обществу "Тандер" (далее - общество "Тандер") о признании ничтожными договора аренды от 05.02.2015 N КВ/ДА/02/15, заключенного предпринимателем и обществом "Лонд", и договора субаренды от 01.01.2015 N КВ/СА/02/15, заключенного обществами "Лонд" и "Тандер" (субарендатор).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Константиныч" (далее - общество "Константиныч") и временный управляющий общества "РИАЛТОРГ" Крылов Александр Валерьевич (в настоящее время конкурсный управляющий).

Арбитражный суд города Москвы решением от 22.12.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2018, удовлетворил иск.

В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель и общество "Тандер", ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просят отменить указанные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в иске.

Определением от 15.11.2018 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалобы предпринимателя и общества "Тандер" вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве на жалобы конкурсный управляющий общества "РИАЛТОРГ" Крылов А.В. просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Общество "РИАЛТОРГ", конкурсный управляющий данного общества, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 291.10 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество "Константиныч" (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Капитал Недвижимость" (арендатор, далее - общество "Капитал Недвижимость") заключили договор от 25.07.2011 N КВ-А-04/11 аренды нежилого помещения площадью 570,5 кв.м, расположенного по адресу: Москва, ул. Космонавта Волкова, д. 7/1, сроком на 10 лет.

Общество "Капитал Недвижимость" (арендатор) и общество "РИАЛТОРГ" (субарендатор) 01.03.2012 заключили договор субаренды части указанного нежилого помещения площадью 341,5 кв.м сроком на 3 года. Дополнительным соглашением от 14.11.2013 N 1 стороны внесли изменения в договор субаренды и установили срок его действия - 9 лет.

Уведомлением от 23.01.2014 арендодатель в одностороннем порядке отказался от договора аренды от 25.07.2011 N КВ-А-04/11 в связи с нарушением арендатором сроков внесения арендной платы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 08.08.2014 по делу N А40-18259/2014 односторонний отказ общества "Константиныч" от договора аренды от 25.07.2011 N КВ-А-04/11, оформленный уведомлением от 23.01.2014, признан правомерным.

В связи с прекращением договора аренды от 25.07.2011 N КВ-А-04/11 общество "РИАЛТОРГ" (субарендатор) 21.02.2014 обратилось к обществу "Константиныч" (арендодатель) с заявлением о заключении с ним договора аренды спорного помещения площадью 341,5 кв.м на условиях договора аренды от 25.07.2011 N КВ-А-04/11, заключенного обществом "Константиныч" и обществом "КапиталНедвижимость".

Письмом от 25.02.2014 общество "Константиныч" уведомило общество "РИАЛТОРГ" о том, что одновременно с прекращением договора аренды от 25.07.2011 N КВ-А-04/11 прекратили свое действие и все договоры субаренды, и потребовало в срок до 01.03.2014 освободить спорное помещение.

В феврале 2014 года субарендатор освободил занимаемое помещение.

Предприниматель (покупатель) на основании договора купли-продажи от 05.02.2015 приобрел у общества "Константиныч" (продавец) в собственность помещение площадью 570,5 кв.м. Право собственности предпринимателя на помещение зарегистрировано в установленном порядке.

Арбитражный суд города Москвы решением от 01.10.2015 по делу N А40-28789/2014 удовлетворил иск общества "РИАЛТОРГ" и обязал предпринимателя - нового собственника помещения площадью 570,5 кв.м заключить с обществом "РИАЛТОРГ" договор аренды части указанного помещения площадью 341,5 кв.м на условиях договора аренды от 25.07.2011 N КВ-А-04/11, заключенного прежним собственником помещения - обществом "Константиныч" с арендатором - обществом "КапиталНедвижимость".

До принятия решения по делу N А40-28789/2014 предприниматель (арендодатель) и общество "Лонд" (арендатор) 05.02.2015 заключили договор аренды в отношении помещения площадью 570,5 кв.м сроком на 5 лет. Данное помещение передано арендатору - обществу "Лонд" по акту приема-передачи от 05.02.2015.

Общество "Лонд" передало указанное помещение в пользование обществу "Тандер" по договору субаренды N КВ/СА/02/15, подписанного сторонами еще 01.01.2015.

Данные договоры зарегистрированы в установленном порядке.

Общество "РИАЛТОРГ", ссылаясь на то, что указанные договоры аренды и субаренды нежилого помещения площадью 570,5 кв.м нарушают его преимущественное право на заключение в порядке статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договора аренды части этого помещения площадью 341,5 кв.м, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании данных сделок ничтожными.

Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций сослались на часть 2 статьи 69 АПК РФ, статьи 166, 167, 168, 606 ГК РФ и пришли к следующим выводам: вступившим в законную силу судебным актом на предпринимателя возложена обязанность заключить с обществом "РИАЛТОРГ" договор аренды части принадлежащего ему помещения, следовательно, предоставление помещения площадью 570,5 кв.м во владение новому арендатору, а в последующем и субарендатору, фактически лишило истца преимущественного права на заключение договора аренды части помещения в порядке статьи 618 ГК РФ и на получение этой части во владение и пользование; наличие нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех помещений не соответствует требованиям статьи 606 ГК РФ; спорные договоры заключены с целью воспрепятствовать истцу осуществлять пользование частью названного помещения; признание оспариваемых сделок ничтожными повлечет реальное восстановление нарушенных прав общества "РИАЛТОРГ", поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимость (далее - ЕГРН) будет аннулировано право аренды и субаренды ответчиков на спорное помещение, а истец получит возможность зарегистрировать свое право аренды на его часть на основании решения суда по делу N А40-28789/2014.

Суд округа признал выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными.

Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций, при рассмотрении настоящего спора неправильно применили нормы материального и процессуального права и не учли следующего.

Предприниматель, став в 2015 году собственником спорного помещения, в отношении которого на тот момент были прекращены все арендные обременения и которое было освобождено прежними арендатором и субарендатором еще в 2014 году, в соответствии с пунктом 2 статьи 1, статьями 421 и 608 ГК РФ предоставил его в аренду обществу "Лонд", которое в свою очередь передало его в субаренду обществу "Тандер". При этом данные договоры аренды и субаренды заключены сторонами 01.01.2015 и 05.02.2015, то есть до вступления в законную силу решения от 01.10.2015 по делу N А40-28789/2014 (об обязании предпринимателя заключить с обществом "РИАЛТОРГ" договор аренды части указанного помещения площадью 341,5 кв.м) и в отсутствие каких-либо обременений или запретов собственнику распоряжаться своим имуществом. Помещение площадью 570,5 кв.м с февраля 2015 года на основании заключенных и зарегистрированных в установленном порядке до вынесения указанного решения сделок находится во владении ответчиков.

Согласно статье 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Однако пунктом 1 статьи 618 ГК РФ не установлено преимущественное перед другими (третьими) лицами право субарендатора на заключение с ним договора, и в отличие от правила статьи 617 ГК РФ, не предусмотрено, что при отчуждении прежним арендодателем объекта аренды субарендатор вправе требовать заключения с ним договора аренды от нового собственника данного объекта, в отношении которого на момент продажи отсутствовали какие-либо обременения.

Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. Данной нормой установлены иные последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора (возможность потребовать в суде либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков).

Следовательно, заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части.

Кроме того, суды сделали неверный вывод о том, что признание договоров аренды и субаренды ничтожными повлечет реальное восстановление нарушенных прав истца, поскольку в ЕГРН будет аннулировано право аренды и субаренды ответчиков на спорное помещение, а истец получит возможность зарегистрировать свое право аренды на его часть на основании решения суда по делу N А40-28789/2014.

Между тем в резолютивной части решения суда по делу N А40-28789/2014 указано лишь на обязание предпринимателя заключить с истцом договор аренды части помещения и отсутствует указание на обязание регистрирующего органа зарегистрировать право аренды общества "РИАЛТОРГ" на часть спорного помещения. Для регистрации права аренды истца на часть спорного помещения в регистрирующий орган необходимо представить договор аренды, заключенный и подписанный сторонами в установленном порядке. При этом предприниматель во исполнение решения суда от 01.10.2015 направлял обществу "РИАЛТОРГ" проект договора аренды той части помещения, которая находилась у него в субаренде, с условием об арендной плате, соответствующем пункту 5.1 основного договора аренды от 25.07.2011, однако общество "РИАЛТОРГ" не подписало предложенный проект.

Следовательно, в отсутствие подписанного предпринимателем и истцом договора аренды признание спорных договоров аренды и субаренды недействительными не повлечет восстановление тех прав, которые общество "РИАЛТОРГ" считает нарушенными.

Поскольку согласно статье 618 ГК РФ субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды, а с учетом того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2018 по делу N А40-98071/2017 признано недействительным дополнительное соглашение от 14.11.2013 N 1 к договору субаренды от 01.03.2012, заключенное обществом "Капитал Недвижимость" и обществом "РИАЛТОРГ", которым был установлен срок действия договора субаренды 9 лет, вместо 3 лет, истец (субарендатор) имел бы право на заключение договора аренды помещения только до 01.03.2015. Между тем данный срок истек еще до принятия Арбитражным судом города Москвы решения от 01.10.2015 по делу N А40-28789/2014 об обязании предпринимателя заключить с обществом "РИАЛТОРГ" договор аренды части спорного помещения на срок договора субаренды от 01.03.2012.

Таким образом, у общества "РИАЛТОРГ" отсутствует охраняемый законом интерес в признании недействительными договора аренды помещения, заключенного предпринимателем и обществом "Лонд", и договора субаренды, заключенного обществами "Лонд" и "Тандер" (абзац второй пункта 3 статьи 166 ГК РФ), при заключении спорных договоров не допущено нарушений требований законодательства, поэтому у судов трех инстанций не было оснований для признания указанных договоров аренды и субаренды ничтожными сделками по иску прежнего субарендатора части помещения.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что решение от 22.12.2017, постановление апелляционного суда от 27.03.2018 и постановление окружного суда от 25.06.2018 приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, поэтому указанные судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ следует отменить, а в иске обществу "РИАЛТОРГ" отказать.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2018 по делу N А40-142102/2017 отменить.

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "РИАЛТОРГ" отказать.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий  И.Л. Грачева
Судьи Г.Г. Попова
    Н.С. Чучунова

Обзор документа


Арендатор сдал часть площади в субаренду организации. Арендодатель отказался от договора аренды, а затем продал помещение. По иску организации суд обязал нового собственника заключить с ней договор аренды части помещения на условиях, которые были между прежним собственником и его арендатором. Еще до принятия судом этого решения ответчик заключил договор с другим арендатором, а тот сдал помещение в субаренду. Организация просила признать эти сделки ничтожными, так как они нарушают ее преимущественное право. Иск удовлетворили, но Верховный Суд отказал организации.

На момент заключения оспариваемых сделок помещение было свободным. По ГК при досрочном прекращении договора аренды прекращается и субаренда. Субарендатор вправе заключить договор аренды в пределах оставшегося срока субаренды. Между тем субарендатор не имеет преимущественного перед другими лицами права аренды. ГК не предусматривает, что он вправе требовать от нового собственника заключить договор аренды. Более того, даже нарушение преимущественного права не влечет недействительность договора аренды, заключенного с другим лицом. Оставшийся срок субаренды истек еще до того, как суд обязал нового собственника заключить с организацией договор аренды. Таким образом, у нее отсутствует законный интерес в оспаривании сделок. При их заключении закон не нарушен, поэтому не было оснований признавать их ничтожными по иску прежнего субарендатора части помещения.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: