Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Юрьева И.М.,

судей Горохова Б.А., Назаренко Т.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Леонтьева М.A. к администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности на реконструированные, перепланированные и переоборудованные по нежилому назначению с обустройством отдельного входа помещения, по встречному иску администрации муниципального образования город Краснодар к Леонтьеву М.А. о продаже жилого помещения с публичных торгов по кассационной жалобе представителя администрации муниципального образования город Краснодар Демина Ф.С. на решение Советского районного суда г. Краснодара от 15 июня 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2016 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А., выслушав объяснения Леонтьева М.А., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Леонтьев М.А. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности на реконструированные, перепланированные и переоборудованные по нежилому назначению с обустройством отдельного входа помещения N ... Литер "П-Р", N ... Литер "п" на 1 этаже по ул. ... доме N ..., общей площадью 47,5 кв.м.

В обоснование своих требований истец указал на то, что ему на праве собственности принадлежит квартира N ..., общей площадью 30,6 кв.м, жилой площадью 17,4 кв.м, расположенная на 1-м этаже жилого дома по адресу: ... Квартира приобреталась с целью перевода в нежилой фонд (для дальнейшего размещения в ней офиса). До начала проведения перепланировки и переоборудования квартиры по нежилому назначению Леонтьев М.А. обращался с соответствующим заявлением в администрацию, но получил отказ, после чего произвёл перепланировку в строгом соответствии с предварительно изготовленными проектами. Проведённая перепланировка соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам. После проведения перепланировки по нежилому назначению с обустройством отдельного входа истец обратился к ответчику с заявлением о согласовании перевода жилого помещения в нежилое, однако ему было отказано и рекомендовано привести помещение в первоначальное состояние. Перевод в нежилой фонд квартиры N ... с одновременной перепланировкой согласован с собственниками жилых помещений многоквартирного дома, проголосовали "за" 69%. В связи с этим Леонтьев М.А. просил исковые требования удовлетворить.

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Леонтьеву М.А. о продаже жилого помещения с публичных торгов.

В обоснование встречных исковых требований указано на то, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением требований жилищного законодательства выявлен факт самовольно произведённой перепланировки, переустройства жилого помещения - квартиры N ... по ул. ... В результате обследования установлено, что выполнены работы по устройству входной группы, а также демонтаж перегородок внутри квартиры N ... На основании выявленных нарушений Леонтьеву М.А. предъявлено предписание о приведении указанного жилого помещения в первоначальное состояние в срок до 4 мая 2016 года. В установленный срок предписание не выполнено, о чём составлен акт от 5 мая 2016 года. В связи с этим администрация просила принять решение о продаже с публичных торгов указанного жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 15 июня 2016 года исковые требования Леонтьева М.А. удовлетворены. За Леонтьевым М.А. признано право собственности на реконструированные, перепланированные и переоборудованные по нежилому назначению с обустройством отдельного входа помещения: инв. N 72 литер П-Р - нежилое помещение сан. узел площадью 1,2 кв.м, инв. N 74 литер П-Р - нежилое помещение площадью 11,4 кв.м, инв. N 75 литер П-Р - нежилое помещение площадью 17,5 кв.м, инв. N 163 литер п - нежилое помещение пристройка площадью 17,4 кв.м, расположенные по ул. ... в доме N ... в ..., общей площадью 47,5 кв.м. В удовлетворении встречных исковых требований администрации муниципального образования г. Краснодар отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2016 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителем администрации муниципального образования г. Краснодар Деминым Ф.С. ставится вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отмене состоявшихся судебных постановлений, как принятых с существенным нарушением норм материального права.

По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А. от 13 апреля 2017 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки в кассационном порядке и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А. от 29 мая 2017 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Ответчик, надлежащим образом извещённый о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание представителя не направил и не сообщил о причине его неявки.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьёй 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит состоявшиеся по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении настоящего дела судами были допущены такого характера существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление нарушенных прав заявителя.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Леонтьев М.А. является собственником квартиры: назначение жилое, общей площадью 30,6 кв.м, жилой 17,4 кв.м, этаж 1, расположенной по адресу: ... (л.д. 6).

Межведомственной комиссией администрации муниципального образования город Краснодар по использованию жилищного фонда рассмотрено обращение Леонтьева М.А. по вопросу перевода указанного жилого помещения в нежилое. Письмом от 22 сентября 2015 года ему сообщено об отказе в предоставлении данной муниципальной услуги со ссылкой на то, что согласно представленному проекту организации входа и перепланировки квартиры, выполненному ООО "Фирма "ИНЖИЛ" в 2015 году, при перепланировке квартиры будет затронут размер общего имущества - ограждающих несущих и ненесущих конструкций данного дома, земельного участка; в представленной выписке из протокола внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома N ... по ул. ... от 14 марта 2015 года N 2 имеются несоответствия, а также отсутствует подпись представителя управляющей компании (л.д. 11-12).

Истцом без согласования с органами местного самоуправления фактически была произведена перепланировка и переоборудование квартиры по нежилому назначению.

В соответствии с техническим заключением ООО "Юг-Дом" от 25 января 2016 года выполненные перепланировка и переустройство квартиры N ... не угрожают жизни и здоровью граждан, не нарушают конструктивно-прочностных характеристик здания, его соответствия СП 54.13330.2011 (СНиП 31-01-2003) "Здания жилые многоквартирные" и Техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности (Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ), квартира будет выполнять новое функциональное назначение - нежилые помещения в соответствии с требованиями СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения" (л.д. 52).

Согласно экспертному заключению ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" от 21 марта 2016 года состояние помещений квартиры N ... расположенной на 1 этаже 5-этажного жилого дома по адресу: ... после проведенной перепланировки и переустройства не противоречит требованиям пункта 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", они могут использоваться в качестве нежилых (л.д. 54).

На повторное обращение истца с заявлением по вопросу перевода квартиры N ... в нежилое помещение 18 апреля 2016 года департаментом городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар Леонтьеву М.А. отказано в оказании муниципальной услуги и предписано в срок до 4 мая 2016 года привести указанное жилое помещение в первоначальное состояние (л.д. 9-10).

Согласно выписке из протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N ... по ул. ... в ... от 30 мая 2016 года, большинством голосов согласовано обустройство входа в квартиру N ... (для перевода в нежилое помещение) с использованием части земельного участка и общедомового имущества многоквартирного дома.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Леонтьева М.А., суд первой инстанции исходил из того, что реконструированная, перепланированная и переоборудованная истцом квартира по нежилому назначению находится на первом этаже дома, имеет отдельную входную группу, не является частью жилого помещения, не используется в качестве жилого помещения, произведённые реконструкция и перепланировка соответствуют требованиям СНиП, СанПиН и противопожарным нормам, не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности строительных конструкций помещения, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают их права и законные интересы, решение о согласовании данного вопроса принято более двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судебные постановления приняты с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьёй 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Часть 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок по адресу: ..., относится к категории земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации 5-этажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества, площадью 4760+/-24 кв.м, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (л.д. 19).

Как установлено судом, в ходе выполнения работ по реконструкции и перепланировки квартиры N ... по ул. ... Леонтьевым М.А. возведено крыльцо в виде пристройки, которая находиться на придомовой территории, являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, осуществляемая Леонтьевым М.А. реконструкция влечёт фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в данном случае путём его реконструкции, возможно только с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путём его реконструкции или, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Суд, давая оценку представленным истцом доказательствам, пришёл к выводу о наличии согласия собственников помещений многоквартирного дома на сохранение в перепланированном состоянии квартиры N ..., однако не учёл, что необходимо согласие всех собственников, поскольку в результате проведённых истцом работ произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме.

Из представленного в материалы дела протокола общего собрания собственников в многоквартирном доме от 30 мая 2016 года следует, что за обустройство входа в квартиру N ... по ул. (для перевода в нежилое помещение) с использованием части земельного участка и общедомового имущества многоквартирного дома, проголосовало "за" только 87,7% собственников, "против" 2,4%, "воздержались" 0,8% (л.д.100).

Таким образом, судами не было учтено, что истцом без получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме произведено присоединение к занимаемому им помещению части общего имущества многоквартирного дома, которое повлекло уменьшение размера общего имущества, принадлежащего остальным собственникам помещений в многоквартирном доме.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав администрации муниципального образования город Краснодар, в связи с чем решение Советского районного суда г. Краснодара от 15 июня 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2016 года нельзя признать законными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, с учётом всех установленных по настоящему делу обстоятельств и с соблюдением требований материального и процессуального закона разрешить возникший спор.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Советского районного суда г. Краснодара от 15 июня 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2016 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.