Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 мая 1999 г. N КГ-А40/1266-99 Ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание (сооружение), либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодержателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Договор залога здания (сооружения), заключенный без оформления ипотеки соответствующего земельного участка, является ничтожной сделкой (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 6 мая 1999 г. N КГ-А40/1266-99
(извлечение)

Акционерный коммерческий банк "Авангард" обратился к обществу с ограниченной ответственностью "Интерьер-Сервис Ко" и открытому акционерному обществу "Компания Мособлстрой" с иском о взыскании задолженности, процентов и неустойки по договору об открытии коммерческой кредитной линии на общую сумму 42.625.222 руб. 39 коп. (2.500.319,34 долларов США) путем обращения взыскания на заложенное имущество - часть здания (2, 3, 4 и 5 этажи) общей площадью 3.973,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Земляной вал, дом 36, строение 1, принадлежащего на праве собственности залогодателю ОАО "Компания Мособлстрой". До вынесения решения по делу исковые требования в денежном выражении были изменены в сторону их увеличения до суммы, равной 3.093.682 долларов США (т. 1 л.д. 130-132).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05 января 1999 года иск был удовлетворен: с ООО "Интерьер-Сервис Ко" в пользу АКБ "Авангард" была взыскана сумма, эквивалентная 2.400.000 долларов США ссудной задолженности, 81.266,67 долларов США процентов за пользование кредитом, 100.000 долларов США неустойки за просрочку возврата кредита и процентов за пользование кредитом, в рублях по курсу доллара США, установленного ЦБ РФ на день платежа 83.490 рублей расходов по оплате госпошлины путем обращения взыскания на залоговое имущество, принадлежащее ОАО "Компания Мособлстррй" - часть здания (2, 2, 4 и 5 этажи) площадью 3.973,5 кв.м., pacположенного по адресу: г. Москва, ул. Земляной вал, дом 26, строение 1. В остальной части иска было отказано (т. 1 л.д. 164-165).

Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 30 марта 1999 года вышеназванное решение было оставлено без изменения (т. 2 л.д. 33-34).

В кассационной жалобе ОАО "Компания Мособлстрой" просит отменить вышеуказанные решение и постановление арбитражного суда в части обращения взыскания на заложенное здание, отказать истцу в этой части заявленных требований, поскольку считает их по данному вопросу незаконными и необоснованными. В жалобе указывается о том, что при вынесении обжалуемых актов судом, по мнению заявителя, были нарушены нормы материального и процессуального права, в том числе ст.ст. 133, 165, 168, 432 ГК РФ, ст. 12 Закона РФ "О залоге". В заседании судебной коллегии представители ОАО "Компания Мособлстрой" настаивали на удовлетворении своей жалобы в полном объеме.

Представители истца и второго ответчика - ООО "Интерьер-Сервис Ко" - в суде кассационной инстанции просили оставить обжалуемые акты без изменения.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и заслушав объяснения представителей сторон по существу заявленного иска, находит принятые арбитражным судом решение и постановление в части, касающейся обращения взыскания на заложенное имущество, подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между АКБ "Авангард" и ООО "Интерьер-Сервис Ко" 17 ноября 1997 года был заключен договор об открытии коммерческой кредитной линии N 014/97-кл. в рублях на общую сумму, эквивалентную 2.400.000 долларов США (т. 1 л.д. 13-16). Данный кредит был предоставлен ООО "Интерьер-Сервис Ко" несколькими суммами путем заключения этими сторонами по делу отдельных кредитных договоров (т. 1 л.д. 17-42), являющихся неотъемлемой частью договора N 014/97-кл от 17.11.97. Помимо этого, 17 ноября 1997 года между АКБ "Авангард" ("Залогодержатель") и ОАО "Компания Мособлстрой" "(Залогодатель") был заключен договор залога недвижимого имущества за N 014/97-3. Из п. 1 вышеназванного договора вытекает, что он был заключен этими лицами в обеспечение своевременного исполнения договора N 014/97-кл от 17.11.97 в сумме, эквивалентной 2.400.000 долларов США на срок до 17 ноября 1998 года под 26,5 % годовых, уплаты процентов и неустойки. При этом, ОАО "Компания Мособлстрой" передало в залог истцу принадлежащее первому на праве собственности имущество - часть здания (второй, третий, четвертый и пятый этажи), расположенное по адресу: г. Москва, Земляной вал, дом 26, строение 1 общей площадью 3.973,5 кв.м. (т. 1 л.д. 1-12). Поскольку предоставленный кредит не был возвращен ООО "Интерьер-Сервис Ко", то АКБ "Авангард" обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ООО "Интерьер-Сервис Ко" основного дела, процентов за пользование кредитом и неустойки за просрочку возврата кредита и процентов на общую сумму 3.093.682 долларов США (т. 1 л.д. 130 - 132). Одновременно истец просил обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ОАО "Компания Мособлстрой", указанное ранее. Данные требования были удовлетворены арбитражным судом практически полностью, за исключением размера неустойки, при взыскании которой была применена ст. 333 ГК РФ, что подтверждается текстом обжалуемых решения и постановления.

Не согласившись с принятыми судебными актами, касающимися обращения взыскания на заложенное имущество, ОАО "Компания Мособлстрой" подало кассационную жалобу, в которой поставило вопрос об их отмене и принятии нового решения. Обсудив доводы жалобы, судебная коллегия считает принятые по делу решение и постановление, касающиеся обращения взыскания на заложенное имущество, подлежащим отмене по следующим основаниям.

Так, в соответствии с положениями, закрепленными в п. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодержателю права аренды этого участка или его соответствующей части. В данном же случае, ОАО "Компания Мособлстрой" и АКБ "Авангард" при заключении договора залога недвижимого имущества N 014/97-3 от 17 ноября 1997 года эти требования закона не были соблюдены, ибо не была оформлена ипотека земельного участка, на которой было расположено спорное нежилое помещение - 4 верхних этажа здания по адресу: г. Москва, Земляной вал, дом 36, строение 1, - а поэтому в силу ст. 168 ГК РФ данный договор залога является ничтожной сделкой со всеми вытекающими из этого последствиями. Доводы суда первой и апелляционной инстанции в обжалуемых актах, а также представителей истца в заседании о том, что данный договор залога является, якобы, действительной сделкой, ибо его предметом является не все здание, связанное с земельным участком, а лишь четыре верхних его этажа, и, помимо этого, Закон РФ "Об ипотеке" был принят после заключения спорного договора, судом кассационной инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку п. 3 ст. 340 ГК РФ вполне определенно и недвусмысленно установил общее правило о залоге зданий и сооружений, а именно: залог этих зданий и сооружений возможен лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором это здание расположено, независимо от того, на каком этаже закладываемое помещение находится. При таких обстоятельствах принятые по делу решение и постановление в части, касающейся обращения взыскания денежных средств на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Компания Мособлстрой", - часть здания (2, 3, 4 и 5 этажи) площадью 3.973,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Земляной вал, дом 36, строение 1 - подлежат отмене с отказом в заявленном иске в этой части, ибо в соответствии со ст. 167-168 ГК РФ договор залога N 014/97-3 от 17.11.97 является ничтожной сделкой, которая не влечет в данном случае никаких юридических последствий для заявителя.

Что же касается обжалуемых судебных актов, которыми с ООО "Интерьер-Сервис Ко" были взысканы судебная задолженность, проценты и неустойка на общую сумму, эквивалентную 2.581.266,67 долларов США в рублях по курсу доллара США, установленному ЦБ РФ на день платежа, то данные решение и постановление арбитражного суда в этой части подлежат оставлению без изменения, как вынесенные судом с соблюдением действующих норм материального и процессуального права. При этом судебная коллегия находит, что при рассмотрении заявленного иска в этой части суд первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал в этой части правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права. Следует указать и о том, что размер взысканной суммы подтвержден был материалами дела, а также актом сверки задолженности между истцом и ООО "Интерьер-Сервис Ко", имеющимся в материалах дела (т. 1 л.д. 129), не оспаривает этот размер задолженности и представитель ООО "Интерьер-Сервис Ко" в суде кассационной инстанции, который является ее генеральным директором.

А поэтому, руководствуясь ст.ст. 171, 173-177 АПК РФ, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 января 1999 года и постановление апелляционной инстанции того же суда от 30 марта 1999 года по делу N А40-38483/98-32-544 в части обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ОАО "Компания Мособлстрой", - часть здания (2, 3, 4 и 5 этажи) площадью 3.973,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Земляной вал, дом 36, строение 1 - отменить, и в иске в этой части отказать.

В остальной части те же решение и постановление Арбитражного суда г. Москвы по настоящему делу оставить без изменения.