Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июля 2011 г. N ВАС-7701/11 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: арендная плата - заключение договора купли-продажи - субъекты малого и среднего предпринимательства - право собственности на имущество - неосновательное обогащение)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июля 2011 г. N ВАС-7701/11
"Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Медведевой А.М., судей Борисовой Е.Е. и Куликовой В.Б. рассмотрела в судебном заседании заявление Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска от 04.05.2011 N 31/11-3256 о пересмотре в порядке надзора постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.03.2011 по делу N А45-17209/2010 Арбитражного суда Новосибирской области

по иску общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - департамент) о взыскании 46 404,99 руб. неосновательного обогащения и 1 518,47 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

По встречному иску департамента к обществу "Интеграл" о взыскании задолженности по арендной плате за пользование помещением в размере 7 101,95 руб. за период с 01.05.2010 по 05.05.2010 (до даты регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество за обществом).

УСТАНОВИЛА:

решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.10.2010 в удовлетворении иска общества "Интеграл" отказано, встречный иск удовлетворен.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.03.2011, с департамента в пользу общества "Интеграл" взыскано 46 404,99 руб. неосновательного обогащения, 1 438,55 руб. процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении встречного иска отказано.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора судебных актов апелляционной и кассационной инстанций департамент просит их отменить, поскольку считает, что суды нарушили единообразие в толковании и применении норм права.

Согласно части 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора при наличии оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К таким основаниям относятся: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.

Проверив выводы, положенные в основу обжалуемых судебных актов, и доводы заявления, судебная коллегия не находит оснований, необходимых в силу вышеприведенной нормы для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для его пересмотра в порядке надзора.

Как установлено судом, между департаментом (арендодатель) и обществом "Интеграл" (арендатор) заключен договор от 01.11.2007 N 029006-050 аренды нежилого помещения площадью 200,10 кв.м., расположенного в жилом доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Ватутина, 23.

26.03.2010 стороны заключили договор купли-продажи названного нежилого помещения с рассрочкой оплаты. Данный договор заключен в порядке реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого субъектом малого предпринимательства имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерац0ии или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

По акту от 08.04.2010 приема-передачи помещение передано покупателю. Переход права собственности на имущество зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.05.2010.

15.04.2010 общество "Интеграл" произвело оплату по договору аренды от 01.11.2007 N 029006-050 за апрель 2010 года в сумме 60 528,25 руб.

Полагая, что данные денежные средства были перечислены ошибочно, в связи с отсутствием в указанный период арендных отношений, общество "Интеграл" письмом от 13.07.2010 обратилось к департаменту с требованием возвратить перечисленные денежные средства. Поскольку денежные средства возвращены не были, общество обратилось в арбитражный суд настоящим иском.

Полагая, что несмотря на заключение договора купли-продажи, до регистрации перехода права собственности на имущество у общества сохранялась обязанность по оплате арендных платежей, департамент обратился со встречным иском к обществу об обязании его погасить задолженность по арендной плате, образовавшуюся за период до государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

Удовлетворяя требование о взыскании с департамента неосновательного обогащения и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений - 26.03.2010 общество "Интеграл", как субъект малого предпринимательства, стало законным владельцем упомянутых помещений, следовательно, с этой даты у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей.

Довод департамента о необходимости внесения арендных платежей до государственной регистрации перехода права собственности на имущество отклоняется в связи со следующим.

Поскольку к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается в силу пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации переданной ему с этого момента. Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность по рыночной цене. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, установлен статьей 5 указанного Закона. При этом положениями данной статьи не предусмотрено включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Учитывая положения названных норм Закона и принимая во внимание особый характер права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества, а также отсутствие доказательств того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи было направлено на продолжение арендных отношений, у судов отсутствовали основания для вывода о необходимости в данном случае уплачивать обществом арендные платежи за период до регистрации перехода права собственности на имущество.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд,

ОПРЕДЕЛИЛ:

в передаче дела N А45-17209/2010 Арбитражного суда Новосибирской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.03.2011 отказать.