Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 сентября 2010 г. N КГ-А40/5304-10-О по делу N А40-46711/09-49-61 При новом рассмотрении дела о взыскании задолженности по арендным платежам, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами суду необходимо проверить правомерность изменения истцом размера арендной платы посредством увеличения ее размера, согласованной сторонами в договоре

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 9 сентября 2010 г. N КГ-А40/5304-10-О по делу N А40-46711/09-49-61

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Тихоновой В.К.,

судей Комаровой О.И., Русаковой О.И.,

при участии в заседании:

от истца - не явился, извещен;

от ответчика - не явился, извещен,

рассмотрев 2 сентября 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение от 21 сентября 2009 г. Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Марченковой Н.В., на постановление от 28 января 2010 г. N 09АП-27296/2009-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Красновой С.В., Савенковым О.В., Тихоновым А.П., по иску Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова - на - Дону к Коммерческому банку "Москоммерцбанк" (ООО) о взыскании задолженности по арендным платежам, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью коммерческому банку "Москоммерцбанк" (далее - КБ "Москоммерцбанк" (ООО)) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 959 253 руб. 91 коп. за период с 20.06.2006 по 08.05.2008 и пени в сумме 737 001 руб. 69 коп. за период с 21.06.2006 по 08.05.2008 по договору от 30.12.2005 года N 28776 аренды земельного участка, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 349 438 руб. 57 коп. за период с 09.05.2008 по 31.03.2009.

Исковые требования предъявлены со ссылкой на статьи 12, 15, 307, 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды от 30.12.2005 года в части внесения арендной платы согласно направленному ответчику перерасчету размера арендной платы.

Заявляя исковые требования, истец со ссылкой на абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), установленные или регулируемые уполномоченными на то государственными органами, а также нормы ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что постановлениями мэра города Ростова-на-Дону от 18.12.2006 года N 1444 и от 29.12.2007 года N 1420 установлены ставки арендной платы и порядок расчета размера арендной платы, в связи с чем в адрес ответчика им был направлен перерасчет размера арендной платы за период с 20.06.2006 по 08.05.2008.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.09.2009 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2010 г. N 09АП-27296/2009-ГК, в удовлетворении исковых требований отказано.

Оставляя иск без удовлетворения, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что у истца отсутствовали предусмотренные законом или договором основания для изменения размера арендной платы, согласованной сторонами в договоре от 30.12.2005 года.

Суды исходили из того, что установление постановлением главы администрации новых ставок арендной платы и порядка ее расчета, как основание для изменения истцом размера арендной платы в одностороннем порядке, условиями договора от 30.12.2005 года не предусмотрено.

Указав на то, что в соответствии с п. 3.4. договора аренды от 30.12.2005 года N 28776 размер арендной платы изменяется арендатором по уведомлению арендодателя ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы; иные существенные изменения, в том числе изменение значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы, вносимые в договор аренды, оформляются дополнительными соглашениями согласно разделу 6 договора, арбитражные суды исходили из того, что изменения в договор аренды в порядке статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не вносились.

Представленные истцом уведомления о перерасчете арендной платы, содержат новый размер арендной платы в связи с изменением механизмов (формул) расчета арендной платы. Документов подтверждающих заключение дополнительных соглашений по размеру арендной платы истцом не представлено.

Законность вынесенных по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, которые полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права, выводы арбитражных судов обеих инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону указывает, что в силу положений действующего законодательства заявленные исковые требования подлежали удовлетворению.

Истец со ссылкой на абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), установленные или регулируемые уполномоченными на то государственными органами, указывает на то, что постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 18.12.2006 года N 1444 и от 29.12.2007 года N 1420 установлены ставки арендной платы и порядок расчета размера арендной платы, в связи с чем в адрес ответчика им был направлен перерасчет размера арендной платы за период с 20.06.2006 по 08.05.2008.

Решениями Ростовской-на-Дону городской Думы N 143 от 25.12.2002 г. (действующего до 21.03.2006 г.), N 98 от 28.02.2006 г. (вступившего в силу с 22.03.2006 г.) предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, находящиеся на территории города Ростова-на-Дону, устанавливается в соответствии с постановлениями Мэра города.

По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается и регулируется уполномоченными на то государственными или муниципальными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому изменение нормативно-правовыми актами порядка установления размера арендной платы влечет обязанность общества оплачивать арендную плату в новом размере независимо от того, вносились ли соответствующие изменения в договор аренды земельного участка.

В этой связи, по мнению заявителя, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки (и государственные (неразграниченные) и муниципальные) и не вправе применять другую арендную плату.

Нормативно-правовым актом, на основании которого первоначально устанавливался порядок определения размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 28776 от 30.12.2005 г., являлось постановление Мэра города Ростова-на-Дону от 15.04.2004 г. N 555.

В связи с тем, что указанный нормативный акт утратил свою юридическую силу, то с момента вступления в силу постановления Мэра города Ростова-на-Дону N 1919 от 19.12.2005 г. к существующим между Департаментом и КБ "Москоммерцбанк" (ООО) отношениям по поводу аренды земельного участка подлежал применению новый порядок определения размера арендной платы, установленный указанным нормативным актом, независимо от соблюдения сторонами механизма изменения арендной платы, установленного договором.

Таким образом, в силу прямого указания закона обязанность КБ "Москоммерцбанк" (ООО) уплачивать арендные платежи по договору аренды земельного участка N 28776 от 30.12.2005 г., исходя из установленного постановлением Мэра города Ростова-на-Дону N 1919 от 19.12.2005 г. порядка определения размера арендной платы возникла с 01.01.2006 г.

В судебное заседание кассационной инстанции заявитель кассационной жалобы и КБ "Москоммерцбанк" (ООО) своих представителей не направили, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. От КБ "Москоммерцбанк" (ООО) поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором общество просит состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения как вынесенные при правильном применении норм материального и процессуального права.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу, суд кассационной инстанции разъяснил участникам процесса их права и обязанности, предусмотренные ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отводов суду, заявлено не было.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов судов, содержащихся в решении и постановлении фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом и имеющимся в деле доказательствам, а также неправильным применением норм материального права, по следующим основаниям.

При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций установлено, 30.12.2005 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) КБ "Москоммерцбанк" (ООО) (арендатор) был заключен договор N 28776 аренды земельного участка общей площадью 92 302 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Комбайностроителей, д. 2.

При заключении указанного договора аренды от 30.12.2005 года N 28776 между арендодателем и арендатором - КБ "Москоммерцбанк" (ООО) был предусмотрен размер и порядок внесения арендных платежей. Так, по условиям договора аренды от 30.12.2005 года N 28776 стороны пришли к соглашению о цене, согласно которому она составляет 2 789 162,43 руб. в год.

Как усматривается из материалов дела и верно установлено судами обеих инстанций, в период с июня 2007 года по август 2008 года Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в адрес ответчика были направлены уведомления о перерасчете арендной платы от 05.06.2007 г.. 25.08.2008 г. за период 20.06.2006 г. по 08.05.2008 г. в связи с утверждением постановлениями мэра города Ростова-на-Дону от 18.12.2006 N 1444 и от 29.12.2007 N 1420 новых базовых ставок арендной платы, а также определяющих порядок расчета размера годовой арендной платы.

При определении размера арендной платы истец исходил из положений ст. 614, абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: что в предусмотренных законном случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), установленные или регулируемые уполномоченными на то государственными органами, а именно: постановлениями мэра города Ростова-на-Дону от 18.12.2006 года N 1444 и от 29.12.2007 года N 1420 установлены новые ставки арендной платы и порядок расчета размера арендной платы, с учетом коэффициентов индексации, установленных Федеральными законами от 19.12.2006 года N 238-ФЗ "О федеральном бюджете на 2007 год", от 24.07.2007 года N 198-ФЗ "О федеральном бюджете на 2008 год и плановый период 2009 и 2010 годов".

Однако требования истца об оплате арендных платежей, указанные в уведомлениях о перерасчете арендной платы от 05.06.2007 г.. 25.08.2008 г. за период 20.06.2006 г. по 08.05.2008 г., были оставлены арендатором без удовлетворения.

Договор расторгнут сторонами 08.05.2008 года.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, полагая, что арендатор - КБ "Москоммерцбанк" (ООО) обязано надлежащим образом исполнять условия договора аренды от 30.12.2005 года в части внесения арендной платы согласно направленным истцом в адрес ответчика уведомлениям о перерасчете размера арендной платы от 05.06.2007 г.. 25.08.2008 г. за период 20.06.2006 г. по 08.05.2008 г., обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу, суды обеих инстанций признали доводы Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону необоснованными, придя к выводу о том, что установление постановлением главы администрации новых ставок арендной платы и порядка ее расчета, как основание для изменения истцом размера арендной платы в одностороннем порядке, условиями договора от 30.12.2005 года не предусмотрено.

Указав на то, что в соответствии с п. 3.4. договора аренды от 30.12.2005 года N 28776 размер арендной платы изменяется арендатором по уведомлению арендодателя ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы; иные существенные изменения, в том числе изменение значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы, вносимые в договор аренды, оформляются дополнительными соглашениями согласно разделу 6 договора, арбитражные суды исходили из того, что изменения в договор аренды в порядке статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не вносились.

Представленные истцом уведомления о перерасчете арендной платы, содержат новый размер арендной платы в связи с изменением механизмов (формул) расчета арендной платы. Документов подтверждающих заключение дополнительных соглашений по размеру арендной платы истцом не представлено.

Однако судебная не может согласиться с указанными выводами судов первой и апелляционной инстанций, поскольку судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

При заключении указанного договора аренды от 30.12.2005 года N 28776 между арендодателем и арендатором - КБ "Москоммерцбанк" (ООО) был предусмотрен размер и порядок внесения арендных платежей.

Так, по условиям договора аренды от 30.12.2005 года N 28776 стороны пришли к соглашению о цене, согласно которому она составляет 2 789 162,43 руб. в год.

В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном им порядке. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В п. 3.4 договора аренды от 30.12.2005 года стороны установили, что по уведомлению арендодателя размер арендной платы подлежит изменению путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.

Иные существенные изменения, в том числе изменения значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы, вносимые в договор аренды, оформляются дополнительными соглашениями.

С учетом вышеуказанных условий договора аренды от 30.12.2005 года, согласованных сторонами, кассационная инстанция приходит к выводу о том, размер арендной платы может пересматриваться арендодателем - Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в одностороннем порядке на основании его уведомления, направленного в адрес арендатора, при утверждении новой базовой ставки арендной платы и/или при изменении индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о бюджете на соответствующий год, но не чаще одного раза в год.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.4 договора аренды от 30.12.2005 года иные существенные изменения, в том числе изменения значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, следовательно, за исключением случаев, установленных в первой части пункта 3.4 договора аренды от 30.12.2005 года.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В статьях 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации прописаны условия и критерии взимания арендной платы за землю. Так, положениями вышеуказанных норм предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В заявленный истцом для взыскания задолженности по арендной плате период общие начала определения арендной платы уполномоченным органом (Правительством Российской Федерации,) не были разработаны.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

В связи с тем, что, как было сказано выше, общие принципы определения арендной платы Правительством РФ не были установлены, порядок расчета арендной платы за землю определяются также органами местного самоуправления в пределах их компетенции.

Решениями Ростовской-на-Дону городской Думы N 143 от 25.12.2002 г. (действующего до 21.03.2006 г.), N 98 от 28.02.2006 г. (вступившего в силу с 22.03.2006 г.) предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, находящиеся на территории города Ростова-на-Дону, устанавливается в соответствии с постановлениями Мэра города.

По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается и регулируется уполномоченными на то государственными или муниципальными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому изменение нормативно-правовыми актами порядка установления размера арендной платы влечет обязанность общества оплачивать арендную плату в новом размере независимо от того, вносились ли соответствующие изменения в договор аренды земельного участка.

Нормативно-правовым актом, на основании которого первоначально устанавливался порядок определения размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 28776 от 30.12.2005 г., являлось постановление Мэра города Ростова-на-Дону от 15.04.2004 г. N 555.

Указанный нормативный акт утратил свою юридическую силу в связи с принятием постановлений Мэром города Ростова-на-Дону N 1919 от 19.12.2005 г., от 18.12.2006 года N 1444 и от 29.12.2007 года N 1420, которыми установлены новые ставки годовой арендной платы за земельный участок и порядок расчета размера арендной платы.

Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил арендатора - КБ "Москоммерцбанк" (ООО) о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды земельного участка N 28776 от 30.12.2005 г.

При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений в заключенный ими договор аренды, обусловленных изменением размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов.

В связи с тем, что постановление Мэра города Ростова-на-Дону от 15.04.2004 г. N 555, на основании которого первоначально устанавливался порядок определения размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 28776 от 30.12.2005 г., утратило свою юридическую силу, то с момента вступления в силу постановлений Мэром города Ростова-на-Дону N 1919 от 19.12.2005 г., от 18.12.2006 г. N 1444 и от 29.12.2007 г. N 1420 к существующим между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и КБ "Москоммерцбанк" (ООО) отношениям по поводу аренды указанного земельного участка подлежат применению новые ставки годовой арендной платы за земельный участок и порядок определения размера арендной платы, установленный указанными актами, независимо от соблюдения сторонами механизма изменения арендной платы, установленного договором.

Таким образом, содержащиеся в оспариваемых судебных актах выводы о том, что у истца отсутствовали предусмотренные законом или договором основания для изменения размера арендной платы посредством увеличения ее размера, согласованной сторонами в договоре от 30.12.2005 года, являются неправильными, поэтому эти судебные акты подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов судов, содержащихся в решении и постановлении фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом и имеющимся в деле доказательствам, а также неправильным применением норм материального права.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 сентября 2009 года по делу N А40-46711/09-49-61 и постановление от 28 января 2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.