Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2009 г. N 13АП-13804/2009 (ключевые темы: договор аренды - неопределенный срок - новый срок - административная ответственность - аренда недвижимости)

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2009 г. N 13АП-13804/2009

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Долониной С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13804/2009) ООО "Ирина и Регина"

на решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.08.2009 по делу N А21-4756/2009(судья Залужная Ю.Д.), принятое

по иску ООО "Ирина и Регина"

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (Росимущество) по Калининградской области

о заключении договора аренды на новый срок; встречному иску ТУ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (Росимущество) по Калининградской области выселении ООО "Ирина и Регина" из нежилых помещений

при участии:

от истца: Клапоцкого П.Ф. (доверенность б/н от 29.04.2009г., паспорт)

от ответчика: не явился (извещен)

установил:

ООО "Ирина и Регина" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (Росимущество) по Калининградской области (далее - Управление) о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды недвижимого имущества - памятника истории и культуры - Бастион "Обертайх", расположенного по адресу: г. Калининград, Литовский вал, дом 1, 1-й этаж, литер "А" на новый срок, обязании ответчика заключить договор аренды на новый срок на условиях, предусмотренных ранее действующим законодательством и содержащихся в проекте договора аренды помещения, конкурсный отбор на право заключение которого планируется осуществить в июле-июне 2009 г.

Росимущество обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о выселении ООО "Ирина и Регина" из занимаемых нежилых помещений (дело N А21-5760/2009).

Определением от 16.07.2009г. дело N А21-5760/2009 объединено для совместного рассмотрения в рамках дела А21-4756/2009.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 18.08.2009 по делу N А21-4756/2009 в удовлетворении требований ООО "Ирина и Регина" отказано. Встречные исковые требования ТУ Росимущества по Калининградской области удовлетворены. ООО "Ирина и Регина" выселено из занимаемых помещений, расположенных по адресу: г. Калининград, Литовский вал, дом 1, 1-й этаж, литер "А", общей площадью 207,7 кв.м.

На указанное решение Обществом подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на необоснованность принятого по делу судебного акта, просит его отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что он является добросовестным арендатором. Ни уведомления Росимущества от 30.04.2009г. N ЕМ-2920 о намерении расторгнуть договор аренды, ни сообщения от 18.05.2009г. N ЕМ 3323 об отказе в заключении нового договора аренды на новый срок, Общество не получало. Кроме того, Общество не предупреждалось о необходимости исполнения обязательств в разумный срок. Также Общество указывает, что на него распространяются положения пункта 4 статьи 53 ФЗ "О защите конкуренции", в соответствии с которым до 01.07.2015г. разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды с субъектами малого или среднего предпринимательства.

Управление с доводами апелляционной жалобы не согласилось, в отзыве на апелляционную жалобу указало, что Согласно п. 4.1 договора срок договора аренды был установлен с 01.02.2006 по 29.01.2007 г. В связи с тем, что в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, исходящим письмом N ТМ-395 от 30.01.2007 Территориальное управление уведомило ООО "Ирина и Регина" о том, что договор аренды от 19.01.2006 N 3325 считается продленным на неопределенный срок.

На основании п. 8.5 договора, а также в силу п.2 ст. 610 ГК РФ, согласно которым в случае продления договора на неопределенный срок любая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, Территориальное управление письмом за исходящим N ЕМ-2920 от 30.04.2009 уведомило ООО "Ирина и Регина" о том, что с 30.05 2009 г. договор аренды, продленный на неопределенный срок, будет считаться расторгнутым и в срок до 05.06.2009 г. необходимо освободить занимаемые помещения, передав их по акту приема-передачи Арендодателю. При этом исходя из содержания п.2 ст. 610 ГК РФ каких-либо оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке не требуется. Аналогичная позиция закреплена и в п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Таким образом, при принятии Территориальным управлением решения об одностороннем отказе от договора аренды, вопрос о добросовестности или недобросовестности арендатора не ставился и не был основанием для расторжения договора аренды. На основании п. 6.2.13 договора аренды при аренде памятников истории и архитектуры арендатор обязан заключить охранное обязательство с органами охраны памятников. До настоящего момента такого обязательства ООО "Ирина и Регина" не заключено. Во-вторых, п. 6.2.4. договора аренды закреплено, что арендатор обязуется соблюдать требования Госсанэпиднадзора, установленные для соответствующего вида деятельности. Постановлением Ленинградского районного суда от 04.03.2009 по делу N 6-54/09 ООО "Ирина и Регина" было признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 6.6. Кодекса об административных правонарушениях, обществу назначено наказание в виде административного приостановления деятельности сроком на 60 суток. Основанием для привлечения к административной ответственности послужили выявленные Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калининградской области нарушения санитарно-эпидемиологических требований к водоснабжению и канализации, к вентиляции, освещению, к устройству и содержанию помещений, к оборудованию, инвентарю, посуде, таре, к хранению пищевых продуктов, обработке сырья и производству продукции. Решением Калининградского областного суда от 26.03.2009 по делу N 7А-46/2009 вышеуказанное постановление Ленинградского районного суда оставлено без изменения. Согласно п. 6.2.3, в редакции дополнительного соглашения от 10.04.2008, в случае продления договора аренды на неопределенный срок, арендатор обязан в течение 21 дня по истечении срока действия страхового полиса предоставить арендодателю копию нового страхового полиса. Невыполнение требования о предоставлении страховых полисов также на основании п. 8.6.1.5. является основанием для расторжения договора аренды.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства ответчик, в судебное заседание не явился, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

При проверке законности и обоснованности принятого по делу судебного акта, апелляционная инстанция не находит оснований для его отмены.

Как явствует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19 января 2006 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом г Калининградской области и частным предпринимателем Фальковой Ирина Юрьевной был заключен договор аренды недвижимого имущества (зданий, строений, нежилых помещений) N 3325 на помещения памятника истории культуры - Бастион "Обертайх", расположенного по адресу: г.Калинингра; Литовский вал, 1, для использования под кафе, общей площадью 137 кв.м.

Дополнительным соглашением от 23 марта 2006 года права и обязанности арендатора по указанному договору, в связи с переуступкой права, были переданы от частного предпринимателя Фальковой И.Ю. к ООО "Ирина и Регина". На основании дополнительного соглашения от 01.09.2008г. площадь арендованных помещений составила 207,7 кв.м.

Согласно п. 4.1 договора срок договора аренды был установлен с 01.02.2006 по 29.01.2007г.

Письмо N ТМ-395 от 30.01.2007 Территориальное управление уведомило ООО "Ирина и Регина" о том, что договор аренды от 19.01.2006г. N 3325. в силу п.2 ст. 621 ГК считается продленным на неопределенный срок.

В соответствии с п. 8.1. вышеуказанного договора аренды изменение условий договора, его расторжение или прекращение допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором.

Пунктами 8.2 и 8.5 договора предусмотрено, что договор прекращается по истечении срока действия, однако по соглашению сторон договор может быть заключен или продлен на новый срок, а в случае продления договора на неопределенный срок любая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

30.04.09г. ТУ Росимущества было подготовлено письмо за N ЕМ-2920 от 30.04.09г., которым ООО "Ирина и Регина" уведомлялось о том, что с 30.05.09г. договор аренды расторгается в срок до 05.06.2009г. Обществу необходимо освободить занимаемые помещения, передав их по акту приема-передачи арендодателю. 30.04.09г. письмо получено представителем Общества на руки.

Не согласившись с прекращением договорных отношений со стороны арендодателя, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договора аренды N 3325 от 19 января 2006 года был установлен с 01.02.06г. по 29.01.07г.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По истечении срока договора аренды от 19 января 2006 года N 3325 названный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, о чем ТУ Росимущества по Калининградской области уведомило истца письмом от 30.01.2007г. N ТМ-395.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Судом первой инстанции установлено, что 30.04.09г. ТУ Росимущества по Калининградской области направило истцу уведомление N ЕМ 29-20 об отказе от договора и прекращении его действия с 30.05.09г., а также необходимости освободить занимаемые Обществом помещения, передав их по акту приема-передачи.

Факт получения указанного уведомления истцом 30.04.2009г. подтвержден имеющимися на уведомлении подписью и датой.

Доводы апелляционной жалобы о распространении на Общество положений пункта 4 статьи 53 ФЗ N 135-ФЗ "О защите конкуренции", отклоняются апелляционной инстанцией.

Согласно ч.4 ст.53 Закона до 1 июля 2015 года разрешается заключение новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанны частях 1 и 3 статьи 17.1 и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и средне предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочно: расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с п.6.2.4 договора аренды N 3325 от 19 января 2006 года в обязанности арендатора входит соблюдение требований Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, отраслевых норм, установленных для данного вида деятельности.

Несоблюдение данных требований, является в силу п.8.6.1.5 основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Пунктом 6.2.4. договора аренды закреплено, что арендатор обязуется соблюдать требования Госсанэпиднадзора, установленные для соответствующего вида деятельности. Постановлением Ленинградского районного суда от 04.03.2009 по делу N 6-54/09 ООО "Ирина и Регина" было признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 6.6. Кодекса об административных правонарушениях, обществу назначено наказание в виде административного приостановления деятельности сроком на 60 суток. Основанием для привлечения к административной ответственности послужили выявленные Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калининградской области нарушения санитарно-эпидемиологических требований к водоснабжению и канализации, к вентиляции, освещению, к устройству и содержанию помещений, к оборудованию, инвентарю, посуде, таре, к хранению пищевых продуктов, обработке сырья и производству продукции. Решением Калининградского областного суда от 26.03.2009 по делу N 7А-46/2009 вышеуказанное постановление Ленинградского районного суда оставлено без изменения.

Кроме того, на основании п. 6.2.13 договора аренды при аренде памятников истории и архитектуры арендатор обязан заключить охранное обязательство с органами охраны памятников. Такого обязательства ООО "Ирина и Регина" не представлено.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствует одно из обязательных условий для заключения договора аренды на новый срок без проведения конкурса, перечисленных в части 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции", как то - на момент заключения такого договора аренды на новый срок не имеется оснований для его досрочного расторжения.

Кроме того, следует учитывать, что имеется письменное уведомление Управления о прекращении арендных отношений с Обществом.

На основании п. 8.5 договора, а также в силу п.2 ст. 610 ГК РФ, согласно которым в случае продления договора на неопределенный срок любая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, Территориальное управление письмом за исходящим N ЕМ-2920 от 30.04.2009 уведомило ООО "Ирина и Регина" о том, что с 30.05 2009 г. договор аренды, продленный на неопределенный срок, будет считаться расторгнутым и в срок до 05.06.2009 г. необходимо освободить занимаемые помещения, передав их по акту приема-передачи Арендодателю.

В связи с вышеизложенным, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.08.2009г. по делу N А21-4756/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.