Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 марта 2007 г. N КГ-А40/1895-07 Отказывая в признании недействительным договора ипотеки, суд исходил из того, что истец был вправе заложить только здание, отсутствуют основания для признания договора ипотеки ничтожным, поскольку ипотека здания допускается без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 26 марта 2007 г. N КГ-А40/1895-07
(извлечение)

ООО "Текнодом" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО КБ "Транспортный" о признании недействительным договора ипотеки (залога) от 09.12.2004 N 150/10, заключенного между истцом (залогодатель) и ответчиком (залогодержатель) в обеспечение исполнения третьим лицом - ООО "ЮрТрастСервис" обязательств перед ООО КБ "Транспортный" по договору кредитной линии от 09.11.2004 N 150/КЛ, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ответчика возвратить истцу предмет залога, об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве внести необходимые записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество об исключении произведенных в связи с заключением договора залога обременении.

Иск мотивирован тем, что оспариваемый договор заключен с нарушением требований части 2 статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

До принятия решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и заявил отказ от иска в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ответчика возвратить предмет залога.

Решением от 10.11.2006 договор ипотеки (залога) от 09.12.2004 N 150/10, заключенный между ООО КБ "Транспортный" и ООО "Текнодом", признан недействительным (ничтожным); в части применения последствий недействительности ничтожной сделки - обязании ООО КБ "Транспортный" возвратить предмет залога ООО "Текнодом", производство по делу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; в остальной части иска отказано.

Суд исходил из того, что из оспариваемого договора ипотеки (залога) от 09.12.2004 N 150/10 не усматривается одновременная передача в залог права аренды на земельный участок, на котором расположено заложенное здание, в связи с чем, указанная сделка противоречит требованиям части 2 статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о том, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Отказ в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве внести необходимые записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об исключении обременении на принадлежащее истцу недвижимое имущество, произведенное в связи с заключением договора залога от 09.12.2004 N 150/10, суд мотивировал тем, что в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а государственная регистрация обременении прав па недвижимое имущество не является результатом исполнения сделки и ее последствиями.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2007 решение изменено: в части признания заключенного между ООО КБ "Транспортный" и ООО "Текнодом" договора ипотеки (залога) от 09:12.2004 N 150/10 недействительным (ничтожным) - отменено и в иске отказано; в остальной части решение оставлено без изменения.

Судебный акт мотивирован тем, что суд первой инстанции неправильно применил положения статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Истец не имеет оформленных в установленном законом порядке прав собственника или арендатора земельного участка, на котором расположено заложенное им недвижимое имущество, поэтому договор ипотеки (залога) от 09.12.2004 N 150/10 не может считаться не соответствующим закону в соответствии с разъяснениями пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1997 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В кассационной жалобе ООО "Текнодом" просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель указывает на то, что вывод апелляционного суда о том, что ООО "Текнодом" не является арендатором земельного участка под заложенным зданием но мотиву отсутствия оформленного и зарегистрированного в установленном законом порядке права аренды является ошибочным и сделан без учета положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок применения которых разъяснен в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах применения земельного законодательства"; пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1997 N 6/8 не подлежал применению в рассматриваемом споре; апелляционный суд не применил подлежащие применению статью 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ООО "Текнодом", как по доверенности, выданной генеральным директором Ф., так и по доверенности, выданной генеральным директором П., поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ООО КБ "Транспортный" возражал против доводов кассационной жалобы, просил отказать в ее удовлетворении.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого постановления апелляционного суда.

Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, между ООО КБ "Транспортный" и ООО "ЮрТрастСервис" был заключен кредитный договор от 09.11.2004 N 150/КЛ о представлении последнему кредитной линии с лимитом выдачи 90000000 рублей со сроком погашения 08.11.2006.

В пункте 1.6 кредитного договора стороны согласовали, что обеспечением исполнения ООО "ЮрТрастСервис" обязательств по договору является, в том числе, ипотека помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Электролитный проезд, дом 3Г, стр. 1, принадлежащем на праве собственности ООО "Текнодом".

09.12.2004 между ООО КБ "Транспортный" и ООО "Текнодом" заключен договор N 150/10 об ипотеке (залоге) нежилого здания общей площадью 2921,6 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва, Электролитный проезд, дом 3Г, стр. 1 и принадлежащего ООО "Текнодом" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.08.2004 N 77 АБ N 684243 и записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-01/30-190/2002-1070.

Согласно пункту 4.1 договора ипотеки ООО "Текнодом" не является собственником либо арендатором земельного участка (его части), расположенного под заложенным зданием и необходимого для использования здания.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что указанное здание истец приобрел на основании договора купли-продажи от 05.04.2002 N 0504/КП у ОАО "Мосвторцветмет", которому расположенный под зданием земельный участок был предоставлен в аренду сроком на три года по договору от 31.01.2001 N М-05-504054, заключенному с Москомземом.

Ссылаясь на положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, суд указал, что к истцу в силу закона перешло право аренды земельного участка на условиях договора аренды от 31.01.2001 N М-05-504054 как правовое последствие приобретения недвижимого имущества. Несмотря на то, что на дату заключения договора ипотеки (залога) 09.12.2004 срок договора аренды от 31.01.2001 N М-05-504054 истек, наличие арендных правоотношений у ООО "Текнодом" подтверждено судебными актами по делу N А40-18013/05-7-153, следовательно, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Однако апелляционный суд установил, что в соответствии с данными единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация прав на земельный участок под заложенным зданием осуществлена ОАО "Мосцветмет", иных сведений о регистрации права аренды за ООО "Текнодом" не представлено.

Следовательно, у ООО "Текнодом" отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки незарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункты 1, 5 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)") право аренды на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в ипотеку по оспариваемому договору ипотеки (залога) от 09.12.2004 N 150/10.

С учетом установленных по данному делу обстоятельств, суд кассационной инстанции считает правильным вывод апелляционного суда о том, что в данном случае ООО "Текнодом" был вправе заложить только здание, и у суда не имелось оснований для признания договора ипотеки (залога) от 09.12.2004 N 150/10 ничтожным по мотиву несоответствия части 2 статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены постановления апелляционного суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2007 N 09AП-18016/2006-ГК по делу N А40-52206/06-39-342 Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.