город Москва

16 декабря 2013 г.

Дело N А40-165667/12-85-1006

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Волкова С.В., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца - общество с ограниченной ответственностью "ПАУЛХАУС ГРУПП" - Симонян Д.Г., доверенность от 20.11.2013 N 5; Астахова М.А., доверенность от 20.11.2013 N 6;

от ответчика - общество с ограниченной ответственностью "Индустрия ХХI" - Титаренко М.А., доверенность от 06.03.2013 N 266-13;

от третьего лица - общество с ограниченной ответственностью "Столичные рестораны" - не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев 09 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Индустрия XXI"

на решение от 19 июля 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Беловой А.Р.,

на постановление от 03 октября 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Барановской Е.Н., Красновой С.В., Панкратовой Н.И.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ПАУЛХАУС ГРУПП" (ОГРН 1097746627945, ИНН 7726638533, 117587, г. Москва, ул. Днепропетровская, д.2, дата регистрации 16.10.2009)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Индустрия XXI" (ОГРН 1077761216763, ИНН 7719652350, 119415, г. Москва, ул. Удальцова, д. 1А, дата регистрации 12.10.2007)

третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "Столичные рестораны" (ОГРН 1037702042333, ИНН 7702360896, 103031, г. Москва, Рождественка ул., д. 5, корп. 2, дата регистрации 27.08.2003)

о взыскании 236 014 967 руб. 96 коп.

и по встречному иску о взыскании 11 015 371 руб. 61 коп.

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" (далее по тексту - арендатор, истец) предъявил иск в арбитражный суд к ООО "Индустрия XXI" (далее по тексту - арендодатель, ответчик) о взыскании денежной суммы в размере 236.014.967 руб. 95 коп., из которых: 4.791.388 руб. - сумма обеспечительного платежа по краткосрочному договору аренды нежилого помещения N 1 от 01.06.2009; 33.508.031 руб. 04 коп. - стоимость неотделимых улучшений; 5.500.000 долларов США, что составляет 169.026.550 руб. по курсу Центрального банка Российской Федерации ( далее по тексту - Банк России) на 13.12.2012; 28.688.998 руб. 91 коп. - убытки, причиненные досрочным расторжением договора аренды.

ООО "Индустрия XXI" предъявило встречный иск (с учетом отказа от встречного иска в части, принятого арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" о взыскании неустойки за досрочный отказ от исполнения краткосрочного договора аренды N 1 от 01.06.2009.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2013 года, первоначальный иск ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" удовлетворен частично; взыскана с ООО "Индустрия XXI" в пользу ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" денежная сумма в размере 22.500.926 руб. 82 коп., составляющем стоимость неотделимых улучшений; в остальной части первоначального иска ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" отказано; взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина с ООО "Индустрия XXI" в размере 19.067 руб. 37 коп. и с ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" в размере 180.932 руб. 62 коп.; принят отказ ООО "Индустрия XXI" от встречного иска к ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 4.791.388 руб. и неустойки в соответствии с пунктом 6.9 краткосрочного договора аренды от 01.06.2009 N 1 в размере 901.253 руб. 41 коп., производство по делу в указанной части прекращено; встречный иск ООО "Индустрия XXI" удовлетворен полностью; взысканы с ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" в пользу ООО "Индустрия XXI" неустойка в соответствии с пунктом 8.9 краткосрочного договора аренды от 01.06.2009 N 1 в размере 5.322.730 руб. 21 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 49.613 руб. 65 коп.; возвращена ООО "Индустрия XXI" из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 28.463 руб. 21 коп.

В результате зачета при частичном удовлетворении первоначального и встречного исков взыскана с ООО "Индустрия XXI" в пользу ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" денежная сумма в размере 17.178.196 руб. 61 коп., составляющем стоимость неотделимых улучшений; взысканы с ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" в пользу ООО "Индустрия XXI" расходы по уплате государственной пошлины в размере 49.613 руб. 65 коп.; взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина с ООО "Индустрия XXI" в размере 19.067 руб. 37 коп. и с ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" в размере 180.932 руб. 62 коп.; возвращена ООО "Индустрия XXI" из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 28.463 руб. 21 коп.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - ООО "Индустрия XXI" подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2013 года в части взыскания с ООО "Индустрия XXI" в пользу ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" стоимости неотделимых улучшений в размере 22.500.926 руб. 82 коп. отменить и принять в данной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска полностью.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, судами обеих инстанций неправильно применена норма права,- статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, а выводы судов о применении указанной нормы права не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимися в деле доказательствам. Так, суды обеих инстанций не установили перечень работ по договору подряда от 17.12.2008 N 17-12/2008, заключенного между ООО "Столичные рестораны" и ООО "СпецРемИнжСтрой". Поскольку состав работ не устанавливался, то, по мнению заявителя кассационной жалобы, истцом не доказано, какие улучшения (отделимые или неотделимые) создавались в результате этих работ. Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-165529/09-97-1186, не имеют преюдициального значения для настоящего дела, поскольку ответчик - ООО "Индустрия XXI" в нем не участвовал. Также истец не доказал обстоятельство создания неотделимых улучшений за счет собственных средств, что в силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательным условием их возмещения арендодателем. При этом истец не доказал обстоятельство согласования с ответчиком объема и стоимости неотделимых улучшений; имеющиеся в деле акты приемки строительных работ не содержат перечня работ и их стоимости.

Также заявитель кассационной жалобы указывает на то, что в настоящем деле в соответствии с условиями краткосрочного договора аренды стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению арендатору в связи с нарушением последним обязательств по договору. При определении стоимости неотделимых улучшений, присужденных ко взысканию с ответчика, суд первой инстанции не учел установленное договором ограничение такой компенсации.

Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, суды не учли, что все неотделимые улучшения были созданы в рамках исполнения предварительного договора аренды, а не краткосрочного договора аренды, и были созданы не истцом, а третьим лицом - ООО "Столичные рестораны". При этом ООО "Столичные рестораны" как цедент не производило истцу как цессионарию уступки требования к ответчику по обязательствам, возникшим при исполнении предварительного договора аренды. Вследствие этого, истец не приобрел право требовать компенсации стоимости неотделимых улучшений, произведенных третьим лицом в период действия предварительного договора аренды.

При этом судами обеих инстанций оставлено без внимания то обстоятельство, что в соответствии с условиями предварительного договора аренды неотделимые улучшения помещений, произведенные в рамках исполнения предварительного договора аренды, являются собственностью ответчика с момента их передачи после прекращения правоотношений по предварительному договору аренды. Таким образом, на момент передачи помещений первому арендатору - ООО "Столичные рестораны" по краткосрочному договору аренды все неотделимые улучшения находились в собственности ответчика. Таким образом, арендатор по краткосрочному договору аренды не вправе требовать компенсации стоимости неотделимых улучшений в порядке статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку они были созданы не в рамках исполнения краткосрочного договора аренды, а в рамках исполнения предварительного договора аренды, обязательства по которому были прекращены.

Кроме того, заявитель кассационной жалобы указывает на то, что соглашение о возмещении затрат, заключенное 30.12.2011 между ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" и ООО "Столичные рестораны", не содержит условий о переходе к истцу прав на неотделимые улучшения, а потому не может быть основанием для взыскания стоимости неотделимых улучшений с ответчика.

Также заявитель кассационной жалобы указывает на то, что суд первой инстанции необоснованно не применил исковую давность по заявлению ответчика.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

В представленных в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывах на кассационную жалобу истец - ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" и ООО "Столичные рестораны", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, возражают относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая состоявшиеся по делу судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" и ООО "Столичные рестораны" в лице своих представителей возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах.

Судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции откладывалось с 21 ноября 2013 года на 14 часов 00 минут 09 декабря 2013 года в Федеральном арбитражном суде Московского округа (127994, город Москва, ГСП-4, ул. Селезневская, дом 9), зал 2.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с п. 8.9 Краткосрочного договора аренды Арендатор вправе в одностороннем порядке прекратить действие настоящего договора при условии обязательного предварительного уведомления Арендодателя за 6 календарных месяцев до даты предполагаемого расторжения. В случае нарушения Арендатором указанного в настоящем пункте шестимесячного срока предварительного уведомления, либо в случае изменения намерения Арендатора прекратить действие настоящего договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере двухмесячной арендной платы, с учетом и фиксированной части арендной платы и процентов от товарооборота.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" направило ООО "Индустрия XXI" соглашение о расторжении Краткосрочного договора аренды с претензий от 27.09.2012 N 144, и потребовало подписать данное соглашение в срок до 26.10.2012 г.

В связи с нарушением ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" при прекращении Краткосрочного договора аренды указанного в п. 8.9 договора срока, суд первой инстанции взыскал с ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" неустойку (штраф) в размере 5.322.730 руб. 21 коп. и, в соответствии с частью 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произвел зачет данной денежной суммы в счет стоимости неотделимых улучшений, указанных ко взысканию с ответчика.

Кроме того, суд первой инстанции, удовлетворив частично первоначальный иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений, в удовлетворении остальной части первоначального иска отказал.

Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами суда первой инстанции.

Кассационная коллегия учитывает, что ответчиком - ООО "Индустрия XXI" оспариваются судебные акты арбитражных судов первой и апелляционной инстанций только в части взыскания с ООО "Индустрия XXI" в пользу ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" стоимости неотделимых улучшений в размере 22.500.926 руб. 82 коп.

Судебные акты арбитражных судов первой и апелляционной инстанций в части взыскания с ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" в пользу ООО "Индустрия XXI" неустойки в соответствии с пунктом 8.9 краткосрочного договора аренды от 01.06.2009 N 1 в размере 5.322.730 руб. 21 коп., а также об отказе в удовлетворении первоначального иска в части, ответчиком - ООО "Индустрия XXI" и другими лицами, участвующими в деле, не обжалуются, в связи с чем оснований для пересмотра решения Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2013 года в данной части у кассационной коллегии не имеется.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в части взыскания с ООО "Индустрия XXI" в пользу ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" стоимости неотделимых улучшений в размере 22.500.926 руб. 82 коп., а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении в данной части, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты в части взыскания с ООО "Индустрия XXI" в пользу ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" стоимости неотделимых улучшений в размере 22.500.926 руб. 82 коп., подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.11.2008 г. между ООО "Индустрия XXI" (Арендодатель) и ООО "Столичные рестораны" (Арендатор) заключен предварительный договор аренды N 28/11 нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, ул. Удальцова, д. 1А (с приложениями N 1 - 8 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 28.11.2008 г., N 2 от 02.12.2008 г.), предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем Основной договор аренды после получения Арендодателем свидетельства о праве собственности на помещение, на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором, но не позднее 1-го апреля 2009 г. Ориентировочный срок получения свидетельства о праве собственности на помещения - 1 квартал 2009 г. (п. 1.1 договора).

Согласно преамбуле договора, Арендодатель (ООО "Индустрия XXI") является инвестором строительства офисного здания, расположенного по адресу: город Москва, ул. Удальцова, дом 1 на основании контракта N 0102/08БЦ-1П об инвестировании строительства от 01.02.2008 г. с правом получения в собственность офисного помещения общей площадью 9 980 кв. м, при этом им заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 2910/08БЦ-2П от 31.10.2008 г. на покупку нежилого помещения площадью 1 141,6 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, ул. Удальцова, д. 1А, в результате которого Арендодатель приобрел данное помещение в собственность.

Пунктом 3.1 договора установлено, что для проведения строительных работ помещение передается Арендатору без отделки согласно Описанию состояния помещения (Приложение N 2), на основании Акта доступа (Приложение N 3), в котором будет установлена точная дата доступа, а также границы и размер площади помещения, а в силу пункта 3.4 договора Арендатор проводит строительные работы своими силами и за свой счет.

Как следует из материалов дела, помещение было передано Арендатору в соответствии с актами о въезде в помещение N 1 от 06.06.2009 г., N 2 от 15.06.2009 г., N 3 от 19.08.2009 г.

Право собственности ООО "Индустрия XXI" на недвижимое имущество, расположенное по адресу: город Москва, ул. Удальцова, д. 1А площадью 1141,6 кв. м было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.2008 N 77АЖ 883943.

01.06.2009 между ООО "Индустрия XXI" (Арендодатель) и ООО "Столичные рестораны" (Арендатор) был заключен Краткосрочный договор аренды N 1 на нежилые помещения, в соответствии с условиями которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование (аренду) следующие нежилые помещения общей площадью 1 146,9 кв. м, расположенные на первом, втором этажах офисного центра, расположенного по адресу: город Москва, ул. Удальцова, дом 1 А (согласно поэтажного плана, экспликации и выписке из технического паспорта Западного N 2 ТБТИ г. Москвы N 94 72 000383 от 17.04.2009): помещение N X ком. 12.13, 13а, 14, 18, 19, 20. 21. 22, 23. 24, 24а. 246, 25, 26, 27, 28, 29. 30, 31, 32 и помещение N XI ком. 1, 2 на I (первом) этаже; Помещение N XVI ком. 3. 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 на 2 (втором) этаже, для размещения в нем ресторана итальянской кухни - "IL Патио", расположенного на площади 291,06 кв. м, ресторана японской кухни - "Планета Суши", расположенного на площади 301,67 кв. м и ресторана "ПАУЛХАУС", расположенного на площади 554,15 м 2 (с приложениями N 1 - 5 в редакции дополнительных соглашений N 1, N 2 от 10.08.2009).

Срок действия договора установлен сторонами до 01 февраля 2010 г. согласно дополнительному соглашению N 2 от 01.02.2010.

Как указал суд первой инстанции, поскольку после истечения срока действия Краткосрочного договора аренды Арендатор при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжал пользоваться арендованным помещением, договор аренды на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считался возобновленным на неопределенный срок.

В п. 4.2.2 договора стороны установили обязанность Арендодателя не ранее чем через три месяца, но не позднее 01 января 2010 г. подписать с Арендатором Основной долгосрочный договор аренды нежилого помещения в порядке и на условиях, предусмотренных Предварительным договором аренды, а также оказать содействие Арендатору в организации подачи Основного договора аренды на государственную регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве, включая обязательство Арендодателя о согласовании своими силами и за свой счет в органах ТБТИ перепланировки Помещения на основании поэтажного плана, экспликации и выписке из технического паспорта Западного N 2 ТБТИ г. Москвы N 94 72 000383 от 17.04.2009.

Как установлено судами, долгосрочный договор аренды вышеуказанных нежилых помещений заключен не был.

Соглашением от 30.12.2011 г. о замене стороны по Краткосрочному договору N 1 аренды нежилого помещения от 01.06.2009 г., заключенному между ООО "Индустрия XXI", ООО "Столичные рестораны" и ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП", Арендатор передал ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" права и обязанности Арендатора по краткосрочному договору N 1 аренды нежилого помещения от 01.06.2009 г.

Одновременно, на основании подписанного сторонами Соглашения, между ООО "Столичные рестораны" и ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" было заключено Соглашение о возмещении затрат по переуступке прав и обязанностей; при этом между ООО "Столичные рестораны" и ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" с согласия собственника был заключен договор субаренды N 1/11 от 01.01.2012 г. вышеуказанного нежилого помещения.

Как установлено судами, 19.09.2012 года в адрес истца поступило требование о высвобождении помещений, направленное ООО "Глобал Реал Эстейт" за N 1249 от 18.09.2012 г., с приложением долгосрочного договора аренды N Д/НК/217 от 27.08.2012 года с отметкой о его государственной регистрации, из содержания которого следует, что новым Арендатором помещения является ООО "Глобал Реал Эстейт".

27.09.2012 г. и 01.11.2012 г. ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" в адрес ООО "Индустрия XXI" были направлены претензии с требованием о досрочном расторжении Краткосрочного договора аренды согласно п. 8.7 и возврате суммы обеспечительного платежа в размере 4 791 388 руб. 00 коп., возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных Арендатором в помещениях, принадлежащих ответчику, а также финансовых затрат истца, возникших в связи с исполнением и расторжением Краткосрочного договора аренды согласно статей 6 и 8 Краткосрочного договора аренды N 1 от 01.06.2009.

Согласно Акту от 30 ноября 2012 г. спорные помещения были возвращены ответчику.

Предъявляя иск в арбитражный суд, ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП", ссылаясь на п. 6.8 краткосрочного договора, просило взыскать с ООО "Индустрия XXI" стоимость неотделимых улучшений помещения в размере 33.508.031 руб. 04 коп.

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный иск в части, пришел к выводу об обоснованности исковых требований в размере 22.500.926 руб. 82 коп. и взыскал указанную сумму с ответчика.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с п. 6.8 краткосрочного договора аренды, стоимость неотделимых улучшений помещения, произведенных Арендатором, переходит в собственность Арендодателя, и возмещается Арендатору в полном объеме.

Пунктом 8.6 краткосрочного договора аренды установлено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе или вине Арендодателя, при условии добросовестного исполнения Арендатором своих обязательств в рамках действующего договора Арендодатель возмещает Арендатору стоимость неотделимых улучшений, исходя и первоначальной (затратной) стоимости таких улучшений, предусмотренных в сметной документации. При этом, при расторжении договора по истечении 11 месяцев размер компенсации составляет 80% от стоимости таких неотделимых улучшений.

Суд первой инстанции при принятии решения основывался настатье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При определении размера взыскиваемой денежной суммы суд первой инстанции исходил из обстоятельств, установленных решением Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2010 г. по делу N А40-1665529/09-97-1186, вступившим в законную силу. Названным решением суда установлен факт выполнения ООО "СпецРемИнжСтрой" работ в здании по адресу: город Москва, ул. Удальцова, д. 1А. на основании договора подряда от 17.12.2008 N 17-12/2008, заключенного с ООО "Столичные рестораны", стоимость которых составляет 22.500.926 руб. 82 коп.

Как указал суд первой инстанции, фактические обстоятельства, установленные указанным выше вступившим в законную силу судебным актом, в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются преюдициально установленными и вновь доказыванию не подлежат.

Кроме того, суд первой инстанции исходил из того, что условия краткосрочного договора аренды в совокупности с условиями предварительного договора содержат положения об ответственности Арендодателя и обязанности последнего возместить стоимость неотделимых улучшений, т.е. правоотношения сторон по отнесению стоимости неотделимых улучшений урегулированы условиями как предварительного, так и краткосрочного договора.

При этом суд первой инстанции указал как на доказательства, положенные в основание принятого решения, акты приемки работ на соответствие проекту N 1 от 05.06.2009 г., N 2 от 09.06.2009 г., N 3 от 18.08.2009 г., подписанные Арендодателем, в которых последний подтвердил как согласование объема строительных работ в спорном нежилом помещении, так и их стоимость в качестве неотделимых улучшений.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом судами не учтено следующее.

Исходя из положений статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают в том числе из договоров.

Статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентированы условия, при которых у арендодателя возникает денежное обязательство по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Согласно данной норме, арендатор вправе предъявить требование к арендодателю о возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных в отношении именно арендованного имущества, т.е. в рамках договора аренды.

В этом случае право на возмещение стоимости этих улучшений возникает у арендатора после прекращения договора аренды.

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный иск в части, пришел к выводу о наличии у ответчика как арендодателя денежного обязательства о возмещении истцу как арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

При этом суд первой инстанции не принял во внимание, что в настоящем деле до заключения краткосрочного договора аренды между ответчиком - ООО "Индустрия XXI" и ООО "Столичные рестораны" имелись правоотношения, возникшие из предварительного договора аренды, в рамках исполнения которого были выполнены работы, приведшие к созданию неотделимых улучшений.

При этом, как следует из материалов дела и установлено судами, в рамках исполнения краткосрочного договора аренды арендатор неотделимых улучшений арендованного имущества не производил.

В названном предварительном договоре ООО "Индустрия XXI" поименован как арендодатель, а ООО "Столичные рестораны" как арендатор.

Таким образом, вывод суда первой инстанции ошибочен, так как сделан без учета разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 2009 года N 402/09, о правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

В настоящем деле в рамках исполнения предварительного договора аренды ответчик - ООО "Индустрия XXI" обеспечил доступ ООО "Столичные рестораны" в помещение для производства строительных работ, которые были выполнены подрядной организацией.

Как установлено судами и следует из имеющихся в деле доказательств,- актов приемки строительных работ на соответствие проектам от 05 июня 2009 года, от 09 июня 2009 года, от 18 августа 2009 года, подготовительные (строительные) работы, которыми были созданы неотделимые улучшения, произведены в соответствии с условиями предварительного договора.

В соответствии с пунктом 3.11 предварительного договора любые неотделимые улучшения помещения, произведенные арендатором, ставшие результатом строительных работ, переходят в собственность арендодателя.

Таким образом, на момент передачи ООО "Индустрия XXI" как арендодателем ООО "Столичные рестораны" как арендатору помещений в рамках исполнения краткосрочного договора аренды по актам от 06 июня 2009 года, от 15 июня 2009 года, от 19 августа 2009 года, названные помещения передавались с неотделимыми улучшениями, произведенными в рамках предварительного договора и находящимися на момент передачи в собственности арендодателя.

Поскольку на момент передачи помещений в аренду на основании краткосрочного договора неотделимые улучшения являлись собственностью ответчика (арендодателя), арендатор не вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений в порядке, установленном статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в результате передачи в аренду помещений с неотделимыми улучшениями, созданными в рамках иных правоотношений, у арендодателя не возникает денежное обязательство перед арендатором о возмещении стоимости таких улучшений. При названных обстоятельствах речь может идти не о возмещении стоимости неотделимых улучшений, а об оплате результата соответствующих работ, выполненных в рамках предварительного договора.

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный иск о частичном взыскания стоимости неотделимых улучшений, основывался на том, что краткосрочный договор аренды вобрал в себя все основные пункты предварительного договора, в том числе положения об ответственности арендодателя и обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений.

Кассационная коллегия находит указанный вывод ошибочным, поскольку в срок, установленный предварительным договором, должен был быть заключен основной договор, а не краткосрочный.

Следовательно, обязательства сторон, возникшие из краткосрочного договора аренды, не имеют правового значения для оценки обязательств, имевшихся у сторон по предварительному договору.

При этом в краткосрочном договоре аренды отсутствует соглашение сторон о применении его положений в порядке пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям, возникшим до заключения указанного договора.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что к истцу как новому арендатору на основании соглашений от 30 декабря 2011 года о замене стороны по краткосрочному договору N 1 аренды нежилого помещения от 01.06.2009, а также о возмещении затрат по переуступке прав и обязанностей, перешло право требования к ответчику о взыскании спорной денежной суммы, сделан при неправильном применении вышеприведенных норм права, в том числе статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащей применению.

В силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе оценивать имеющиеся в деле доказательства и устанавливать обстоятельства, что исключает возможность принятия кассационной коллегией нового судебного акта.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции должен установить обстоятельства, связанные с заключением соглашений от 30 декабря 2011 года о замене стороны по краткосрочному договору N 1 аренды нежилого помещения от 01.06.2009, а также о возмещении затрат по переуступке прав и обязанностей, установить объем прав и обязательств, полученных каждой стороной названных сделок, после чего сделать вывод, состоялась ли уступка истцу требования к ответчику о взыскании спорной денежной суммы, с учетом практики применения норм права, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 2009 года N 402/09, а также с учетом требований статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и параграфа 1 главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом кассационная коллегия обращает внимание на то, что вывод суда первой инстанции при рассмотрении заявления ответчика о применении исковой давности о начале течения срока исковой давности с 30 ноября 2011 года противоречит статье 201 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Кроме того, исходя из положений параграфа 1 главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход прав кредитора к другому лицу (уступка требования) не влечет изменения даты возникновения обязательства, на основании которого кредитору принадлежит право (требование).

Также кассационная коллегия обращает внимание на то, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 08 декабря 2010 года по делу N А40-165529/09-97-1186, в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежали бы доказыванию в настоящем деле только в том случае, если при его рассмотрении участвовали те же лица.

Поскольку ответчик не участвовал в деле N А40-165529/09-97-1186, вывод суда первой инстанции о преюдициальности судебного акта по названному делу для разрешения настоящего спора противоречит части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и мог привести к принятию неправильного решения.

На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении в части взыскания с ООО "Индустрия XXI" в пользу ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" стоимости неотделимых улучшений в размере 22.500.926 руб. 82 коп. противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права, что в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет отмену судебного акта в части взыскания с ООО "Индустрия XXI" в пользу ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" стоимости неотделимых улучшений в размере 22.500.926 руб. 82 коп.

Судом апелляционной инстанции данные нарушения не устранены, что влечет также отмену принятого апелляционным судом постановления в названной части.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.

На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты в части взыскания с ООО "Индустрия XXI" в пользу ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" стоимости неотделимых улучшений в размере 22.500.926 руб. 82 коп. и указания в порядке абзаца второго части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежной суммы в размере 17.178.196 руб. 61 коп., как подлежащей взысканию с ООО "Индустрия XXI" в пользу ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП", с распределением соответствующих судебных расходов, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Поскольку судебные акты арбитражных судов первой и апелляционной инстанций в части взыскания с ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" в пользу ООО "Индустрия XXI" неустойки в соответствии с пунктом 8.9 краткосрочного договора аренды от 01.06.2009 N 1 в размере 5.322.730 руб. 21 коп., а также об отказе в удовлетворении первоначального иска в части, лицами, участвующими в деле, не обжалованы, оснований для пересмотра судом кассационной инстанции решения Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2013 года и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2013 года в данной части не имеется, т.е. судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в данной части отмене не подлежат и остаются без изменения.

Указание в резолютивной части настоящего постановления на отмену судебных актов без приведенной выше конкретизации дает возможность суду первой инстанции при новом рассмотрении дела изложить резолютивную часть решения в соответствии с частью 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с указанием в том числе выводов суда в части взыскания с ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" в пользу ООО "Индустрия XXI" неустойки в соответствии с пунктом 8.9 краткосрочного договора аренды от 01.06.2009 N 1 в размере 5.322.730 руб. 21 коп., а также об отказе в удовлетворении первоначального иска в части, оставленных без изменения кассационной коллегией.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу по первоначальному иску в части взыскания с ООО "Индустрия XXI" в пользу ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" стоимости неотделимых улучшений в размере 33.508.031 руб. 04 коп., дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам в данной части с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований первоначального иска в части взыскания с ООО "Индустрия XXI" в пользу ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" стоимости неотделимых улучшений в размере 33.508.031 руб. 04 коп.

В связи с окончанием производства в арбитражном суде кассационной инстанции подлежит отмене приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2013 года и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2013 года по делу N А40-165667/12-85-1006, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 05 ноября 2013 года.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2013 года по делу N А40-165667/12-85-1006,- отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Отменить приостановление исполнение решения Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2013 года и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2013 года по делу N А40-165667/12-85-1006, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 05 ноября 2013 года.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

С.В. Волков О.И. Комарова