Письмо Федеральной налоговой службы от 17 февраля 2026 г. № СД-28-3/37@ О применении НДС при получении инициатором инвестиционного проекта от инвестора денежных средств на финансирование создания (приобретения) объекта недвижимости

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу применения налога на добавленную стоимость (далее - НДС) при получении инициатором инвестиционного проекта от инвестора денежных средств на финансирование создания (приобретения) объекта недвижимости и сообщает следующее.

Как следует из обращения, а также информации, полученной дополнительно, на практике возникают ситуации при которых инициатор инвестиционного проекта (далее - инициатор) собирается построить объект недвижимости (далее - объект) и привлекает инвестора, который вкладывает в строительство такого объекта собственные денежные средства. По завершении строительства инвестор получает долю в праве собственности на объект, пропорциональную внесенным денежным средствам. В обращении указано на то, что согласно позиции ФНС России (письмо ФНС России от 24.12.2015 г. № СД-18-3/1625@) передача денежных средств по инвестиционному договору НДС не облагается. При этом, в настоящее время складывается судебная практика, согласно которой суммы денежных средств, полученные инициатором от инвестора, квалифицируются судами в качестве сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящей передачи имущественных прав. В связи с этим, по мнению арбитражных судов, указанные суммы подлежат включению в налоговую базу по НДС.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав. В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг признается соответственно передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 154 Кодекса при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) налоговая база по НДС определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

На основании абзаца 2 пункта 1 статьи 154 Кодекса при получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база по НДС определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом суммы налога.

Таким образом, суммы денежных средств, полученные продавцом в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав включаются в налоговую базу по НДС на основании абзаца 2 пункта 1 статьи 154 Кодекса.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Учитывая изложенное, налогообложение НДС операций определяется в зависимости от условий заключенных договоров инвестирования.

При этом, вопрос квалификации соответствующих договоров осуществляется налоговыми органами в ходе проведения мероприятий налогового контроля с учетом конкретных обстоятельств.

Что касается позиции, изложенной в письме ФНС России от 24.12.2015 г. № СД-18-3/1625@, то обращаем внимание на то, что в указанном письме рассматривается иная операция, а именно: применение НДС при передаче инвестором недвижимого имущества, освобождаемого от налогообложения НДС.