Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 октября 2011 г. N Ф07-7861/11 по делу N А66-11450/2010 (ключевые темы: земельный участок - применение последствий недействительности - договор купли-продажи - рыночная стоимость - место нахождения)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 октября 2011 г. N Ф07-7861/11 по делу N А66-11450/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ананьевой Э.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Надежда" Мальцевой Н.М. (доверенность от 01.02.2011), от администрации Конаковского района Тверской области Рябовой А.Г. (доверенность от 09.03.2010),

рассмотрев 30.09.2011 в открытом судебном заседании, проведенном с использованием видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Надежда" и администрации Конаковского района Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 07.04.2011 (судья Закутская С.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2011 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А66-11450/2010,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Надежда", место нахождения: 171252, Тверская обл., Конаковский р-н, г. Конаково, ул. Энергетиков, д. 19, ОГРН 1026901732692 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации Конаковского района Тверской области, место нахождения: 171252, Тверская обл., Конаковский р-н, г. Конаково, ул. Энергетиков, д. 13, ОГРН 1026901731702 (далее - Администрация), о признании недействительным (ничтожным) пункта 2.1 договора купли-продажи от 07.09.2010 в части размера выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 69:43:0070870:0002 общей площадью 338 546 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, город Конаково, Южная улица, равной рыночной стоимости 9 800 000 руб.; о применении последствий недействительности указанной части сделки - обязании Администрации возвратить Обществу 9 767 121 руб. 77 коп., а также о взыскании с ответчика 121 953 руб. 37 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федерального казначейства по Тверской области, место нахождения: 170036, Тверская обл., Калининский р-н, г. Тверь, Петербургское шоссе, д. 53, лит. А, ОГРН 1026900579551 (далее - Управление); администрация города Конаково, место нахождения: 171252, Тверская обл., Конаковский р-н, г. Конаково, ул. Энергетиков, д. 13; общество с ограниченной ответственностью "ПромХозТорг", место нахождения: 105062, Москва, Фурманный пер., д. 24, ОГРН 1057748538891 (далее - ООО "ПромХозТорг").

Решением от 07.04.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.06.2011, иск удовлетворен частично. Признан недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 07.09.2010 в разделе "2. Плата по договору" в части установления цены участка по рыночной стоимости на основании отчета независимого оценщика в размере 9 800 000 руб. В остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, вынести новый судебный акт об отказе в иске в полном объеме.

По мнению Администрации, Законом Тверской области от 09.04.2008 N 49-ЗО "О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области" порядок определения цены земельных участков, на которых отсутствуют здания, строения и сооружения, не установлен; апелляционный суд необоснованно указал на право Общества приобрести земельный участок по льготной цене; заявление Общества о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования содержало просьбу о выкупе земельного участка по кадастровой стоимости; в силу статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В кассационной жалобе Общество, также ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление в части отказа в применении последствий недействительности части сделки и о возврате денежных средств, перечисленных по договору от 07.09.2010, взыскании процентов, и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

По мнению Общества, к спорному договору применимы правила односторонней реституции; избранный способ защиты права позволяет восстановить его нарушенные права; вывод судов об отсутствии доказательств получения Администрацией денежных средств по договору ошибочен.

В судебном заседании представители Общества и Администрации поддержали доводы, приведенные в своих кассационных жалобах.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, правопредшественник истца - товарищество с ограниченной ответственностью "Надежда", являясь собственником подсобного хозяйства Конаковского треста общественного питания, приобретенного в результате приватизации, 21.04.2008 обратилось в Администрацию с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под объектами недвижимости на право собственности.

В связи с отказом в переоформлении права истец обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Администрации и Комитету по управлению имуществом Администрации о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка и обязании ответчиков подготовить проект договора купли-продажи.

Решением от 28.10.2008 по делу N А66-3366/2008 признан незаконным отказ Администрации в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования Общества на право собственности на земельный участок площадью 338 546 кв.м с кадастровым номером 69:43:0070870:0002, расположенный по адресу: Тверская область, г. Конаково, Южная ул. Суд возложил на Администрацию обязанность подготовить проект договора купли-продажи спорного земельного участка и направить его Обществу не позднее тридцати дней с момента вступления решения в законную силу.

Во исполнение указанного решения Администрация и Общество 12.08.2010 заключили договор купли-продажи спорного земельного участка. Согласно пункту 2.1 договора указанный земельный участок продан по рыночной стоимости - за 9 800 000 руб.

Общество обратилось в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что Администрация при заключении договора купли-продажи земельного участка определила его стоимость в нарушение норм действующего законодательства.

Суд первой инстанции признал недействительным пункт 2.1 договора в части установления цены участка по рыночной стоимости, определенной на основании отчета независимого оценщика в размере 9 800 000 руб. Суд исходил из того, что на выкупаемом участке отсутствуют принадлежащие Обществу здания, строения и сооружения; при определении выкупной цены спорного земельного участка подлежит применению пункт 1.2 статьи 36 ЗК РФ, согласно которому цена сделки определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поскольку иная цена такого участка уполномоченным органом не установлена; кадастровая стоимость земельного участка 1 095 941, 11 руб. должна являться выкупной ценой.

В применении последствий недействительности части сделки и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд первой инстанции отказал, посчитав, что требование о возврате излишне уплаченных денежных средств должно рассматриваться в порядке статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); доказательств неправомерного удержания Администрацией указанных средств, исходя из заявленного периода просрочки их возврата, истцом не представлено.

Апелляционный суд не нашел оснований для отмены решения от 07.04.2011, но вместе с тем не согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии на спорном земельном участке объектов недвижимости и указал на необходимость применения пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). На основании указанной нормы права апелляционным судом сделан вывод о том, что выкупная цена спорного земельного участка не может превышать двух с половиной процентов его кадастровой стоимости. С обоснованием отказа в применении последствий недействительности части сделки и взыскании процентов апелляционный суд согласился.

Кассационная инстанция находит правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов в части отказа в иске в связи со следующим.

Согласно пункту 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного или муниципального имущества" предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка Законом о введении в действие данного Кодекса.

Пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения договора, установлен льготный порядок определения цены при приобретении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если указанные объекты ранее были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Таким образом, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Апелляционным судом установлено, что на земельном участке, расположенном по адресу: г. Конаково, Южная ул., находится принадлежащий Обществу объект недвижимости - водопроводная сеть подсобного хозяйства (артскважина), приобретенный по договору купли-продажи от 25.05.1993, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.09.2008 серии 69-АБ N 265407. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 25.02.2010 по делу N А66-13061/2009, в котором участвовали те же лица, установлено, что входящие в состав подсобного хозяйства Общества другие объекты недвижимости по состоянию на 23.04.2004 имелись в наличии, но имели определенный износ; истец как законный пользователь спорного земельного участка имеет право на ремонт и восстановление зданий.

Поскольку объекты недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности, отчуждались в процессе приватизации, апелляционный суд правомерно указал на то, что истец приобрел право на приобретение земельного участка по льготной цене в соответствии с нормами названного законодательства.

Как указал апелляционный суд, по смыслу пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 424 ГК РФ и статьи 2 Закона N 137-ФЗ формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона. Следовательно, выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае не может превышать двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного апелляционный суд правомерно пришел к выводу о том, что пункт 2.1 договора купли-продажи от 07.09.2010 в части определения выкупной цены земельного участка в размере 9 800 000 руб. противоречит императивным нормам пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, в связи с чем договор в указанной части в силу статьи 168 ГК РФ обоснованно признан судами недействительным (ничтожным).

Довод жалобы Администрации о том, что апелляционный суд необоснованно указал на право Общества приобрести земельный участок по льготной цене в связи с отсутствием зданий, строений и сооружений на спорном земельном участке, противоречит другому ее доводу - о площади (размере) объекта недвижимости (артскважины), находящегося на указанном участке.

В связи с приведенными нормами права отклоняется также довод Администрации о необходимости применения пункта 3 статьи 66 ЗК РФ.

Вместе с тем суды отказали в применении последствий недействительности части сделки в виде возврата разницы между ценой договора и ценой, подлежащей уплате в соответствии с действующим земельным законодательством, и взыскании процентов, исходя из ненадлежаще избранного истцом способа защиты права, указав на то, что названные требования должны быть предъявлены в порядке статьи 1103 ГК РФ.

Кассационная инстанция считает данный вывод ошибочным.

Требование о возврате исполненного по недействительной сделке фактически является требованием о применении последствий недействительности сделки.

При применении последствий недействительности сделки следует руководствоваться положениями пункта 2 статьи 167 ГК РФ, в соответствии с которыми при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 1103 названного Кодекса к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения в случае, если иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Из разъяснений, данных в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", следует, что равный размер взаимных обязательств сторон исключает наличие неосновательного обогащения, а нормы о неосновательном денежном обогащении могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.

Таким образом, в данном случае должны быть применены нормы, регулирующие последствия недействительности сделки.

Судами установлено, что согласно платежному поручению от 07.09.2010 N 74 выкупная цена земельного участка в сумме 9 800 000 руб. перечислена Обществом в соответствии с пунктом 2.1 договора на расчетный счет Комитета по управлению имуществом Тверской области (получателя денежных средств по договору), открытый в Управлении Федерального казначейства по Тверской области.

Ссылка апелляционного суда на фактическое получение денежных средств Комитетом не может являться основанием для отказа в иске. Пункт 2 статьи 167 ГК РФ ограничивает субъектный состав взаимообязанных лиц исключительно сторонами сделки.

Поскольку судами не рассматривались по существу требования Общества о возврате излишне уплаченных по сделке денежных средств (не определен их размер) и процентов (не проверен расчет), кассационная инстанция не имеет возможности, не передавая дело в этой части на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

При новом рассмотрении дела в указанной части суду следует учесть изложенное; предложить истцу уточнить сумму иска; с учетом установленных фактических обстоятельств и при правильном применении норм материального права вынести законный и обоснованный судебный акт; распределить между лицами, участвующими в деле, судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе, в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 07.04.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2011 по делу N А66-11450/2010 в части отказа в иске отменить.

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Тверской области от 07.04.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2011 по делу N А66-11450/2010 оставить без изменения.