Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2014 г. N Ф08-9854/14 по делу N А53-3878/2014 (ключевые темы: государственная регистрация перехода права собственности - правоустанавливающие документы - объекты недвижимости - договор купли-продажи - государственная регистрация прав на недвижимое имущество)

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2014 г. N Ф08-9854/14 по делу N А53-3878/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Коржинек Е.Л. и Фефеловой И.И., в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Велес" (ИНН 6142018621, ОГРН 1046142005249), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 10461664044156), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Велес" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2014 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 (судьи Сурмалян Г.А., Соловьева М.В., Филимонова С.С.) по делу N А53-3878/2014, установил следующее.

ООО "Велес" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выраженных в сообщениях от 10.12.2013 N 06/090/2013-249, от 10.12.2013 N 06/090/2013-250, от 10.12.2013 N 06/090/2013-251, от 10.12.2013 N 06/090/2013-252, от 10.12.2013 N 06/090/2013-253, от 10.12.2013 N 06/090/2013-254, от 10.12.2013 N 06/090/2013-255, от 10.12.2013 N 06/090/2013-256, от 13.12.2013 N 06/090/2013-300, от 13.12.2013 N 06/090/2013-301, от 13.12.2013 N 06/090/2013-302, от 13.12.2013 N 06/090/2013-360, от 13.12.2013 N 06/090/2013-361, от 13.12.2013 N 06/090/2013-362, от 13.12.2013 N 06/090/2013-363, от 13.12.2013 N 06/090/2013-364, от 17.12.2013 N 06/090/2013-433, от 27.12.2013 N 06/090/2013-630; о возложении на управление обязанности зарегистрировать переход к обществу права собственности на приобретенные по заключенному обществом и ООО "МТС "Агро"" договору купли-продажи от 30.03.2009 объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Ростовская область, Белокалитвинский район, Ильинское сельское поселение, х. Гусынка:

- здание мастерские - гараж площадью 2021,6 кв. м (литера А3) кадастровый номер 61:04:0600005:203, этажность 1;

- здание коровника площадью 861,3 кв. м (литера А1) кадастровый номер 61:04:0600005:210, этажность 1;

- здание коровника площадью 827,8 кв. м (литера А3) кадастровый номер 61:04:0600005:197, этажность 1;

- здание кузницы площадью 249,5 кв. м (литера А1) кадастровый номер 61:04:0600005:199, этажность 1;

- здание коровника площадью 983,3 кв. м (литера А2) кадастровый номер 61:04:0600005:202, этажность 1;

- здание весовой площадью 20,1 кв. м (литера Г) кадастровый номер 61:04:0600005:205, этажность 1;

- навесной ток площадью 4956 кв. м (литера Б) кадастровый номер 61:04:0600005:206, этажность 1;

- здание столовой площадью 361,1 кв. м (литера Д) кадастровый номер 61:04:0090601:143, этажность 1;

- здание автогаража легкового площадью 86,6 кв. м (литера А5) кадастровый номер 61:04:0600005:207, этажность 1;

- здание плотни-пилорамы площадью 275,7 кв. м (литера А4) кадастровый номер 61:04:0600005:201, этажность 1;

- здание склада строительных материалов площадью 359,1 кв. м (литера А7) кадастровый номер 61:04:0600005:204, этажность 1;

- здание конторы площадью 201,0 кв. м (литеры К, к, к1) кадастровый номер 61:04:0090601:144, этажность 1;

- здание кладовой площадью 79,5 кв. м (литеры В, В1) кадастровый номер 61:04:0600005:200, этажность 1;

- здание коровника площадью 1419,2 кв. м (литера А6) кадастровый номер 61:04:0600005:208, этажность 1;

- башня Рожновского объемом 15 куб. м, кадастровый номер 61:04:0600005:209;

- здание коровника площадью 1573,2 кв. м (литера А4) кадастровый номер 61:04:0600005:211, этажность 1;

- здание зерносклада площадью 2085,6 кв. м (литера А5) кадастровый номер 61:04:0000000:4576, этажность 1;

- здание коровника площадью 826,9 кв. м (литера А) кадастровый номер 61:04:0600005:198, этажность 1 (далее - спорные объекты).

Решением суда от 23.06.2014, оставленным без изменения постановлением от 16.09.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием правоустанавливающих документов, подтверждающих возникновение у продавца по договору купли-продажи от 30.03.2009 права собственности на недвижимое имущество, невозможностью идентификации объектов, а также признаков недвижимого имущества в отношении части объектов.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить состоявшиеся судебные акты и удовлетворить заявленные требования. Податель жалобы считает необоснованными выводы судов о невозможности идентификации объектов недвижимости, так как в материалы дела представлены технические паспорта, в соответствии с которыми разница в площадях объектов вызвана различной методикой ее определения (по наружному и внутреннему обмеру); об отсутствии доказательств наличия у навесного тока и башни Рожновского признаков недвижимого имущества, поскольку они прочно связаны с землей и им присвоены кадастровые номера. Кроме того, суды не учли, что общество приобрело имущество по договору купли-продажи, заключенному по результатам проведения торгов, оплатило их стоимость и получило по акту приема-передачи от 09.04.2009; договор купли-продажи от 30.03.2009 не признан недействительным, общество пользуется объектами недвижимости с момента их передачи и несет бремя содержания, правопритязания иных лиц отсутствуют. Заявитель обращался в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на объекты, однако в удовлетворении иска было отказано ввиду того, что общество не обращалось в управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 23.03.2009 проведены торги в форме публичного предложения по продаже имущества ООО "МТС "Агро"", по результатам которых с обществом подписан протокол об итогах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО "МТС "Агро"" от 23.09.2009.

На основании указанного протокола общество заключило с ООО "МТС "Агро"" договор от 30.03.2009, по которому ООО "МТС "Агро"" (продавец) передает в собственность общества (покупатель) принадлежащее ему имущество, указанное в приложениях в договору, а покупатель обязуется принять и оплатить его на условиях, определенных в договоре.

Истец оплатил установленную договором сумму, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. Стороны 09.04.2009 подписали акт приема-передачи недвижимого имущества.

ООО "МТС "АГРО"" ликвидировано.

25 октября 2013 года общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору от 30.03.2009.

Сообщениями от 10.12.2013 N 06/090/2013-249, от 10.12.2013 N 06/090/2013-250, от 10.12.2013 N 06/090/2013-251, от 10.12.2013 N 06/090/2013-252, от 10.12.2013 N 06/090/2013-253, от 10.12.2013 N 06/090/2013-254, от 10.12.2013 N 06/090/2013-255, от 10.12.2013 N 06/090/2013-256, от 13.12.2013 N 06/090/2013-300, от 13.12.2013 N 06/090/2013-301, от 13.12.2013 N 06/090/2013-302, от 13.12.2013 N 06/090/2013-360, от 13.12.2013 N 06/090/2013-361, от 13.12.2013 N 06/090/2013-362, от 13.12.2013 N 06/090/2013-363, от 13.12.2013 N 06/090/2013-364, от 17.12.2013 N 06/090/2013-433 и от 27.12.2013 N 06/090/2013-630 управление отказало обществу в государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество.

Полагая, что отказы управления являются незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании их незаконными.

При рассмотрении спора суды правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Кодекса обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Кодекса) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Как установлено судами, определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2009 по делу N А53-4770/2007 в отношении ООО "МТС "Агро"" завершено конкурсное производство. В Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении государственной регистрации ООО "МТС "Агро"" в связи с его ликвидацией на основании решения суда, в связи с чем общество обратилось в управление за регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.

Оспариваемые заявителем отказы управления мотивированы тем, что в нарушение пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) общество не предоставило второй подлинный экземпляр договора от 30.03.2009, а также отсутствием государственной регистрации ранее возникшего права продавца на объекты недвижимости (пункт 2 статьи 6 названного Закона) и наличия у продавца права на распоряжение данным имуществом.

Согласно пункту 5 статьи 18 Закона N 122-ФЗ необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено данным Законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Поскольку продавец по договору ликвидирован, требование управления о предоставлении второго подлинного экземпляра договора купли-продажи от 30.03.2009 правомерно признано судами необоснованным.

Тем не менее, как верно указали суды, представленные в дело доказательства не позволяют сделать вывод о наличии оснований для проведения государственной регистрации перехода права собственности к заявителю.

Согласно пункту 2 статьи 218 Кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 и статьей 551 Кодекса право собственности на вещь у приобретателя возникает с момента государственной регистрации, если отчуждение такой вещи подлежит государственной регистрации. Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом N 122-ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Пунктом 2 статьи 6 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие данного Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона N 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и содержать описание недвижимого имущества.

Согласно представленным в материалы дела уведомлениям, в ЕГРП отсутствуют записи о государственной регистрации прав на спорные объекты.

Из писем МУП г. Белая Калитва и Белокалитвинского района Ростовской области "Белокалитвинское бюро технической инвентаризации" от 21.11.2013 N 1618-1620 и от 28.11.2013 N 1681 следует, что в инвентаризационных делах по адресу: Ростовская область, Белокалитвинский район, х. Гусынка содержится только техническая документация, правоустанавливающая документация на объекты недвижимого имущества отсутствует.

Общество не представило ни регистрирующему органу, ни суду правоустанавливающие документы, подтверждающие принадлежность недвижимого имущества ООО "МТС "Агро"".

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие правоустанавливающих документов, подтверждающих возникновение у продавца по договору от 30.03.2009 права собственности на объекты недвижимости, основания для государственной регистрации перехода к обществу права собственности на них отсутствовали. Суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

При наличии правоустанавливающих документов (акты ввода в эксплуатацию, договоры купли-продажи, сделки приватизации), подтверждающих возникновение у продавца по договору купли-продажи от 30.03.2009 (ООО "МТС "Агро"") права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, общество вправе вновь обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности, а в ином случае - с иском в арбитражный суд в порядке статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (при условии владения имуществом в течение срока, установленного названной нормой права).

Суды первой и апелляционной инстанций всесторонне, полно и объективно исследовали имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства и пришли к правильным выводам. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены. Основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 по делу N А53-3878/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.