Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 марта 2013 г. N Ф01-7060/13 по делу N А79-306/2012 (ключевые темы: внесение арендной платы - передаточный акт - прекращение договора аренды - нежилые помещения - арендодатель)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 21 марта 2013 г. N Ф01-7060/13 по делу N А79-306/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14.03.2013.

Постановление в полном объеме изготовлено 21.03.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.

без участия представителей сторон,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Престиж" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 28.05.2012, принятое судьей Владимировой О.Е., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2012, принятое судьями Александровой О.Ю., Большаковой О.А., Наумовой Е.Н., по делу N А79-306/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью научно-производственное внедренческое предприятие "Автоматизированные системы" к обществу с ограниченной ответственностью "Престиж" о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, о расторжении договора и о выселении из занимаемых помещений и установил:

общество с ограниченной ответственностью научно-производственное внедренческое предприятие "Автоматизированные системы" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Престиж" (далее - Общество) о взыскании 704 834 рублей 80 копеек задолженности по арендной плате с 11.01.2011 по 31.03.2012, 44 547 рублей 95 копеек неустойки (пеней), о расторжении договора аренды от 11.01.2011 и о выселении ответчика из занимаемых помещений.

Исковые требования основаны на статьях 330, 614, 615, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением договорных обязательств по внесению арендных платежей, в связи с чем ответчик должен не только исполнить просроченное обязательство, но и понести предусмотренную договором имущественную ответственность. При этом договор аренды подлежит досрочному расторжению, что является основанием к возврату объекта найма контрагенту.

Руководствуясь статьями 450, 610, 614, 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Чувашской Республики решением от 28.05.2012 удовлетворил исковые требования частично, признав ответчика должником в арендном обязательстве с 01.09.2011 по 01.11.2011 на сумму 301 869 рублей 81 копейку с привлечением неисправного контрагента к ответственности в виде взыскания 648 рублей 52 копеек неустойки за просрочку исполнения обязательства с 06.02.2011 по 21.03.2011. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано ввиду одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора. Учитывая невыполнение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества стороне по договору при его прекращении с 01.01.2012, суд обязал арендатора освободить объект найма и передать его по акту приема-передачи истцу. Подписанный сторонами договор от 01.11.2011 на аренду сроком более года признан незаключенным, поскольку отсутствует его государственная регистрация (статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). В удовлетворении остальной части иска отказано.

Первый арбитражного апелляционного суд постановлением от 25.10.2012 отменил решение первой инстанции в части взыскания задолженности по арендным платежам с сентября по октябрь 2011 года в размере 301 869 рублей 81 копейка, по причине нахождения арендованных помещений в спорный период в имущественном найме на основании договора аренды от 01.09.2011 у общества с ограниченной ответственностью "АлГол" (далее - ООО "АлГол"), факт передачи которого подтвержден актом приема-передачи от 01.09.2011.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды от 11.01.2011 прекратил действие с 01.01.2012 со ссылкой на пункт 6.1 договора, предусматривающий прекращение действия договора по окончании его срока (31.01.2011).

В остальной части решение от 28.05.2012 оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в части обязанности освободить и возвратить по акту приема-передачи спорное помещение вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, у ответчика отсутствует обязанность по освобождению и возврату арендодателю объекта найма по акту передачи, поскольку Общество с января 2012 года не занимает спорные помещения, что подтверждается письмом Предприятия от 11.01.2012 N 003/12, письмами Общества от 03.02.2012, от 06.02.2012, от 24.04.2012, от 03.05.2012 и от 07.08.2012, и, кроме того, нежилое помещение, являющееся объектом аренды, передано в наем другим лицам согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.10.2012.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 9:30 14.03.2013.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и изложенные в кассационной жалобе доводы, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, на основании мирового соглашения, утвержденного определением суда от 05.08.2000 по делу N А38-9/73-00, Министерство имущественных отношений Чувашской Республики (ссудодатель), ГУК "Государственный центр по охране культурного наследия" Министерства культуры и по делам национальностей Чувашской Республики (балансодержатель) и Предприятие (ссудополучатель) заключили договор о передаче государственного имущества в безвозмездное пользование от 27.09.2002, согласно которому ссудополучателю передается в безвозмездное пользование муниципальное здание по адресу: г. Чебоксары, ул. Композиторов Воробьевых, д. 14, являющееся памятником истории, архитектуры и культуры, сроком до 01.09.2025.

В силу пункта 2.6.1 договора ссудополучатель имеет право на предоставление помещения в аренду третьим лицам.

Предприятие (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 11.01.2011, по условиям которого арендатору передана часть указанного здания площадью 259,3 квадратного метра, для использования в качестве предприятия общественного питания, сроком с 11.01.2011 по 31.01.2011.

Согласно пункту 6.1 договора он прекращает свое действие по окончании срока, указанного в соглашении.

Объект найма передан по акту приема-передачи от 11.01.2011.

Впоследствии между теми же сторонами подписан договор аренды от 01.11.2011, согласно которому Обществу переданы во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 580,9 квадратного метра в указанном здании, сроком с 01.11.2011 по 31.10.2016.

Договор в установленном законом порядке его участниками не зарегистрирован.

Помещения переданы по акту приема-передачи от 01.11.2011.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы, а также освобождению арендуемого помещения после прекращения договора аренды послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Апелляционная инстанция, протолковав пункт 6.1 договора заключенной сделки, сочла договор от 11.01.2011 прекращенным по истечении срока аренды - 31.01.2011, и применив к спорным правоотношениям положения статьей 425 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие соотношение срока действия договора и срока существования возникшего из него обязательства, правомерно пришла к выводу о том, что обязанность арендатора по внесению арендных платежей, прекращается лишь после возвращения объекта найма арендодателю.

Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в соответствии с которым передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В материалах дела имеются подписанный арендодателем договор аренды от 01.09.2011 с ООО "АлГол", акт приема-передачи от того же числа, подтверждающий факт исполнения данного договора, вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.06.2012 по делу N А79-6679/2012, подтверждающие передачу Предприятием спорного имущества другому лицу (ООО "АлГол"), а также акт приема-передачи от 01.11.2011, свидетельствующий о передаче спорного объекта Предприятием Обществу.

Апелляционная инстанция оценила упомянутые доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и правомерно пришла к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендных платежей с сентября по 01 ноября 2011 года (301 869 рублей 81 копейку), в связи с возвратом объекта найма контрагенту по договору.

Доказанность данного факта означает прекращение арендного обязательства и лишает арендодателя права требования внесения арендных платежей с этого момента.

Впоследствии Предприятием и Обществом подписан новый договор аренды от 01.11.2011 на срок более года, во исполнение условий которого истец передал имущество ответчику по передаточному акту от 01.11.2011. Данный договор обоснованно признан судом первой инстанции незаключенным ввиду отсутствия его регистрации в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом суды первой и апелляционной инстанции не учли, что незаключенность договора означает отсутствие договорных отношений между контрагентами. Вместе с тем при наличии фактов передачи имущества арендатору и использования им помещений без установленных законом либо сделкой оснований порождает между контрагентами внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения, регулируемые нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому кассационная коллегия судей приходит к выводу о том, что суды обеих инстанций ошибочно применили к правоотношениям, возникшим между истцом и ответчиком с 01.11.2011 по незаключенной сделке, нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако это не привело к принятию неправосудных судебных актов, поскольку данные обстоятельства не влияют на обязанность приобретателя возместить потерпевшему то, что он сберег вследствие неосновательного пользования чужим имуществом по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило, а также возвратить спорное имущество последнему.

Общество, получив по акту от 01.11.2011 без законного на то основания нежилые помещения, обязано в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возвратить их. В отсутствие доказательств исполнения данной кондикционной обязанности, суд обоснованно удовлетворили исковые требования истца в части обязания ответчика освободить и вернуть по акту приемки недвижимое имущество.

Довод заявителя о том, что ответчик с января 2012 года не занимал нежилые помещения со ссылкой на письмо истца и соответствующие письма ответчика отклоняется, ибо свидетельствуют лишь о нахождении в арендованных помещениях имущества последнего. Доказательств того, что арендатор предпринимал меры для возврата арендованного помещения в спорный период, равно как и доказательств уклонения истца от приемки имущества или затягивания сроков его принятия, в материалы дела ответчиком не представлено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 28.05.2012. и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2012 по делу N А79-306/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Престиж" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: