Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 марта 2013 г. N Ф01-7773/13 по делу N А43-10452/2012 (ключевые темы: агентский договор - нежилые помещения - объекты культурного наследия - договор субаренды - односторонний порядок)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 марта 2013 г. N Ф01-7773/13 по делу N А43-10452/2012 (ключевые темы: агентский договор - нежилые помещения - объекты культурного наследия - договор субаренды - односторонний порядок)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 22 марта 2013 г. N Ф01-7773/13 по делу N А43-10452/2012


Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2013 года.


Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

при участии представителей от истца: Козаковой О.В. (доверенность от 09.01.2013), от ответчика: Шейман Д.Ю. (доверенность от 15.11.2012), Беднякова А.Д. (доверенность от 15.11.2012), от третьего лица (общества с ограниченной ответственностью "Диадема"): Жаркова А.Д. (доверенность от 21.08.2012),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Эвикс" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 27.07.2012, принятое судьей Трухиной Ю.П., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012, принятое судьями Бухтояровой Л.В., Александровой О.Ю., Наумовой Е.Н., по делу N А43-10452/2012 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Эвикс" об истребовании безосновательно занимаемых нежилых помещений,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Покровский", общество с ограниченной ответственностью "Обирон", индивидуальный предприниматель Зверева Анна Сергеевна, общество с ограниченной ответственностью "Диадема", общество с ограниченной ответственностью "Новый Книжный М", и установил:

сославшись на пункт 3 статьи 450 и статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и указав на нарушение обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Эвикс" (далее - Общество) ряда договорных обязательств, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее - Теруправление) объявило о расторжении договора в одностороннем порядке и обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Обществу об истребовании и передаче истцу в освобожденном виде арендованных Обществом нежилых помещений общей площадью 959,2 квадратного метра, расположенных в доме N 1 по улице Большая Покровская в Нижнем Новгороде (с учетом уточнения, сделанного в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - Агентство), общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Покровский", общество с ограниченной ответственностью "Обирон", индивидуальный предприниматель Зверева Анна Сергеевна, общество с ограниченной ответственностью "Диадема" и общество с ограниченной ответственностью "Новый Книжный М".

Решением от 27.07.2012 Арбитражный суд Нижегородской области признал доказанными ряд перечисленных в исковом заявлении нарушений (вопреки принятым по договору аренды от 27.01.1998 N 02.4.1288 (в редакции дополнительных соглашений) обязательствам, Общество с 20.09.2011 по 02.10.2011 не застраховало спорное имущество от рисков гибели и повреждения, затем на правах принципала заключило в отношении арендованных помещений агентский договор, на основании которого агент впоследствии заключил договоры субаренды с третьими лицами) и удовлетворил иск по заявленным основаниям частично, истребовав у ответчика нежилые помещения общей площадью 892 квадратных метра (площадь скорректирована судом с учетом представленных доказательств).

Признав соблюденной обязанность по страхованию объекта найма, Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 25.12.2012 оставил решение суда первой инстанции без изменения и указал, что условия, оговоренные сторонами в соглашении от 27.01.1998 N 02.4.1288, вкупе с произведенными контрагентами действиями (проверка исправности арендатора с последующим уведомлением последнего об одностороннем отказе от договора аренды - с одной стороны, неисполнение обязанности возвратить объект найма после прекращения договора аренды - с другой) подтверждают право истца обратиться в суд с требованием об обязании освободить и передать истцу спорные помещения. Арендованные помещения располагаются внутри объекта культурного наследия федерального значения, а согласие собственника этого объекта (в рассматриваемом случае - Теруправления) на субаренду не было получено.

Не согласившись с принятыми по настоящему делу судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их, как незаконные и необоснованные, и отказать в удовлетворении иска.

Доводы Общества сводятся к следующему. При рассмотрении дела суды неверно применили статью 431 Кодекса: спорный договор не содержит положений, которые однозначно (недвусмысленно) указывали бы на возможность его прекращения по инициативе арендодателя, поэтому, так как данное соглашение не расторгнуто в судебном порядке, оно действует и для возврата имущества нет оснований. В подтверждение этого тезиса заявитель жалобы ссылается, в частности, на то, что истец, вопреки требованию пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо), не направлял ответчику предупреждения о необходимости исполнить договорное обязательство.

Заключение агентского договора, по мнению Общества, не могло повлечь и не повлекло перехода прав арендодателя к третьим лицам в силу самой правовой природы арендного и агентского договоров.

Теруправление в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании отклонило доводы заявителя и просило оставить обжалованные судебные акты без изменения.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11 часов 30 минут 15.03.2013.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения жалобы Общества, третьи лица (кроме общества с ограниченной ответственностью "Диадема") представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направили, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 27.07.2012 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, отзыва на нее и выслушав явившихся в судебное заседание лиц, коллегия судей не нашла оснований для отмены либо изменения обжалованных судебных актов.

Из документов кассационного производства усматривается и суды установили, что, основываясь на своем распоряжении от 14.01.1998 N 36, Комитет по управлению государственным имуществом Нижегородской области (арендодатель) заключил с Обществом (арендатором) договор аренды от 28.01.1998 N 02.4.1288 (в редакции дополнительных соглашений от 28.04.1998 и 25.01.1999), во исполнение которого Обществу по акту от 16.04.1998 были переданы на 25 лет нежилые помещения общей площадью 891,9 квадратного метра, расположенные в доме N 1 по улице Большая Покровская в Нижнем Новгороде и принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и на праве оперативного управления Агентству.

Заключив к указанному договору дополнительные соглашения от 07.12.2006 и 05.08.2008, контрагенты заменили арендодателя на Теруправление и указали на Агентство как на получателя арендных платежей.

В пункте 2.2.3 договора аренды (в редакции от 07.12.2006) арендатор принял обязательство ежегодно в течение всего срока действия договора страховать в пользу Агентства риски гибели и повреждения переданного в аренду объекта и в недельный срок после завершения процедуры страхования представлять последнему надлежащим образом оформленный страховой полис (договор страхования имущества), выданный страховой организацией, отобранной арендатором по согласованию с учреждением.

Стороны также договорились, что арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору прав, в частности, переход их к иному лицу (залог, субаренда, в качестве вклада в уставный капитал и др.) без письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.10 договора).

В силу пункта 5.1 договора изменение его условий, расторжение или прекращение допускается по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3.4 (порядок расчетов), 5.2 (возможность расторжения договора в судебном порядке в случае нарушения условий сделки), 5.3 договора.

В пункте 5.3 договора значится, что при неуплате арендной платы в течение трех месяцев, нарушении обязательств по пункту 2.2.10, невыполнении пунктов 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6 договора или в случае непредставления за два и более квартала 1998 года отчетов о выполнении инвестиционной программы, предусмотренных пунктом 2.2.7 договора, арендодатель расторгает договор в одностороннем порядке.

На основании приказа руководителя Теруправления от 21.11.2011 N 278 была проведена проверка порядка использования и сохранности сданных в наем помещений. По итогам проверки составлен акт от 16.01.2012 N 255-11, в котором зафиксировано:

- в нарушение пункта 2.2.3 договора арендатор не заключил договор по страхованию спорных помещений;

- в нарушение пункта 2.2.7 договора арендодателю не предоставлен отчет о выполнении инвестиционной программы;

- в нарушение пункта 2.2.10 договора без письменного разрешения Комитета по управлению государственным имуществом Нижегородской области Общество и общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Покровский" (агент) заключили агентский договор от 30.08.1999, по которому последнее получило право на заключение договоров субаренды части спорного нежилого помещения;

- без письменного согласия Теруправления заключены договоры субаренды спорных нежилых помещений с третьими лицами.

В уведомлении от 29.02.2012 N АБ-03/2759, врученном Обществу 07.03.2012 (т. 1, л.д. 69 - 71), Теруправление указало на нарушение ответчиком ряда обязательств (пункты 2.2.3, 2.2.7, 2.2.10 договора от 28.01.1998 N 02.4.1288), проинформировало адресата об одностороннем отказе от указанного договора и просило в течение семи дней с момента получения уведомления освободить арендованные помещения и возвратить их по акту приема-передачи.

Неисполнение Обществом перечисленных требований Теруправления послужило последнему основанием для обращения в арбитражный суд с названным иском.

При рассмотрении кассационной жалобы и проверке законности обжалованных судебных актов коллегия судей исходила из следующих законоположений.

Право на односторонний отказ от исполнения срочного договора аренды может быть согласовано контрагентами на основании статей 310 и 421 Кодекса. При этом под отказом от договора подразумевается его прекращение без обращения в суд по инициативе только одной стороны (например, путем направления соответствующего уведомления другой стороне).

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса, пункт 27 Информационного письма).

На заключение сделки поднайма в силу пункта 2 статьи 615 Кодекса требуется согласие арендодателя спорного помещения.

Ко встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесена обязанность при прекращении договора аренды возвратить объект найма в том состоянии, в котором он был получен с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Кодекса).

Кроме того, поскольку спорные помещения располагаются внутри памятника культурного наследия федерального значения, суд третьей инстанции при разрешении кассационной жалобы Общества учел также и специальный правовой режим, установленный для такого имущества.

Конституция Российской Федерации, гарантируя каждому право на доступ к культурным ценностям (часть 2 статьи 44), обязывает заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25.06. 2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", положения которого, согласно преамбуле, направлены в том числе и на реализацию конституционного права каждого на доступ к культурным ценностям и конституционной обязанности каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия.

Право на сохранность объектов культурного наследия является частью конституционного права на доступ к культурным ценностям. Гарантируя гражданам Российской Федерации сохранность объектов культурного наследия в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации, названный Федеральный закон провозглашает государственную охрану объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти и определяет полномочия федеральных органов государственной власти в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (преамбула, пункт 1 статьи 7, статья 9).

Ответственность за поддержание названного специального правового режима возлагается, согласно абзацу 4 раздела 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом"), на Росимущество и его территориальные органы. Территориальным органом Росимущества в Нижегородской области является Теруправление.

Суды обеих инстанций истолковали пункт 5.3 срочного договора аренды от 28.01.1998 N 02.4.1288 по правилам статьи 431 Кодекса и правомерно решили, что названный пункт по своему содержанию согласуется с разделом 5 ("Изменение, расторжение и прекращение договора") и недвусмысленно предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения данного договора по инициативе арендодателя. Установленные в спорном договоре условия о его досрочном расторжении, равно как и их толкование, не нарушают пределов осуществления гражданских прав (статья 10 Кодекса) и сообразуются как с принципом приобретения и осуществления лицами их гражданских прав своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Кодекса), так и с принципом свободы договора (статья 421 Кодекса).

Аргумент заявителя кассационной жалобы о существовании неких установленных судебной практикой формулировок, с безусловностью указывающих на возможность внесудебного отказа от исполнения договора аренды, несостоятелен, поскольку наличие в двух (или более) договорах схожих лингвистических средств (слов, словосочетания, в том числе терминологические, и более крупные синтаксические конструкции) само по себе, то есть в отрыве от контекста, не свидетельствует о том, что в разных договорах контрагенты согласились об одном и том же, и не снимает с судов первой и апелляционной инстанций обязанности при оценке доказательств применять правила статьи 431 Кодекса.

Оценив совокупность представленных доказательств (в их числе: договор аренды от 28.01.1998 N 02.4.1288; агентский договор; договоры субаренды, заключенные с обществом с ограниченной ответственностью "Обирон", индивидуальным предпринимателем Зверевой Анной Сергеевной и обществом с ограниченной ответственностью "Диадема"; уведомление от 29.02.2012 N АБ-03/2759 и доказательство его вручения; объяснения участников спора, подтвердивших, что спорные помещения не возвращены Теруправлению) в порядке, предусмотренном статьями 71 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и приняв во внимание особый правовой статус дома N 1 по улице Большая Покровская Нижнего Новгорода, суды установили, что названные договоры субаренды заключены на основании агентского договора и без согласования с собственником (то есть с Российской Федерации, в лице которой действует Теруправление).

Таким образом, Теруправление действовало в рамках своей компетенции и с учетом изложенных конституционных принципов; пункт 3 статьи 450 Кодекса применен к спорным правоотношениям верно.

Арендодатель правомерно во внесудебном порядке отказался от исполнения договора, что избавило его от необходимости направлять арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, поэтому нарушения пункта 29 Информационного письма также не усматривается.

Доводы заявителя о том, что заключение агентского договора не повлекло нарушения пункта 2.2.10 договора аренды от 28.01.1998 N 02.4.1288, мотивированно и убедительно отклонены судом апелляционной инстанции, позицию которого коллегия судей кассационной инстанции находит законной и обоснованной: следствием агентского договора стали заключение трех договоров субаренды (что прямо запрещено поименованным пунктом 2.2.10) и отчуждение помещений, составляющих объект культурного наследия, без согласия собственника.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для их пересмотра в условиях кассации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебного акта в любом случае, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В связи с рассмотрением кассационной жалобы по существу определение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.02.2013 N 000465 о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Нижегородской области от 27.07.2012 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012 по делу N А43-10452/2012 следует считать утратившим силу.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 27.07.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012 по делу N А43-10452/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Эвикс" - без удовлетворения.

Определение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.02.2013 N 000465 о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Нижегородской области от 27.07.2012 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012 по делу N А43-10452/2012 считать утратившим силу.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.


Председательствующий

Г.С. Апряткина


Судьи

Е.Г. Кислицын
В.Ю. Павлов


Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: