Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 февраля 2013 г. N Ф01-6723/12 по делу N А79-3608/2012 (ключевые темы: право аренды - недвижимое имущество - множественность лиц - арендная плата - право собственности)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 19 февраля 2013 г. N Ф01-6723/12 по делу N А79-3608/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12.02.2013.

Полный текст постановления изготовлен 19.02.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Апряткиной Г.С., Бабаева С.В.

при участии представителей от истца: Мамаева Д.Б. (доверенность от 31.01.2013 N 4), от ответчика: Лотфуллина Р.З. (паспорт) и Михайлова О.Л. (доверенность от 30.06.2012 N 21 АА 0232351),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Лотфуллина Равиля Зиннуровича на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.07.2012, принятое судьей Юрусовой Н.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012, принятое судьями Богуновой Е.А., Максимовой М.А., Вечкановым А.И., по делу N А79-3608/2012 по иску администрации муниципального образования "Сернурский муниципальный район" к индивидуальному предпринимателю Лотфуллину Равилю Зиннуровичу о взыскании задолженности по арендной плате,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Сернурский льнозавод", и установил:

администрация муниципального образования "Сернурский муниципальный район" (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Лотфуллину Равилю Зиннуровичу (далее - Предприниматель) о взыскании 1 175 190 рублей 64 копеек задолженности по арендной плате с февраля 2010 года по апрель 2012 года и 206 311 рублей 64 копеек пеней, начисленных с 24.02.2012 по 30.04.2012.

Исковые требования основаны на пункте 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик, приобретший право собственности на объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке, не вносил арендную плату.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Сернурский льнозавод" (далее - ООО "Сернурский льнозавод", Завод).

Арбитражный суд Чувашской Республики решением от 17.07.2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 15.11.2012, частично удовлетворил исковые требования и взыскал с Предпринимателя задолженность по арендной плате и за фактическое пользование земельным участком в размере 1 065 418 рублей 56 копеек с 02.03.2010 по 23.04.2012, а также 85 970 рублей 21 копейку пеней, начисленных с 10.03.2010 по 23.04.2012. Руководствуясь разъяснениями, изложенными в пунктах 14 и 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума N 11), суд исходил из того, что приобретенное Предпринимателем здание производственного корпуса расположено на едином земельном участке с кадастровым номером 12:10:1670126:105, предоставленном Заводу на праве аренды. Соответствующая часть участка, необходимая для использования купленного здания, не выделялась, поэтому Предприниматель приобрел право пользования всем земельным участком на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем у него возникло обязательство по внесению арендных платежей, которое является солидарным с остальными арендаторами. Приняв во внимание, что с Завода уже взыскивалась задолженность по договору аренды с 24.02.2010 по 01.03.2010, суд определил, что Предприниматель должен погасить задолженность по арендным платежам с 02.03.2010 по 13.02.2010. Установив, что 14.02.2012 часть зданий перешла в собственность Администрации и произошло совпадение арендатора и арендодателя земельного участка, суд посчитал, что договор аренды в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратил свое действие, и у Предпринимателя в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации возникло обязательство по оплате фактического использования земельного участка с 14.02.2012 по 23.04.2012.

Не согласившись с данными судебными актами, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

Заявитель считает, что суд апелляционной инстанции необоснованно квалифицировал имеющийся договор аренды, заключенный между муниципальным образованием "Сернурский муниципальный район" и ООО "Сернурский льнозавод", как действующий со множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем Предприниматель незаконно привлечен к солидарной ответственности. Кроме того, суд не приняли во внимание разъяснения, данные в пункте 13 Постановления Пленума N 11, согласно которым покупатель недвижимости приобретает право на использование лишь части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Администрация в отзыве на жалобу отклонила доводы заявителя, указав на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Завод, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направил представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, муниципальное учреждение "Отдел по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Сернурского муниципального района", выступающее от имени муниципального образования "Сернурский муниципальный район" (арендодатель), и ООО "Сернурский льнозавод" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 26.10.2009 N 1795/2009-АЮ, согласно которому арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 12:10:1670126:0105, площадью 65 300 квадратных метров, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Сернурский район, улица Заводская, дом 1. Земельный участок предоставлен для производственных нужд начиная с 01.01.2009 и передан по акту приема-передачи от 26.10.2009 N 1795.

На данном земельном участке расположены следующие объекты недвижимости:

- весовая на 30 тонн, литера Д, здание промышленного назначения, площадью 80,8 квадратного метра, номер 12:10:1670126:0105:88:248:001:015213430:0500:20012;

- шоха N 3, литера Л, здание промышленного назначения, площадью 2780 квадратных метров, номер 12:10:1670126:0105:88:248:001:015213430:1100:20016;

- шоха N 4, литера З, здание промышленного назначения, площадью 3444 квадратного метра, номер 12:10:1670126:0105:88:248:001:015213430:0800:20017;

- весовая-лаборатория, литера Ж, здание промышленного назначения, кадастровый номер 12:10:1670126:0105:88:248:001:015213430:0700:20014, площадью 103 квадратных метра;

- производственный корпус, литеры А, А1, А2, А3, А4, А5, А6, А7, двухэтажное, промышленного назначения, площадью 4393,3 квадратного метра, кадастровый номер 12:10:1670126:0105:88:248:001:015213430:0100:20001.

Названные объекты недвижимости принадлежали ООО "Сернурский льнозавод" на праве собственности.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.01.2010 Предприниматель приобрел право собственности на производственный корпус площадью 4393,3 квадратного метра, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.02.2010 12-МР 400785.

По сообщению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл от 03.05.2012 N 04-546 остальные объекты, а именно весовая на 30 тонн и шоха N 3, принадлежат на праве собственности муниципальному образованию "Сернурский муниципальный район" (свидетельство о государственной регистрации права от 14.02.2012 12-МР 682670); шоха N 4 и весовая-лаборатория - ООО "Сернурский льнозавод", при этом из письма ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 14.05.2012 N 10 следует, что по состоянию на 14.05.2012 здание весовой-лаборатории (литера Ж) демонтировано.

Установив, что обязательства по внесению арендных платежей за использование земельного участка с 24.02.2010 по 23.04.2012 Предпринимателем не исполнялись, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с тем, что Предприниматель привлечен к солидарной ответственности и с него взыскана задолженность за использование всего земельного участка площадью 65 300 квадратных метров. Суд кассационной инстанции проверяет обжалуемые судебные акты в изложенной части.

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 Постановления Пленума N 11).

Суды установили, что Предприниматель приобрел здание производственного корпуса, размещенное на земельном участке, находившемся у продавца в аренде, следовательно, в силу названых норм права приобрел право пользования данным земельным участком на праве аренды.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Так, согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Из материалов дела следует, что предметом договора аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 12:10:1670126:0105, площадью 65 300 квадратных метров.

Купив здание, расположенное на земельном участке площадью 65 300 квадратных метров, Лотфуллин Р.З. не принял каких-либо мер по формированию земельного участка, необходимого для использования лишь здания производственного корпуса, следовательно, с учетом того, что на данном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие другим лицам, он приобрел право пользования данным земельным участком на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

В пункте 20 Постановления Пленума N 11 разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

При изложенных обстоятельствах суды законно и обоснованно взыскали с Предпринимателя в солидарном порядке задолженность по договору аренды от 26.10.2009 N 1795/2009-АЮ, определив, что арендные правоотношения между Администрацией и Предпринимателем возникли с момента приобретения последним здания (24.02.2010) и продолжались до момента приобретения Администрацией права собственности на остальные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 12:10:1670126:0105 (до 14.02.2012).

Довод заявителя о неприменении судами разъяснений, данных в пункте 13 Постановления Пленума N 11, отклоняется судом округа, поскольку Предприниматель, осуществляя предпринимательскую деятельность на свой риск, не мог не знать о принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, закрепленном в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, однако, после приобретения объекта недвижимости, расположенного на уже сформированном земельном участке, не предпринимал мер по выделению земельного участка, необходимого для эксплуатации купленного здания.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.07.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 по делу N А79-3608/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лотфуллина Равиля Зиннуровича - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: