Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 1 июля 2011 г. N Ф01-2411/11 по делу N А79-10623/2010 (ключевые темы: предварительный договор - фасад - договор купли-продажи - основной договор - торговый центр)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 1 июля 2011 г. N Ф01-2411/11 по делу N А79-10623/2010

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чернышова Д.В.,

судей Николаева В.Ю., Павлова В.Ю.

при участии представителей от истца: Калашниковой М.А. (доверенность от 15.03.2010), от ответчика: Мясникова В.П. (доверенность от 28.04.2010 N 09-125), Плетнева М.А. (доверенность от 24.08.2009 N 09-122),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Речной фасад Чувашии" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 19.01.2011, принятое судьей Юрусовой Н.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011, принятое судьями Бухтояровой Л.В., Александровой О.Ю., Максимовой М.А., по делу N А79-10623/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "Речной фасад Чувашии" к открытому акционерному обществу Акционерный банк "Девон-Кредит" об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Речной фасад Чувашии" (далее - ООО "Речной фасад Чувашии") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу Акционерный банк "Девон-Кредит" (далее - ОАО АБ "Девон-Кредит") об обязании ответчика заключить договор купли-продажи торгового центра - трехэтажного кирпичного здания с техническим этажом, подвалом из железобетонных блоков площадью 4868,7 квадратного метра с условным номером объекта 21-21-01/071/2006-278 и земельного участка с кадастровым номером 21:01:030101:50 площадью 7064 квадратных метра, расположенных по адресу: город Чебоксары, площадь Речников, 1, в течение десяти календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда.

Требования основаны на статьях 429, 445 (пункте 4) и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 27.03.2009 N 1.

Сославшись на статьи 190, 407 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 19.01.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.04.2011, отказал в удовлетворении иска. Обе судебные инстанции исходили из того, что в предварительном договоре стороны не согласовали срок его действия, поэтому обязательства сторон по данному договору прекратились по истечении годичного срока его действия (с 28.03.2010) в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем отсутствуют правовые основания для понуждения ответчика для заключения с истцом договора купли-продажи указанного имущества.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, суд неправильно применил пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в пункте 1.2 предварительного договора от 27.03.2009 N 1 стороны достигли соглашения о сроке договора, установив его в 18 месяцев со дня государственной регистрации за ответчиком права собственности на испрашиваемое здание. Истец обратился к ответчику с требованием заключить основной договор купли-продажи в период действия предварительного договора, но последний незаконно уклонился от совершения сделки, поэтому иск надлежало удовлетворить. При этом суду следовало применить статью 157 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель в судебном заседании поддержал доводы жалобы и просил отменить оспариваемый судебный акт.

Ответчик в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании указал на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебных актов.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что ОАО АБ "Девон-Кредит" (продавец) и ООО "Речной фасад Чувашии" (покупатель) заключили предварительный договор от 27.03.2009 N 1 купли-продажи объекта недвижимости - торгового центра - трехэтажного кирпичного здания с техническим этажом, подвалом из железобетонных блоков площадью 4868,7 квадратного метра, расположенного по адресу: город Чебоксары, площадь Речников, 1, с условным номером объекта 21-21-01/071/2006-278,

В пункте 1.2 предварительного договора стороны определили заключить основной договор купли-продажи объекта по цене, указанной в расчете цены объекта (приложение N 1), являющемся неотъемлемой частью договора, в течение 18 месяцев с момента государственной регистрации продавцом права собственности на объект при отсутствии предложений, указанных в пунктах 6.2 и 6.3.

В пункте 2.3.1 предварительного договора контрагенты предусмотрели обязательства продавца:

- заключить основной договор в течение срока, установленного предварительным договором при отсутствии предложений, указанных в пунктах 6.2 и 6.3;

- передать объект в течение пятнадцати календарных дней со дня заключения основного договора при условии полной оплаты со стороны покупателя;

- передать покупателю необходимые документы для государственной регистрации права собственности на объект.

Предварительный договор вступает в силу с момента подписания уполномоченными представителями сторон и действует до истечения срока, указанного в пункте 1.2 договора, при отсутствии предложений, указанных в пунктах 6.2 и 6.3 (пункт 5.2 предварительного договора).

В соответствии с пунктом 6.2 предварительного договора продавец не вправе в течение срока действия настоящего договора, указанного в пункте 1.2, продать объект третьим лицам без письменного согласия покупателя, по цене менее цены, указанной в приложении N 2 к договору. Уведомление о получении предложения от третьего лица о покупке объекта направляется продавцом покупателю в течение трех дней с момента его получения.

Согласно пункту 6.3 предварительного договора продавец вправе продать объект без согласия покупателя третьим лицам в течение действия настоящего договора, указанного в пункте 1.2, только в случае поступления от третьего лица предложения на покупку объекта по цене, равной или превышающей указанную в приложении N 2 к договору. О предложении третьего лица продавец уведомляет покупателя не позднее следующего дня после его получения.

Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике на основании соглашения об отступном от 27.03.2009 зарегистрировало за ОАО АБ "Девон-Кредит" 23.04.2009 право собственности на указанный торговый центр (свидетельство о государственной регистрации права серии 21 АА N 614877), 30.09.2009 - на земельный участок с кадастровым номером 21:01:030101:50 площадью 7064 квадратных метра, расположенный по адресу: город Чебоксары, площадь Речников, 1 (свидетельство о государственной регистрации права серии 21 АД N 025937).

Письмами от 12.10.2010 N 59 и от 18.10.2010 N 60 ООО "Речной фасад Чувашии" предложило ОАО АБ "Девон-Кредит" заключить основной договор купли-продажи торгового центра. Данные письма оставлены ответчиком без внимания.

Письмом от 21.10.2010 N 64 ООО "Речной фасад Чувашии" направило ОАО АБ "Девон-Кредит" проекты договоров купли-продажи названных здания и земельного участка.

В материалах дела отсутствуют предложения от третьих лиц и соответствующие уведомления покупателя о покупке спорных нежилых помещений и земельного участка (пункты 6.2 и 6.3 предварительного договора).

ООО "Речной фасад Чувашии" посчитало, что ОАО АБ "Девон-Кредит" в нарушение условий предварительного договора купли-продажи уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 названной статьи).

Вывод суда о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором от 27.03.2009 N 1, прекращены в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с истечением годичного срока для заключения основного договора, является ошибочным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно пункту 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В пункте 1.2 договора стороны определили срок действия предварительного договора в 18 месяцев, исчислив его с момента государственной регистрации права собственности ОАО АБ "Девон-Кредит" на поименованный объект недвижимости. Закрепление такого волеизъявления сторон о сроке действия предварительного договора соответствует принципу свободы в заключении договора, а также правилам главы 11 данного Кодекса.

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждено, что истец предложил ответчику заключить договор купли-продажи до истечения согласованного сторонами восемнадцатимесячного срока, в связи с чем у последнего возникла обязанность заключить основной договор купли-продажи во исполнение условий предварительного договора от 27.03.2009 N 1.

При таких обстоятельствах суд правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но неправильно применил статью 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в силу статей 287 (пункта 2 части 1) и 288 (пункта 3 части 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных актов об отказе в удовлетворении иска и принятия нового судебного акта об удовлетворении иска ООО "Речной фасад Чувашии".

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы в сумме 2000 рублей подлежат отнесению на ОАО АБ "Девон-Кредит".

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, пунктом 3 части 2 статьи 288 и статьями 289, 319, 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 19.01.2011 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 по делу N А79-10623/2010 отменить.

Удовлетворить иск общества с ограниченной ответственностью "Речной фасад Чувашии". Обязать открытое акционерное общество Акционерный банк "Девон-Кредит" заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Речной фасад Чувашии" на условиях предварительного договора от 27.03.2009 N 1 договор купли-продажи торгового центра - трехэтажного кирпичного здания с техническим этажом, подвалом из железобетонных блоков площадью 4868,7 квадратного метра с условным номером объекта 21-21-01/071/2006-278 и земельного участка с кадастровым номером 21:01:030101:50 площадью 7064 квадратных метра, расположенных по адресу: город Чебоксары, площадь Речников, 1, в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления.

Взыскать с открытого акционерного общества Акционерный банк "Девон-Кредит" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Речной фасад Чувашии" 2000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы. Арбитражному суду Чувашской Республики выдать исполнительный лист.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Речной фасад Чувашии" из федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 06.05.2011 N 6. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Поручить Арбитражному суду Чувашской Республики осуществить поворот исполнения отмененных судебных актов в части государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: