Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 сентября 2011 г. N Ф06-7917/11 по делу N А55-15806/2010 (ключевые темы: земельный участок - ставка арендной платы - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом - уведомление - разумный срок)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 сентября 2011 г. N Ф06-7917/11 по делу N А55-15806/2010

г. Казань

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Желаевой М.З.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2010 (судья Пономарева О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-15806/2010

по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Мари", с. Новый Буян Красноярского района Самарской области (ИНН 6376005628, ОГРН 1026303804944),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2010 произведена замена истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области на правопреемника - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области).

Исковое требование ТУ Росимущества в Самарской области о расторжении договора аренды земельного участка от 29.05.2001 N 21-2001/03 оставлено без рассмотрения.

В остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2011 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ТУ Росимущества в Самарской области просит отменить названные судебные акты как принятые с нарушением норм права, заявленные требования удовлетворить.

Кассационная коллегия, проверив законность обжалованных судебных актов, правовых оснований для их отмены либо изменения не находит.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком 29.05.2001 заключен договор аренды земельного участка N 21-2001/03, согласно которому Департамент управления государственным имуществом администрации Самарской области (правопреемником которого является истец) (арендодатель) сдал, а общество с ограниченной ответственностью "Мари" (далее - ООО "Мари") (арендатор) приняло в пользование на условиях аренды на срок с 01.01.2001 по 01.01.2003, земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, автодорога Москва-Уфа-Челябинск, 1037 км, площадью 52 кв. м с кадастровым номером 63:26:55001:25, для размещения придорожного кафе.

Актом приема-передачи земельного участка от 29.05.2001 г.. земельный участок арендодателем передан арендатору.

Право собственности Российской Федерации на указанный земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.02.2001. серии 63-АА N 097891.

Согласно пункту 2.1. договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере 7800 руб. согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.2. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.1. договора суммы до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего месяца.

Дополнительным соглашением от 16.09.2002 N 1 к договору предусмотрено, что величина арендной платы с 01 января 2002 г. устанавливается в размере 1684 руб. 80 коп. в год, по срокам оплаты, установленным в договоре.

Дополнительным соглашением от 05.08.2003 N 2 к договору продлен срок аренды на пять лет с 02.01.2003 по 01.01.2008, установлен размер арендной платы в сумме 3032 руб. 65 коп. за год по срокам оплаты, установленным в договоре.

Истцом произведена оценка права аренды спорного земельного участка. Из отчета об оценке от 20.10.2008 N ГК-10/7 следует, что итоговая стоимость объекта оценки, выраженная годовым размером арендной платы за весь участок, составляет 12 930 руб. исходя из затратного подхода, соответствует стандартам оценки.

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 18.03.2010 о наличии задолженности по ряду договоров аренды, в том числе и по спорному договору, произведя расчет размера арендной платы исходя из ее размера, установленного отчетом об оценке N ГК-10/7.

В уведомлении истец указал, что он считает договоры аренды возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и сообщает, что в случае, если в течение десяти дней с момента получения настоящего уведомления не будет погашена образовавшаяся задолженность, ТУ Росимущества в Самарской области в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывается от договоров и по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления договоры будут считаться прекращенными.

В соответствии с пунктом 2 Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков, по результатам торгов (конкурсов, аукционов, в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурса цен.

Судом первой инстанции установлено, что в спорных правоотношениях право аренды на земельный участок на открытом рынке не предоставлялось, следовательно, конкуренция по приобретению права на данный земельный участок отсутствовала.

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируемая цена подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Правительством Российской Федерации размер, порядок и условия внесения арендной платы на 2007, 2008 года не определены.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовыми актами, действующими в момент его заключения, если после заключения принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действия распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Следовательно, перерасчет должен производиться в порядке, предусмотренном договором, с учетом правил пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах арендная плата подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (с 04.08.2009).

На основании пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, подлежат исчислению исходя из рыночной стоимости земельного участка с 04.08.2009. Между тем из материалов дела следует, что истец направил уведомление в адрес ответчика 02.02.2009 (то есть до вступления в силу постановления).

В спорных правоотношениях право аренды на земельный участок на открытом рынке не предоставлялось, конкуренция по приобретению права на данный земельный участок отсутствовала.

Вывод суда о возобновлении договора от 29.05.2001 N 21-2001/03 на тех же условиях на неопределенный срок с учетом положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и необоснованность применения истцом отчета об оценке от 20.10.2008 N ГК-10/7 для определения размера арендной платы не противоречит правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11.

Согласно представленным по делу платежным поручениям об оплате задолженности и пени следует, что арендная плата за спорный период в размере, установленном договором, а также пени оплачены ответчиком.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В соответствии с пунктом 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно данной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Уведомление от 18.03.2010 N 2154 не может рассматриваться в качестве надлежащего доказательства о соблюдении истцом положений части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно уведомлению N 2154 истец требует погасить задолженность и сообщает о возобновлении договора согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на тех же условиях на неопределенный срок, одновременно ставит условие о возможном прекращении договора.

На момент рассмотрения спора по существу, обязательства по оплате арендной платы ответчиком исполнены.

Истцом не соблюден, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, досудебный порядок, в связи с чем, требование о расторжении договора аренды земельного участка обоснованно оставлено без рассмотрения.

Доводам заявителя кассационной жалобы судом дана надлежащая правовая оценка.

Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2011 по делу N А55-15806/2010 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.