См. также Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 октября 2011 г. N 4904/11

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 декабря 2010 г. N Ф09-10799/10-С6 по делу N А76-11435/2010-35-275

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2010 г. N 18АП-8692/10

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2012 года.

В полном объеме постановление изготовлено 26 января 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Столярова А.А., Мындря Д.И.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства (далее - фонд) и Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - министерство) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2011 по делу N А76-1009/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, назначенном на 11 час. 00 мин. 12.01.2012, приял участие представитель министерства - Мейлах Э.В. (доверенность от 28.09.2011 N 1/303).

В данном судебном заседании объявлен перерыв до 14 час. 00 мин. 17.01.2012.

В судебном заседании, назначенном на 14 час. 00 мин. 17.01.2012, объявлен перерыв до 16 час. 40 мин 19.01.2012.

После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии того же представителя министерства и представителя фонда - Симонова В.Н. (доверенность от 11.04.2011).

Министерство обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автопарковка" (далее - общество "Автопарковка") о расторжении договора аренды земельного участка от 01.02.2007 N 692-07, права и обязанности по которому соглашением о передаче прав и обязанностей от 17.03.2008 переданы обществу "Автопарковка".

Определениями суда от 22.02.2011, 19.04.2011, 18.05.2011, 21.06.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - регистрационная служба), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - территориальное управление), государственное научное учреждение "Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук (далее - институт), Российская академия сельскохозяйственных наук, фонд.

Определением суда от 15.07.2011 произведена замена ответчика - общества "Автопарковка" на его процессуального правопреемника - общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "Рубин" (далее - общество "Рубин").

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.07.2011 (судья Михайлова Е.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе министерство просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 3, п. 9 ст. 22, ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 15 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон "О содействии развитию жилищного строительства", а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам. По мнению заявителя, в данном случае отсутствует необходимость доказывания существенного нарушения арендатором условий договора аренды, так как в соответствии со ст. 15 Закона "О содействии развитию жилищного строительства", являющейся специальной нормой по отношению к иным федеральным законам, предусматривающим общие основания прекращения аренды земельных участков, договор аренды подлежит расторжению вне зависимости от наличия либо отсутствия нарушения его условий арендатором. Кроме того, как указывает заявитель, территориальному управлению было отказано в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до окончания надзорного производства по делу N А76-11435/2010 Арбитражного суда Челябинской области, возбужденного по заявлению общества "Рубин" о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения от 17.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2007 N 692-07, между тем, выводы о действительности или недействительности данного соглашения, сделанные в рамках указанного дела, влияют на правильность определения состава лиц, участвующих в деле о расторжении названного договора аренды, их процессуального положения.

В кассационной жалобе фонд просит судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить. Заявитель поддерживает довод министерства о том, что не основаны на законе выводы судов о необходимости доказывания существенного нарушения арендатором условий договора аренды, поскольку в данном случае к спорным правоотношениям подлежит применению ст. 15 Закона "О содействии развитию жилищного строительства". По мнению фонда, суды не учли, что данной нормой установлено особое правило, предусматривающее безусловное прекращение договоров аренды земельных участков, в отношении которых принято решение об использовании их в целях, установленных Законом "О содействии развитию жилищного строительства". При этом, как полагает заявитель, выводы судов о том, что к спорным правоотношениям применяется п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, приведет к тому, что органы государственной власти субъектов Российской Федерации будут лишены возможности реализовать в установленные Законом "О содействии развитию жилищного строительства" сроки полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, обремененными договорами аренды. Фонд также считает необоснованным отклонение ходатайства территориального управления о приостановлении производства по настоящему делу до окончания надзорного производства по делу N А76-11435/2010 Арбитражного суда Челябинской области. При этом, как указывает фонд, поскольку постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.10.2011 N 4904/11 судебные акты по указанному делу отменены, заявление общества "Рубин" о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения от 17.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2007 N 692-07 оставлено без удовлетворения в связи с тем, что данное соглашение противоречит действующему законодательству и не могло быть зарегистрировано, настоящее дело рассмотрено судами при участии ненадлежащего ответчика.

При рассмотрении спора судами установлено, что 13.07.2006 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 30 200 400 кв. м с кадастровым номером 74:19:00 00 000:0294, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, восточная часть Сосновского кадастрового района, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АБ N 443598.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области от 03.11.2006 N 1674-р из данного земельного участка сформированы пять земельных участков, в том числе - земельный участок площадью 1 627 074 кв. м, находящийся примерно в 929 м по направлению на юго-восток от ориентира - п. Западный, расположенного за пределами участка.

Как следует из кадастрового плана земельного участка от 23.07.2009 N 7444/204/09-621, земельному участку площадью 1 627 074_446 кв. м, находящемуся примерно в 929 м по направлению на юго-восток от ориентира - п. Западный, расположенного за пределами участка по адресу: Челябинская область, Сосновский район, 07.11.2006 присвоен кадастровый номер 74:19:1203001:83; данный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеет разрешенное использование: для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области от 01.02.2007 N 82-р земельный участок с кадастровым номером 74:19:1203001:83 предоставлен институту в аренду на срок 4 года 11 месяцев.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области и институтом заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 01.02.2007 N 692-07, согласно которому институту в аренду по акту приема-передачи от 01.02.2007 передан земельный участок с кадастровым номером 74:19:1203001:83 для научно-исследовательской и экспериментальной деятельности на срок 4 года 11 месяцев.

Данный договор зарегистрирован 01.03.2007, номер регистрации 74-74-19/007/2007-192.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области от 19.10.2007 N 1674-р в распоряжение от 01.02.2007 N 82-р внесены изменения, земельный участок с кадастровым номером 74:19:1203001:83 передается в аренду институту на срок 49 лет.

Дополнительным соглашением от 19.07.2007 к договору аренды земельного участка от 01.02.2007 N 692-07 сторонами изменен срок его действия на 49 лет. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано 21.11.2007, номер регистрации 74-74-19/081/2007-243.

Институтом и обществом "Автопарковка" (правопредшественник общества "Рубин") подписано соглашение от 17.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2007 N 692-07, в соответствии с которым все права и обязанности по названному договору аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:19:1203001:83 переходят к обществу "Автопарковка". Стороны предусмотрели, что передача прав и обязанностей носит возмездный характер, цена составляет 53 693 440 руб., данная сумма должна быть выплачена обществом "Автопарковка" институту в течение двенадцати календарных месяцев с момента государственной регистрации соглашения (п. 1. 5 соглашения).

Соглашение от 17.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2007 N 692-07 зарегистрировано 08.10.2010, запись о регистрации N 74-74-19/023/2010-48, что подтверждается письмом регистрационной службы от 04.03.2011 N 6536 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.03.2011 N 01/121/2011-372.

Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства сочла целесообразной передачу органам государственной власти Челябинской области осуществление полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельным участком с кадастровым номером 74:19:1203001:83 в целях и на срок, предусмотренные Законом "О содействии развитию жилищного строительства" (выписка из протокола от 22.10.2009 N 11).

Названная выписка из протокола поступила в правительство Челябинской области 30.10.2009.

Министерство направило обществу "Автопарковка" письмо от 29.12.2010 N 3/14534 с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.02.2007 N 692-07, к которому приложило проект соглашения о расторжении указанного договора.

В связи с тем, что данное письмо оставлено обществом "Автопарковка" без ответа, министерство обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу. Свои требования министерство основывает на п. 4 ст. 15 Закона "О содействии развитию жилищного строительства" и п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В учредительные документы общества "Автопарковка" 04.07.2011 внесены изменения, наименование данного юридического лица изменено, ему присвоено новое наименование - общество "Рубин", что подтверждается свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серии 74 N 005601961, Уставом общества "Рубин" в новой редакции.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды указали, что хотя в соответствии с п. 4 ст. 15 Закона "О содействии развитию жилищного строительства" к спорным правоотношениям по расторжению договора аренды земельного участка от 01.02.2007 N 692-07 не подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, но это не исключает необходимости руководствоваться номами Земельного кодекса Российской Федерации, имеющего большую юридическую силу, чем названный Закон. При этом согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Поскольку доказательств существенного нарушения ответчиком условий упомянутого договора аренды не имеется, суды пришли к выводу о том, что оснований для расторжения договора не имеется.

Между тем, судами не принято во внимание следующее.

В соотвествии с п. 4, 7 ч. 1 ст. 13 Закона "О содействии развитию жилищного строительства Российская Федерация на срок один год в целях жилищного строительства и полтора года в целях создания и размещения промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, размещения объектов инфраструктуры с даты принятия межведомственным коллегиальным органом решения, предусмотренного п. 1 ч. 1 ст. 12 данного Закона, передает органам государственной власти субъектов Российской Федерации осуществление ряда полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых принято указанное решение межведомственного коллегиального органа, в том числе на досрочное расторжение договоров аренды, договоров безвозмездного срочного пользования, отказ от договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, в отношении земельных участков, которые предоставлены организациям; предоставление земельных участков для жилищного строительства в собственность, аренду или безвозмездное срочное пользование в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации, с учетом ограничений, установленных ст. 14 названного Закона.

Согласно ч. 4 ст. 15 Закона "О содействии развитию жилищного строительства" в случае, если до даты передачи органам государственной власти субъектов Российской Федерации осуществления полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящийся в федеральной собственности земельный участок передан по договору аренды или договору безвозмездного срочного пользования организации либо находящийся в федеральной собственности и закрепленный за организацией на праве хозяйственного ведения или оперативного управления объект недвижимого имущества, другое имущество переданы по договору аренды или договору безвозмездного пользования, такие договоры подлежат досрочному расторжению или прекращению независимо от оснований, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, по соглашению сторон или по решению суда при обращении в суд органа государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, осуществление полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению которыми в соответствии с решением межведомственного коллегиального органа, указанным в п. 1 ч. 1 ст. 12 указанного Закона, передано органам государственной власти субъектов Российской Федерации.

Пункт 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, который применен судами, не содержит какой-либо особенной нормы права, регулирующей расторжение договора аренды земельного участка, отличной от правовой нормы, содержащейся в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, также предусматривающей досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В силу п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Относительно расторжения договора аренды земельного участка, в том числе заключенного на срок более 5 лет, Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

В случае, предусмотренном ч. 4 ст. 15 Закона "О содействии развитию жилищного строительства", договоры аренды подлежат досрочному расторжению или прекращению независимо от оснований, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации. Следовательно, с учетом вышеизложенного ссылку судов на то, что ч. 4 ст. 15 упомянутого Закона не называет Земельный кодекс Российской Федерации наряду с Гражданским кодексом Российской Федерации, и вывод судов о преимуществе земельного законодательства над гражданским следует считать ошибочными.

Кроме того, необходимо учесть, что согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда как при существенном нарушении договора другой стороной, так и в иных случаях, предусмотренных не только Гражданским кодексом Российской Федерации, но и другими законами.

Часть 4 ст. 15 Закона "О содействии развитию жилищного строительства" как раз и является этим другим законом, то есть специальной нормой, которая подлежала применению и не была применена судами.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене.

Наряду с этим необходимо отметить, что материалы дела не содержат данных о том, с какой целью Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства приняла решение о передаче органам государственной власти Челябинской области осуществления полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению спорным земельным участком. Судами не выяснялось, соответствует ли эта передача целям, указанным в главах 4, 5, 6 Закона "О содействии развитию жилищного строительства", ходатайствовали ли органы государственной власти Челябинской области и фонд о передаче указанных полномочий именно с данной целью.

Невыяснение этих обстоятельств является основанием для направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2011 по делу N А76-1009/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.