Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 июля 2011 г. N Ф09-3671/11 по делу N А34-5430/2010 (ключевые темы: договор купли-продажи - рыночная стоимость - субъекты малого и среднего предпринимательства - преимущественное право - 159-ФЗ)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 июля 2011 г. N Ф09-3671/11 по делу N А34-5430/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Мындря Д.И., Семёновой З.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области (далее -департамент) на решение Арбитражного суда Курганской области от 01.02.2011 по делу N А34-5430/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель Галаганова Нина Петровна;

представитель предпринимателя Галагановой Н.П. - Банников В.В. (доверенность от 20.07.2009).

Предприниматель Галаганова Н.П. обратилась в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к департаменту о признании преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, объектов недвижимости, принадлежащих субъекту Российской Федерации - Курганской области: здания лавки-склада (литера А) общей площадью 132,2 кв. м, кадастровый номер 45-16/143/2008-379, земельного участка площадью 532 кв. м, кадастровый номер 45:25:070415:38, расположенных по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, д. 121 (с учетом принятого арбитражным судом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 01.02.2011 (судья Радаева О.В.) заявленные требования удовлетворены. За предпринимателем Галагановой Н.П. признано преимущественное право на приобретение по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, спорного имущества.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 (судьи Карпачева М.И., Баканов В.В., Соколова И.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе департамент просит обжалуемые судебные акты отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судами ст. 9, 11, 435, 438, 440, 443, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), ст. 4, 6, 198, 199, 201, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы заявленных требований, квалифицировав избранный истцом способ защиты права как неприменение судом акта государственного органа, противоречащего закону. Департамент полагает ошибочной оценку судом апелляционной инстанции заявленных в рамках настоящего спора требований как требований, направленных на оспаривание действий (бездействия) департамента, рассматриваемых в порядке, предусмотренном гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По его мнению, предпринимателем Галагановой Н.П. утрачено преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества ввиду неподписания в установленный законом тридцатидневный срок проекта договора купли-продажи, направленного в ее адрес. Заявитель считает, что положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусмотрена возможность продления установленного законом тридцатидневного срока для подписания договора купли-продажи, в том числе и в случае несогласия субъекта предпринимательства с предложенной уполномоченным органом ценой приобретаемого имущества. По его мнению, возможность урегулирования вопроса о цене договора регламентирована ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования которых предпринимателем соблюдены не были. Заявитель также отмечает, что распоряжение департамента от 16.03.2010 N 139-р (далее - распоряжение от 16.03.2010 N 139-р) "Об отмене распоряжений департамента от 07.12.2009 N 954-р "Об условиях приватизации имущества, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, д. 121, арендуемого субъектом малого предпринимательства" (далее - распоряжение от 07.12.2009 N 954-р) и от 15.01.2010 N 10-р "О внесении изменений в распоряжение от 07.12.2009 N 954-р (далее - распоряжение от 15.01.2010 N 10-р)" предпринимателем Галагановой Н.П. не оспорено и недействительным не признано.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Галаганова Н.П. возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами, между Департаментом государственного имущества и промышленной политики Курганской области - правопредшественником департамента (арендодатель), научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры при Комитете по культуре и искусству Курганской области и предпринимателем Галагановой Н.П. (арендатор) заключен охранно-арендный договор от 08.02.2005 N 27, по условиям которого арендатору передано во временное владение и пользование одноэтажное здание-памятник "Здание лавки-склада" площадью 145 кв. м (в том числе подвал площадью 72 кв. м), расположенное по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, д. 121, для использования под кафе, магазин (л.д. 83-87).

Указанное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 08.02.2005 (л.д. 88).

В соответствии с п. 1.2 договора срок его действия установлен по 31.12.2005.

По окончании срока договора в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании заявления предпринимателя от 09.09.2009 департаментом принято распоряжение от 07.12.2009 N 954-р (л.д. 22, 23), которым определены условия приватизации лавки-склада, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, д. 121, заявителю предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого объекта недвижимости. Рыночная стоимость подлежащего приватизации имущества определена согласно отчету независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Регионэкономсервис" от 06.11.2009 N 00666 в отношении лавки-склада в размере 3 786 000 руб., земельного участка - 1 526 000 руб.

Департаментом в адрес предпринимателя Галагановой Н.П. 17.12.2009 направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, д. 121, с предложением подписать его в течение тридцати дней (л.д. 61).

Письмом от 24.12.2009 предприниматель Галаганова Н.П., не соглашаясь с п. 1.1, 2,4 и 2.5 проекта договора купли-продажи, предложила департаменту внести изменения в проект названного договора (л.д. 62).

Департамент направил 15.01.2010 в адрес предпринимателя новый проект договора купли-продажи с учетом изменений в части сроков оплаты арендуемого имущества (л.д. 63, 10-14).

Получив указанный проект договора купли-продажи, предприниматель Галаганова Н.П. направила в адрес департамента письмо с просьбой приостановить срок заключения договора купли-продажи от 15.01.2010 в связи с ее обращением в Арбитражный суд Курганской области с иском о признании недействительным отчета общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Регионэкономсервис" (л.д. 66).

Письмом от 18.02.2010 департамент сообщил предпринимателю Галагановой Н.П. о том, что действующее законодательство не предусматривает возможности приостановления срока, установленного ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (л.д. 67).

Письмом от 19.03.2010 департамент уведомил предпринимателя о том, что распоряжением от 16.03.2010 N 139-р отменены распоряжения от 07.12.2009 N 954-р и от 15.01.2010 N 10-р в связи с утратой предпринимателем Галагановой Н.П. преимущественного права на приобретение спорного имущества (л.д. 72).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курганской области от 27.07.2010 по делу N А34-10067/2009 отчет по определению рыночной стоимости объектов недвижимости от 06.11.2009 N 00666, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Регионэкономсервис", признан недействительным (л.д. 15-19).

Предприниматель Галаганова Н.П. обратилась в департамент с заявлением от 10.09.2010 об отмене распоряжения от 16.03.2010 N 139-р и принятии распоряжения о предоставлении ей преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемого имущества (л.д. 20).

Письмом от 04.10.2010 департамент сообщил предпринимателю Галагановой Н.П. об отсутствии оснований для отмены распоряжения от 16.03.2010 N 139-р (л.д. 21).

Предприниматель Галаганова Н.П., ссылаясь на наличие у нее преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости указанного имущества, обратилась в Арбитражный суд Курганской области с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения предпринимателя с заявлением о выкупе арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судами установлено, что предприниматель Галаганова Н.П. является субъектом малого предпринимательства, в течение четырех лет непрерывно использует для осуществления своей деятельности спорное недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, д. 121. В течение всего срока действия охранно-арендного договора от 08.02.2005 N 27 предприниматель добросовестно вносила арендные платежи, на день подачи заявления о приватизации помещения у нее отсутствовала задолженность по внесению арендной платы. Площадь арендуемых помещений не превышает установленные предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Учитывая изложенное, суды сделали вывод о соответствии заявителя требованиям, предусмотренным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных ст. 3 названного Федерального закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 указанного Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, департаментом в адрес предпринимателя Галагановой Н.П. 17.12.2009 направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, д. 121, с предложением подписать его в течение тридцати дней.

Департамент направил 15.01.2010 в адрес предпринимателя новый проект договора купли-продажи с учетом изменений в части сроков оплаты арендуемого имущества.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Судами установлено наличие между сторонами спора в отношении величины рыночной стоимости помещения, определенной в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Регионэкономсервис" от 06.11.2009 N 00666.

В силу ст. 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курганской области от 27.07.2010 по делу N А34-10067/2009 признан недействительным отчет по определению рыночной стоимости объектов недвижимости от 06.11.2009 N 00666, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Регионэкономсервис".

При таких обстоятельствах суды, учитывая характер сложившихся между сторонами отношений, сделали правильный вывод о том, что факт неподписания предпринимателем договора купли-продажи по истечении тридцати дней со дня получения проекта договора не свидетельствует об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на основании положений п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Суды отметили, что предприниматель не отказывалась от подписания договора, а, напротив, получив проект договора купли-продажи с результатами оценки рыночной стоимости спорного имущества, в связи с наличием сомнений в достоверности указанной оценки обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отчета об оценке. При этом обоснованность сомнений предпринимателя подтверждена решением Арбитражного суда Курганской области от 27.07.2010 по делу N А34-10067/2009.

Суды также указали, что право на обжалование результатов оценки было реализовано заявителем в течение тридцати дней, установленных ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для подписания договора купли-продажи.

Учитывая изложенное, суды пришли к правомерному выводу о том, что предприниматель Галаганова Н.П. не может быть признана лицом, утратившим преимущественное право на выкуп спорного имущества.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также наличие у предпринимателя преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что распоряжение от 16.03.2010 N 139-р не соответствует положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушает принадлежащее заявителю право на выкуп названного имущества.

Отклоняя довод департамента о выборе предпринимателем ненадлежащего способа защиты права, суд апелляционной инстанции правомерно квалифицировал заявленные в рамках настоящего спора требования как требования, направленные по существу на оспаривание действий уполномоченного органа, препятствующих заявителю в реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества.

Доводы департамента об утрате предпринимателем Галагановой Н.П. преимущественного права на выкуп арендуемого имущества ввиду неподписания в установленный законом тридцатидневный срок проекта договора купли-продажи, о необходимости обращения в суд с требованиями об урегулировании разногласий на основании ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также о том, что предпринимателем не реализовано право на обжалование распоряжения департамента от 16.03.2010 N 139-р, были рассмотрены судом апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Курганской области от 01.02.2011 по делу N А34-5430/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области - без удовлетворения.