Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 января 2014 г. N Ф04-9751/13 по делу N А46-6650/2013 (ключевые темы: кредитный договор - соглашение об отступном - закладная - залог - досрочное исполнение обязательства)

Обзор документа

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 января 2014 г. N Ф04-9751/13 по делу N А46-6650/2013 (ключевые темы: кредитный договор - соглашение об отступном - закладная - залог - досрочное исполнение обязательства)

г. Тюмень    
22 января 2014 г. Дело N А46-6650/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Лукьяненко М.Ф.,

судей Гудыма В.Н.,

Дубининой Т.Н.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение от 16.08.2013 Арбитражного суда Омской области (судья Распутина Л.Н.) и постановление от 05.11.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Рыжиков О.Ю., Иванова Н.Е., Кливер Е.П.) по делу N А46-6650/2013 по иску KLAMOTEN HOLDING LIMITED к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 56) о признании незаконными действий.

Другие лица, участвующие в деле: Ольков Антон Николаевич и Олькова Евгения Юрьевна.

Суд установил:

KLAMOTEN HOLDING LIMITED (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление, регистрирующий орган, заявитель жалобы) о признании незаконными действий последнего, выразившихся в отказе в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение - квартиру N 63, расположенную по адресу: г. Омск, ул. 33-я Северная, д. 122, от Олькова Антона Николаевича и Ольковой Евгении Юрьевны к KLAMOTEN HOLDING LIMITED по соглашению об отступном от 09.04.2013 б/н, а также об обязании ответчика восстановить права заявителя путем государственной регистрации перехода права собственности на указанное выше жилое помещение.

Определением от 09.07.2013 Арбитражного суда Омской области в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ольков Антон Николаевич и Олькова Евгения Юрьевна (далее - Ольков А.Н. и Олькова Е.Ю., третьи лица).

Решением от 16.08.2013 Арбитражного суда Омской области заявление KLAMOTEN HOLDING LIMITED удовлетворено. Признан незаконным отказ от 31.05.2013 N 01/083/2013-350 в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение - квартиру N 63, расположенную по адресу: город Омск, ул. 33-я Северная, дом 122, от Олькова Антона Николаевича и Ольковой Евгении Юрьевны к компании KLAMOTEN HOLDING LIMITED по соглашению об отступном б/н от 09.04.2013. Суд обязал Управление восстановить права KLAMOTEN HOLDING LIMITED, путем государственной регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на жилое помещение - квартиру N 63, расположенную по адресу: город Омск, ул. 33-я Северная, дом 122, от Олькова Антона Николаевича и Ольковой Евгении Юрьевны к компании KLAMOTEN HOLDING LIMITED по соглашению об отступном б/н от 09.04.2013.

Постановлением от 05.11.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменения.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что отказ в государственной регистрации права собственности на спорную квартиру не соответствует положениям абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является незаконным.

Управление, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, стороны, заключив соглашение об отступном, согласились на применение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, в связи с чем отношения сторон названного соглашения регулируются положениями статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также статьей 55 Закона об ипотеке; закон не предусматривает возможности передачи имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя, поэтому стороны по кредитному договору должны договорится о прекращении обязательств по договору путем передачи кредитору определенного имущества (но не предмета залога), в ином случае соглашение об отступном будет являться ничтожным, заключенным в обход норм действующего законодательства и существенно нарушающее права залогодателя; соглашение об отступном содержит противоречивые положения.

Проверив в порядке статей 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 08.04.2008 между закрытым акционерным обществом "Банк Жилищного Финансирования" (банк) и Ольковым Антоном Николаевичем, Ольковой Евгенией Юрьевной (заемщик) был заключен кредитный договор N О-ВРР-235/08 (далее - кредитный договор).

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.3 кредитного договора банк предоставил заемщику кредит в размере 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч 00/100) рублей сроком на 240 (двести сорок) месяцев для целевого использования - приобретения квартиры N 63, находящейся по адресу: город Омск, улица 33-я Северная, дом 122 (далее - квартира).

Банк свои обязательства по кредитному договору выполнил в полном объеме и предоставил заемщику денежную сумму в указанном размере, что подтверждается платежным поручением от 08.04.2008 N 38.

Заемщик 08.04.2008 приобрел по договору купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств N КП-О-ВРР-235/08 от 08.04.2008 квартиру N 63 по адресу: город Омск, ул. 33-я Северная, д. 122.

Право собственности заемщика на квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 14.04.2008 за N 55-55-01/051/2008-729, с возникновением ипотеки в силу закона, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ N 649283.

Квартира находится в залоге у банка в силу закона, о чем 14.04.2008 сделана соответствующая запись в ЕГРП за N 55-55-01/051/2008-730. Право залогодержателя удостоверено закладной, выданной 14.04.2008.

Между обществом с ограниченной ответственностью "Промышленная Страховая Группа "ОСНОВА" и банком 28.06.2010 заключен договор купли-продажи закладных N 1, в соответствии с которым закладная была передана в собственность ООО "Промышленная Страховая Группа "ОСНОВА".

Между обществом с ограниченной ответственностью "АВРОРА Управление активами" "Д.У." закрытым паевым инвестиционным фондом "Первый ипотечный" под управлением общества с ограниченной ответственностью "АВРОРА Управление активами" и ООО "Промышленная Страховая Группа "ОСНОВА" 28.06.2010 заключен договор купли-продажи закладных N 3, в соответствии с которым закладная была передана в собственность ООО "АВРОРА Управление активами".

Между ООО "АВРОРА Управление активами" и KLAMOTEN HOLDING LIMITED 18.07.2012 заключен договор купли-продажи закладных N 18/07, на основании которого новым собственником становится KLAMOTEN HOLDING LIMITED (Кламотен Холдинг Лимитед).

Вышеперечисленные уступки прав требований были зафиксированы в закладной в виде передаточных надписей.

В нарушение кредитного договора заемщик допустил просрочку внесения очередных периодических (ежемесячных) аннуитетных платежей более чем на 30 дней, начиная с 02.08.2010 года. Задолженность по кредитному договору по основному долгу и процентам за пользование кредитными средствами до настоящего времени не погашена.

В соответствии с пунктом 4.4.1 кредитного договора, заявитель имеет право требовать досрочного исполнения обязательств по настоящему договору, а заемщик обязан в силу пункта 4.1.13 кредитного договора досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и неустойку (пени, штрафы), в случае ее начисления не позднее 30 (тридцать) календарных дней, считая от даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств.

Требование N 12 от 29.08.2012 о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору N О-ВРР-235/08 от 08.04.2008 было отправлено заемщику по адресу, указанному в кредитном договоре.

По состоянию на 06.03.2013, задолженность заемщика перед истцом составила 2 115 641 (два миллиона сто пятнадцать тысяч шестьсот сорок один) рубль 97 копеек.

По факту возникновения задолженности по кредитному договору стороны приняли решение заключить между компанией (залогодержатель) и заемщиком (должник) соглашение об отступном от 09.04.2013 б/н, согласно которому стороны договорились о прекращении всех обязательств заемщика перед компанией, вытекающих из кредитного договора, предоставлением заемщиком взамен исполнения этих обязательств отступного путем передачи в собственность компании жилого помещения - квартиры N 63, расположенной по адресу: город Омск, улица 33-я Северная, дом 122.

В целях государственной регистрации перехода к компании KLAMOTEN HOLDING LIMITED права собственности и регистрации права собственности за компанией KLAMOTEN HOLDING LIMITED на квартиру 10.04.2013 участники соглашения об отступном от 09.04.2013 б/н обратились с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, которое сообщением от 31.05.2013 N 01/083/2013-350 в совершении названных регистрационных действий отказало.

В качестве оснований для отказа регистрирующий орган указал, что документы, представленные на регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В сообщении об отказе в государственной регистрации содержится ссылка на пункты 2, 5 статьи 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Ссылаясь на незаконность данного отказа, компания KLAMOTEN HOLDING LIMITED обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации при проведении государственной регистрации прав регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации).

Основания для отказа в государственной регистрации права установлены статьей 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 данного Закона в государственной регистрации права может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Доводы заявителя жалобы о том, что стороны, заключив соглашение об отступном, согласились на применение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, в связи с чем отношения сторон названного соглашения регулируются положениями статьи 349 ГК РФ, а также статьей 55 Закона об ипотеке, обоснованно отклонены апелляционным судом.

Согласно пункт 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

По правилам статьи 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Оценив условия соглашения об отступном от 09.04.2013 суды пришли к правильному выводу о том, что оно заключено в соответствии с требованиями статьи 409 ГК РФ, направлено на прекращение основного обязательства (кредитный договор N КП-О-ВРР-235/08 от 08.04.2008), обеспеченного залогом и не может быть квалифицировано в качестве внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество.

Статья 409 ГК РФ не содержит дополнительного условия о нотариальном удостоверении соглашения об отступном, даже в том случае, когда предметом этого соглашения является недвижимое имущество. Обязательность письменной формы, как условия законности отчуждения объекта недвижимости, в данном случае заявителем соблюдена.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования.

Оспоренные судебные акты приняты при правильном применении норм права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом округа не установлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 16.08.2013 Арбитражного суда Омской области и постановление от 05.11.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-6650/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий М.Ф. Лукьяненко
Судьи В.Н. Гудым
Т.Н. Дубинина

Обзор документа


Заемщики, у которых образовалась задолженность по ипотечному кредиту, и залогодержатель заключили соглашение об отступном. Стороны договорились, что взамен исполнения обязательств по кредитному договору заемщики передают в собственность залогодержателю купленную ими квартиру.

Участники соглашения подали заявление, чтобы зарегистрировать переход права собственности на квартиру к залогодержателю и его право собственности на нее. Но в госрегистрации отказали.

Кассационная инстанция согласилась с нижестоящими судами, признавшими отказ незаконным.

По мнению регистрирующего органа, стороны, заключив соглашение об отступном, согласились на применение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Поэтому отношения сторон регулируются нормами об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Но данные доводы несостоятельны.

Согласно ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, предусмотренными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, требования залогодержателя могут удовлетворяться путем передачи предмета залога в его собственность. По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного (уплатой денег, передачей имущества и т. п.).

Соглашение об отступном заключено в соответствии с требованиями ГК РФ, направлено на прекращение основного обязательства (кредитного договора), обеспеченного залогом, и не может быть квалифицировано в качестве внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество.

ГК РФ не требует нотариально удостоверять соглашение об отступном, даже если его предметом выступает недвижимость. Обязательная письменная форма как условие законности отчуждения недвижимости заявителем соблюдена.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: