Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 марта 2013 г. N Ф03-216/13 по делу N А51-8120/2012 (ключевые темы: предоставление земельных участков - кадастровый учет - земли промышленности - выбор земельного участка - специальное назначение)

г. Хабаровск

15 марта 2013 г.

А51-8120/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Цирулик О.В.

Судей: Гребенщикова С.И., Красковской О.Г.

при участии:

от администрации Надеждинского муниципального района: Никитина Ю.А., представитель по доверенности от 07.10.2010 N 2649

от ООО "Владстройзаказчик": Масленникова Т.В., представитель по доверенности от 18.07.2012 N 25АА 0771661

от Управления Росреестра по Приморскому краю: представитель не явился

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Владстройзаказчик"

на решение от 16.08.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012

по делу N А51-8120/2012 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кобко Е.В., в апелляционном суде судьи Аппакова Т.А., Ветошкевич А.В., Скрипка Н.А.

По иску администрации Надеждинского муниципального района

к обществу с ограниченной ответственностью "Владстройзаказчик"

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю

о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки

Администрация Надеждинского муниципального района (ОГРН 1022501062088; место нахождения: 692481, Приморский край, Надежденский район, с. Вольно-Надежденское, ул. Пушкина, 59а; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Владстройзаказчик" (ОГРН 1052504432320; место нахождения: 690106, Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 54; далее - ООО "Владстройзаказчик", общество) о признании противоречащим закону и отмене распоряжения заместителя главы администрации от 27.05.2010 N 455-р "О передаче ООО "Владстройзаказчик" в аренду земельных участков"; о признании недействительным как ничтожной сделки договора аренды земельного участка от 17.06.2010 N 319-О о передаче обществу в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, Надеждинский район, примерно в 2130 м на восток от ориентира: земельный участок по адресу: п. Новый, ул. Хрустальная, 1, кадастровый номер 25:10:011500:162, для производственных целей, общей площадью 272 677 кв.м; и о применении последствий недействительности сделки путем передачи администрации по акту указанного земельного участка.

До рассмотрения спора по существу истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил отказ от исковых требований в части признания противоречащим закону и отмене ненормативного правового акта о предоставлении обществу спорного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931; место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48; далее - Управление Росреестра по Приморскому краю).

Исковые требования заявлены на основании статей 166-168 ГК РФ, статей 30-32 Земельного кодекса РФ и обусловлены нарушением порядка предоставления земельного участка в аренду для целей строительства без публичного информирования.

Решением суда от 16.08.2012 иск удовлетворен: договор аренды земельного участка от 17.06.2010 N 319-О, заключенный между администрацией и обществом, признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества передать спорный земельный участок администрации. Производство по делу в остальной части требований прекращено в порядке пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012 названное решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что администрацией не соблюдена процедура предоставления земельного участка в аренду для целей строительства, в том числе не осуществлено должным образом публичное информирование, решение о предварительном согласовании места замещения объекта принято после постановки спорного участка на кадастровый учет. Данные нарушения свидетельствуют о несоответствии договора аренды от 17.06.2010 N 319-О требованиям закона и его ничтожности.

В кассационной жалобе общество считает, что судами нарушены нормы материального и процессуального права, выводы судов противоречат фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем просит решение и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении иска администрации отказать.

Заявитель жалобы приводит доводы о том, что в ходе процедуры выбора и оформления прав на спорный участок общей площадью 272 670 кв.м для целей строительства соблюдены все требования земельного законодательства, а допущенные самой администрацией отступления от установленного порядка связаны с разделом и уточнением границ изначально испрашиваемого обществом участка большей площадью 855 740 кв.м, и не влияют на законность заключенного впоследствии договора аренды. Считает, что информация о предоставлении земельного участка своевременно опубликована в 2009 году надлежащим образом, при этом заявок либо возражений от других лиц в отношении всего участка 855 740 кв.м в установленный срок не поступило. В этой связи полагает, что договор аренды права администрации и неопределенного круга лиц не нарушает. По мнению общества, предоставление спорного участка для производственных целей назначению и разрешенному виду использования спорного участка, относящегося к землям промышленности, не противоречит.

Администрация в представленных письменных возражениях на кассационную жалобу считает приведенные в ней доводы несостоятельными, а обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, в связи с чем предлагает в удовлетворении жалобы отказать.

Управление Росреестра по Приморскому краю отзыв на кассационную жалобу не представило.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества наставал на удовлетворении кассационной жалобы, против чего возражал представитель администрации.

Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседании суда участия не принимал.

Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, отзыва на нее и пояснений представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, общество 10.07.2009 обратилось к главе администрации с просьбой рассмотреть вопрос о предоставлении земельного участка под проектирование и строительство карьера по добыче кирпичных глин, расположенного в 4 км западнее железнодорожной станции Угловая, в 2 км северо-восточнее села Прохладное.

В газете "Трудовая слава" от 05.09.2009 размещено информационное сообщение о планируемой передаче в аренду земельного участка площадью 855 740 кв.м, расположенного в Надеждинском районе, в 4 905 м на северо-запад от дома N 7а по ул. Лазо, с. Вольно-Надеждинское для промышленных целей.

Главой администрации 21.09.2009 утвержден акт (рег. N 22) обследования и выбора обществу земельного участка согласно прилагаемой схеме площадью 855 740 кв.м, в том числе для производственных целей 272 677 кв.м, а распоряжением администрации от 16.10.2009 N 334-р утверждена схема расположения данного земельного участка.

Впоследствии администрацией принято распоряжение от 26.03.2010 N 227-р "О предварительном согласовании ООО "Владстройзаказчик" земельного участка для проектирования и строительства карьера по добыче кирпичных глин", согласно которому обществу согласован земельный участок общей площадью 855 740 кв.м из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения для проектирования и строительства карьера по добыче кирпичных глин, в том числе участок 272 677 кв.м - для производственных целей.

Одновременно с этим администрацией внесены изменения в распоряжение от 16.10.2009 N 334-р в части утвержденной обществу схемы расположения земельных участков, в том числе в пункте 1.2. указан участок площадью 272 677 кв.м из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения, расположенный по адресу: Приморский край, Надеждинский район, примерно в 2130 м на восток от ориентира: земельный участок по адресу: п. Новый, ул. Хрустальная, 1, для производственных целей.

Распоряжением администрации от 27.05.2010 N 456-р аналогичные изменения внесены в распоряжение от 26.03.2010 N 227-р в отношении характеристик земельных участков, согласованных обществу.

Земельный участок площадью 272 677 кв.м поставлен на кадастровый учет за N 25:10:011500:162, и обществу выдан кадастровый паспорт от 27.04.2010.

На основании распоряжения администрации от 27.05.2010 N 455-р обществу передан в аренду земельный участок площадью 272 677 кв.м на срок с 01.06.2010 по 30.04.2059 и заключен договор от 17.06.2010 N 319-О, согласно которому администрация предоставила, а общество приняло в пользование указанный участок из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения для производственных целей.

Между сторонами подписан акт приема-передачи от 17.06.2010. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Приморскому краю в установленном законом порядке, о чем свидетельствует регистрационная надпись (штамп) от 04.08.2010 N 25-25-20/024/2010-103.

Информация о передаче земельного участка 27,2 га, расположенного по адресу: Приморский край, Надеждинский район, примерно в 2130 м на восток от ориентира: земельный участок по адресу: п. Новый, ул. Хрустальная, 1, для производственных целей, опубликована в газете "Трудовая слава" от 17.07.2010.

Ссылаясь на ничтожность договора аренды от 17.06.2010 N 319-О ввиду допущенных нарушений порядка передачи в аренду земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован нормами главы V (статьи 30-32) Земельного кодекса РФ.

Один из вариантов предоставления земельных участков для строительства предусматривает проведение работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов (подпункт 2 пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса РФ).

В указанном случае согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса РФ процедура предоставления земельного участка состоит из следующих этапов: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 31 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что выбор испрашиваемого земельного участка обеспечивается органом местного самоуправления на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

При этом в силу пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ орган местного самоуправления обязан информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Далее, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 Земельного кодекса РФ).

После этого исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в соответствии с пунктом 6 статьи 31 Земельного кодекса РФ принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Данное решение согласно пунктам 1, 2 статьи 32 Земельного кодекса РФ служит основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

На завершающей стадии уполномоченными органами принимается решение о предоставлении земельного участка для строительства, в соответствии с которым, в том числе заключается договор аренды (пункт 7 статьи 31 и пункт 2 статьи 32 Земельного кодекса РФ).

Арбитражные суды обеих инстанций по результатам рассмотрения исковых требований администрации пришли к выводу о несоблюдении приведенного выше порядка предоставления обществу спорного земельного участка.

Так, в обоснование такого вывода суды указали, что в нарушение пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ информационное сообщение о передаче в аренду земельного участка площадью 272 677 кв.м опубликовано лишь 17.07.2010, то есть после заключения договора аренды от 17.06.2010 N 319-О. При этом суды сочли ненадлежащим информирование 2009 года, поскольку в нем указывалось о предоставлении участка иной площади - 855 740 кв.м и для других целей, а именно - промышленных, в то время как фактически обществу передан участок меньшей площадью для производственных целей. Кроме того, данное уведомление не содержало информации о предоставлении земельного участка под строительство.

Помимо этого судами отмечено, что вопреки установленной пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса РФ процедуре, кадастровый учет спорного земельного участка площадью 272 677 кв.м проведен до издания администрацией распоряжения от 27.05.2010 N 456-р, которым данный участок согласован обществу.

В этой связи арбитражные суды на основании статей 166-168 ГК РФ признали договор аренды от 17.06.2010 N 319-О недействительным как несоответствующий указанным выше нормам земельного законодательства и применили последствия его недействительности в виде возврата спорного участка администрации.

Между тем указанные выводы арбитражных судов сделаны без выяснения всех значимых для дела обстоятельств и с неправильным применением норм материального права.

Установленная пунктом 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ обязанность органа местного самоуправления носит публичный характер и, как правильно указали суды, сославшись на приведенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 правовую позицию, призвана обеспечить реализацию гражданами принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан.

Однако данная норма права не содержит требований относительно содержания информационного сообщения и сведений, подлежащих обязательному включению в публикуемое уведомление о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

При оценке опубликованных в 2009 и 2010 годах сообщений о предоставлении земельного участка суды не выяснили, каким образом изложенная в них информация воспрепятствовала реализации принципов участия граждан в решении вопросов, касающихся прав на землю. Указание судов на формальное несоответствие площади земельных участков и различное обозначение их целевого назначения наличие таких обстоятельств не подтверждает. Вопросы о том, каким образом такие недостатки повлияли на законные интересы неограниченного круга лиц, суды не исследовали.

Ссылка судов на отсутствие в опубликованных сообщениях сведений о предоставлении спорного земельного участка под строительство также сделана без учета того, что обязательное информирование населения предусмотрено именно в случае предоставления земельного участка для целей строительства. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения.

Вместе с тем в обжалуемых судебных актах не отражены результаты рассмотрения доводов общества, приводившихся им в качестве возражений против иска, о том, что спорный участок площадью 272 677 кв.м входит в границы участка площадью 855 740 кв.м, раздел которого произведен по инициативе администрации, а также об отсутствии заявок и возражений заинтересованных лиц в отношении данных участков (как в целом, так и в части).

Кроме того, суд кассационной инстанции, вопреки позиции судов, считает обоснованным довод заявителя кассационной жалобы о соответствии опубликованной информации целевому назначению и разрешенному виду использования земельного участка.

Суды установили, и подтверждается сведениями кадастрового учета, что спорный участок относится к категории земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения и предоставлен обществу для производственных целей.

Согласно пункту 2 статьи 88 Земельного кодекса РФ в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель промышленности.

Пунктами 7, 8 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ также предусмотрено, что на территориях производственных зон - зон размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду, допускается размещение промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

По смыслу указанных норм виды промышленного или производственного использования спорного земельного участка относятся к одной категории целевого назначения, предусмотренной для земель промышленности. Поэтому такие расхождения в описании цели предоставления земельного участка сами по себе не влекут ничтожность договора аренды.

При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о нарушении требований пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ следует признать преждевременным и сделанным без выяснения всех значимых для дела обстоятельств.

Также суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом арбитражных судов о нарушении порядка постановки спорного участка на кадастровый учет до решения вопроса о предварительном согласовании места размещения объекта.

Согласно статье 70 Земельного кодекса РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Статьями 16, 22 названного Закона установлены основания осуществления кадастрового учета и состав необходимых для кадастрового учета документов, в числе которых указан межевой план, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ.

Как указывалось выше, принимаемое уполномоченным органом решение о предварительном согласовании места размещения объекта утверждает акт о выборе земельного участка и является основанием для его государственного кадастрового учета (пункт 6 статьи 31 и пункт 1 статьи 32 Земельного кодекса РФ).

Согласно установленным судами обстоятельствам спора информация о предварительном согласовании обществу земельного участка, в том числе площадью 272 677 кв.м, для производственных целей впервые отражена в распоряжении администрации от 26.03.2010 N 227-р. В тот же день внесены изменения в распоряжение от 16.10.2009 N 334-р об утверждении обществу схемы расположения земельных участков, включая спорного участка (пункт 1.2).

Постановка участка площадью 272 677 кв.м на кадастровый учет за номером 25:10:011500:162 осуществлена в апреле 2010 года, то есть после выбора администрацией земельного участка, предварительного согласования места размещения объекта и утверждения схемы его расположения.

В данном случае издание администрацией распоряжения от 27.05.2010 N 456-р, которым приведено в соответствие описание характеристик спорного земельного участка, указанное первоначально в распоряжении от 26.03.2010 N 227-р, не свидетельствует о нарушении процедуры предоставления земельного участка, установленной пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса РФ, как ошибочно посчитали суды обеих инстанций.

Доказательств того, что указанные ненормативные правовые акты администрации и действия кадастрового органа оспаривались заинтересованными лицами и признаны в установленном законом порядке недействительными в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду следует установить все значимые для дела обстоятельства с учетом приводимых сторонами доводов и возражений, в том числе проверить, является ли спорный земельный участок частью участка площадью 855 740 кв.м, и в случае подтверждения данного факта выяснить, могло ли информирование 2009 года о предоставлении указанного участка повлечь нарушение прав и законных интересов граждан и общества в целом с учетом принципов земельного законодательства, а также исследовать, имелись ли заявки либо возражения иных лиц относительно предоставления спорного земельного участка. В зависимости от установленного решить, свидетельствуют ли указанные администрацией недостатки опубликованной информации о ничтожности заключенного с обществом договора аренды.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.08.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012 по делу N А51-8120/2012 Арбитражного суда Приморского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Цирулик

Судьи

С.И. Гребенщиков О.Г. Красковская