Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 ноября 2009 г. N А26-1130/2009 Жалоба отклонена, поскольку договор аренды не зарегистрирован, он считается незаключенным, а не недействительным и к нему не применимы последствия недействительности сделки

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 19 ноября 2009 г. N А26-1130/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Константинова П.Ю., Сергеевой И.В.,

при участии от предпринимателя Чмуха Ю.А. представителя Стабровой И.А. (доверенность от 22.07.2009), от общества с ограниченной ответственностью "Погосян" директора Погосяна Р.И. (решение собрания учредителей от 01.10.2007), Филименко И.Ю. (доверенность от 14.04.2009),

рассмотрев 12.11.2009 в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Чмуха Юрия Алексеевича и общества с ограниченной ответственностью "Погосян" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25.05.2009 (судья Денисова И.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2009 (судьи Мельникова Н.А., Горбик В.М., Тимухина И.А.) по делу N А26-1130/2009,

установил:

Индивидуальный предприниматель Чмух Юрий Алексеевич обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Погосян" (далее - ООО "Погосян") о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения от 01.03.2008 и взыскании 3 640 000 руб., из которых 1 200 000 руб. арендная плата, внесенная по договору за период с марта по декабрь 2008 года, 1 440 000 руб. задаток в двойном размере, и 1 000 000 руб. штраф, предусмотренный предварительным договором аренды нежилого помещения от 16.10.2007.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) до принятия судом решения Чмух Ю.А. уточнил исковые требования и просил суд взыскать с ООО "Погосян" 3 760 000 руб. Суд первой инстанции принял увеличение размера исковых требований.

ООО "Погосян" предъявило встречный иск с требованием расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.03.2008, обязать предпринимателя освободить помещение, передав его по акту приема-передачи, и взыскать с него 360 000 руб. задолженности по арендной плате и 49 861 руб. 10 коп. расходов по оплате энергоснабжения и услуг связи.

Решением от 25.05.2009 с ООО "Погосян" в пользу Чмуха Ю.А. взыскано 1 000 000 руб. штрафа в соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора от 16.10.2007; с Чмуха Ю.А. в пользу ООО "Погосян" взыскано 360 000 руб. за пользование нежилым помещением, 49 861 руб. 10 коп. компенсации расходов по оплате услуг электросвязи и энергоснабжения и 9 697 руб. 22 коп. судебных расходов. В остальной части исковых требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 20.08.2009 решение оставлено без изменений.

В кассационной жалобе предприниматель Чмух Ю.А., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт, которым требования предпринимателя удовлетворить в полном объеме, а в удовлетворении встречного иска отказать.

ООО "Погосян" в кассационной жалобе просит изменить обжалуемые судебные акты в части взыскания с общества 1 000 000 руб. штрафа как явно несоразмерного последствиям нарушения обязательства.

В судебном заседании представитель Чмуха Ю.А. и представитель ООО "Погосян" поддержали доводы своих кассационных жалоб.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Погосян" и Чмух Ю.А. 16.10.2007 заключили предварительный договор аренды нежилого помещения общей площадью 415,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Кутузова, д. 44А, 1-й этаж, в соответствии с которым стороны обязуются в срок до 01.03.2008 заключить договор аренды названного помещения на условиях предварительного договора и проекта основного договора аренды (далее - предварительный договор).

Пунктом 1.3 предварительного договора установлено, что арендодатель гарантирует и заверяет арендатора, что помещение, в отношении которого стороны намереваются заключить договор аренды, принадлежит арендодателю на праве собственности, под арестом и запрещением не состоит, аналогичных предварительных договоров с третьими лицами не заключено.

Размер ежемесячной арендной платы по основному договору аренды нежилого помещения установлен пунктом 1.6 предварительного договора: 240 000 руб. в период с 01.03.2008 по 01.09.2008, в дальнейшем 120 000 руб.

В соответствии с разделом 2 предварительного договора стороны обязуются подписать соглашение о задатке и заключить договор аренды нежилого помещения на условиях предварительного договора и проекта основного договора с 01.03.2008. Основной договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами, и подлежит регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия (далее - УФРС).

Согласно пункту 3.1 предварительного договора, в случае уклонения любой из сторон от обязанности по подписанию соглашения о задатке либо договора аренды эта сторона выплачивает другой стороне штраф в размере 1 000 000 руб., что не освобождает ее от исполнения принятых по договору обязательств.

Стороны предварительного договора 16.10.2007 подписали соглашение о задатке, которым предусмотрели, что арендатор передает арендодателю задаток в счет причитающихся платежей по договору аренды и в обеспечение его заключения в следующем размере: 240 000 руб. до 19.10.2007; 120 000 руб. до 05.11.2007; 120 000 руб. до 05.12.2007; 120 000 руб. до 11.01.2008; 120 000 руб. до 05.02.2008.

ООО "Погосян" и Чмух Ю.А. 01.03.2008 подписали договор аренды нежилого помещения сроком на пять лет для использования его в целях организации торговли и осуществления иной деятельности. Как следует из пункта 1.2 договора, помещение принадлежит арендодателю на праве собственности. Арендодатель гарантирует арендатору, что на момент заключения договора, передаваемое помещение не заложено, не продано, в споре и под арестом не состоит, судебного спора о нем не имеется, аналогичных договоров аренды с третьими лицами относительно помещения не заключено.

Акт приема-передачи нежилого помещения подписан сторонами 01.03.2008.

Дополнительным соглашением от 01.03.2008 к договору аренды стороны установили размер и порядок внесения арендной платы, аналогичный предусмотренному предварительным договором.

Договор не был зарегистрирован в установленном порядке, поскольку помещения оказались обремененными договором аренды от 01.08.2004 (зарегистрированном в УФРС) между ООО "Погосян" и обществом с ограниченной ответственностью "Амаркорд" сроком на пять лет.

В связи с тем, что договор аренды не прошел регистрацию в УФРС предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили первоначальный и встречный иски частично, сделав вывод о том, что поскольку договор аренды не зарегистрирован, он считается незаключенным, а не недействительным и к нему не применимы последствия недействительности сделки. Задаток не подлежит возврату в силу того, что он был зачтен в сумму арендных платежей. При этом суды признали правомерным требование предпринимателя о взыскании 1 000 000 руб. штрафа в соответствии с условиями предварительного договора, поскольку договор аренды не прошел регистрацию в УФРС, то есть не был заключен по вине ООО "Погосян". Кроме того, суды удовлетворили встречный иск в части взыскания с предпринимателя платы за пользование помещением и компенсации расходов по коммунальным платежам, установив, что индивидуальный предприниматель пользовался помещением, но в период с февраля по апрель 2009 года не производил оплату.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 информационного письма N 53 от 01.06.2000 указал следующее. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Таким образом, договор аренды помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 01.03.2008 заключен на пять лет, следовательно, подлежал государственной регистрации. Отсутствие такой регистрации свидетельствует о незаключенности данного договора.

Поскольку требование истца о применении последствий недействительности сделки в отношении незаключенного договора аренды, не подлежит удовлетворению, суд обоснованно отказал в иске в этой части.

Кассационная инстанция считает, что суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ООО "Погосян" штрафной неустойки в размере 1 000 000 руб., предусмотренной предварительным договором.

Суд установил и материалами дела подтверждается, что регистрация договора аренды оказалась невозможной по вине арендодателя, который не обеспечил своевременное освобождение помещений от зарегистрированного в установленном порядке обременения. Таким образом, договор аренды является незаключенным по вине ООО "Погосян". Ответственность за виновное незаключение договора аренды предусмотрена сторонами в пункте 3.1 предварительного договора в виде штрафа в размере 1 000 000 руб. ООО "Погосян" при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявляло о несоразмерности заявленного к взысканию штрафа последствиям нарушения обязательства, не представило суду доказательств указанной несоразмерности. При таких обстоятельствах суд обосновано взыскал с ответчика штраф в размере, согласованном сторонами в предварительном договоре.

Кассационная инстанция считает, что суд обоснованно отказал в удовлетворении требований предпринимателя о взыскании с ООО "Погосян" задатка в двойном размере. Как следует из пункта 2 соглашения о задатке от 16.10.2007, задаток обеспечивал исполнение обязательства предпринимателя по внесению арендных платежей за оговоренный сторонами период и обязательство заключить договор аренды. Суд установил, что в указанный период предприниматель пользовался имуществом, в отношении которого стороны намеревались заключить договор аренды. Сумма задатка в соответствии с условиями соглашения от 16.10.2007 была зачтена ООО "Погосян" в счет причитавшихся с предпринимателя платежей за пользование имуществом. Таким образом, задаток выполнил свою обеспечительную функцию в связи с этим возврату не подлежит.

Довод предпринимателя о том, что задаток подлежит возврату, поскольку ООО "Погосян" не исполнило обязательство заключить договора аренды кассационная инстанция считает необоснованным. Исполнение указанного обязательства обеспечено неустойкой, которая взыскана с ООО "Погосян". При таких обстоятельствах взыскание с ООО "Погосян" суммы задатка, по сути, представляет собой повторную ответственность за то же самое нарушение, что недопустимо.

Кассационная инстанция считает правильным вывод судов о взыскании по встречному иску с предпринимателя 360 000 руб. задолженности за пользование помещением и 49 861 руб. 10 коп. компенсации расходов по оплате услуг электросвязи и энергоснабжения, поскольку освобождение предпринимателя от обязанности оплатить фактическое пользование помещением и услугами без надлежащих на то правовых оснований повлечет его неосновательное обогащение.

Использование помещения предпринимателем в спорный период установлено судами и подтверждается материалами дела. При исследовании и оценке доказательств судами соблюдены требования статей 67, 68, 71, 75 АПК РФ. Кассационная инстанция считает соответствующим имеющимся в деле доказательствам вывод судов о фактическом использовании предпринимателем помещения и не вправе переоценивать исследованные судом доказательства.

Ввиду доказанности факта использования помещения и отсутствие предпосылок считать, что ООО "Погосян" намеревалось предоставить помещение в пользование безвозмездно, исковые требования о взыскании с предпринимателя платы за пользование спорным имуществом и услугами удовлетворены правомерно.

Поскольку при рассмотрении дела нормы материального права применены судами правильно, нормы процессуального права не нарушены, а их выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалоб.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25.05.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2009 по делу N А26-1130/2009 оставить без изменения, а кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Чмуха Ю.А. и общества с ограниченной ответственностью "Погосян" - без удовлетворения.