Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 мая 2009 г. N А56-17573/2008 Поскольку суд неправильно истолковал условия договора подряда, касающиеся порядка согласования проведения арендатором капитального ремонта здания, в котором он арендует часть нежилого помещения, судебные акты отменены

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 22 мая 2009 г. N А56-17573/2008

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Малышевой Н.Н., Шпачевой Т.В.,

при участии от ООО "ТИАР" Савиновой С.Г. (доверенность от 02.04.2009), Деревянко М.В. (доверенность от 02.04.2009),

рассмотрев 20.05.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТИАР" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.10.2008 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2009 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Мельникова Н.А.) по делу N А56-17573/2008,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ТИАР" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о зачете стоимости затрат по капитальному ремонту лицевого фасада здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 11-я линия Васильевского острова, д. 40, литер А, в сумме 298 785,03 руб. в счет арендной платы за нежилое помещение 3Н, расположенное на первом этаже здания, по договору аренды от 06.11.2002 N 01-А005906.

Решением от 15.10.2008, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2009, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит отменить решение от 15.10.2008 и постановление апелляционной инстанции от 10.02.2009 и принять новый судебный акт об обязании КУГИ произвести зачет стоимости затрат по капитальному ремонту в счет арендной платы в полном объеме.

Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что в счет арендной платы подлежат зачету расходы только пропорционально доле в собственности Санкт-Петербурга, затраченные Обществом на капитальный ремонт.

По мнению Общества, КУГИ согласовал объем работ по капитальному ремонту лицевого фасада всего здания и поэтому должен полностью произвести зачет понесенных арендатором расходов.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы кассационной жалобы.

КУГИ о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, однако представителя в суд не направил, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "КАРАЛ" (далее - ООО "КАРАЛ", арендатор) заключили договор аренды от 06.11.2002 N 01-А005906 нежилого помещения площадью 65 кв.м, расположенного на 1 этаже в здании по адресу: Санкт-Петербург, 11-линия В.О., д. 40, литера А, кадастровый номер 78:2044:0:75:3.

Дополнительным соглашением от 18.11.2005 N 1 к договору аренды ООО "КАРАЛ" переуступило право аренды по договору в пользу Общества.

Решением от 14.12.2006 (протокол N 25) КУГИ разрешил Обществу выполнить капитальный ремонт лицевого фасада здания по адресу: Санкт-Петербург, 11-линия В.О., д. 40, литера А.

Дополнительным соглашением от 11.01.2007 N 3 к договору аренды, предусматривающим право проведения капитального ремонта лицевого фасада вышеуказанного здания в срок до 01.11.2007, согласован план-график производства работ по ремонту и предоставлена отсрочка по перечислению арендной платы до 01.11.2007 с последующим перерасчетом арендной платы по результатам зачета.

Для выполнения работ по ремонту лицевого фасада здания Общество заключило договор подряда от 30.01.2007 N 1 с обществом с ограниченной ответственностью "СЭРБИ" на сумму 824 271 руб. и договор подряда на технический надзор от 23.03.2007 N 11-тн/07 с Санкт-Петербургским государственным учреждением "Жилищное агентство Василеостровского района Санкт-Петербурга" на сумму 14 836,88 руб.

Согласно акту о приемке в эксплуатацию законченного ремонтом фасада от 20.08.2007 фактическая стоимость ремонта составила 654 513 руб. Кроме того, Общество провело дополнительные работы по перекрашиванию окон и ремонт примыкающего к зданию ограждения согласно акту приемки выполненных работ от 14.11.2007 на сумму 24 555 руб. Общая сумма затрат Общества на проведение капитального ремонта лицевого фасада здания составила 693 904,88 руб.

В письме от 03.05.2007 N 2150-19 КУГИ сообщил Обществу о возможности проведения компенсации затрат на ремонт фасада здания только пропорционально доле Санкт-Петербурга на содержание общего имущества за вычетом доли расходов на содержание указанного имущества, которая приходится на частных собственников в доме, и просил подтвердить согласие на компенсацию затраченных средств на данных условиях. По представленным КУГИ данным в здании, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, 11-линия В.О., д. 40, литера А, из 2152,8 кв.м общей площади в частной собственности находится 1 063,3 кв.м, в связи с чем в счет арендной платы за период с февраля по октябрь 2007 года Обществу зачтено 50,6% от затраченных средств на ремонт в сумме 395 118,97 руб.

Общество обратилось к КУГИ с просьбой зачесть в счет арендной платы по договору аренды оставшуюся сумму в размере 298 785,03 руб.

Отказ КУГИ возместить затраты в полном объеме послужило Обществу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой и апелляционной инстанций, принимая решение об отказе в удовлетворении иска, исходил из того, что Общество, отремонтировав фасада всего здания, имеет право на частичную компенсацию затрат, рассчитанную пропорционально доле арендодателя в праве общей собственности.

Такой вывод суд сделал путем толкования условий договора аренды с учетом дополнительного соглашения от 11.01.2007 N 3 и руководствуясь статьями 37 и 39 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кассационная инстанция считает, что суд неправильно истолковал условия договора подряда, касающиеся порядка согласования проведения арендатором капитального ремонта здания, в котором он арендует часть нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора долевое участие в финансировании фасада здания арендатора относится к текущему ремонту объекта и определяется исходя из отношения арендуемой площади к общей площади здания.

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества в силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан производить за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В данном случае пунктом 2.2.4 договора аренды от 06.11.2002 N 01-А005906 предусмотрена обязанность арендатора производить капитальный ремонт за свой счет с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем. Затраты арендатора на проведение капитального ремонта объекта могут быть зачтены в счет арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 7.1 договора и действующим законодательством Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга.

Согласно пункту 7.1 договора неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Судом установлено и это не оспаривается сторонами, что КУГИ дал Обществу разрешение на проведение капитального ремонта лицевого фасада здания в соответствии с планом-графиком (приложение 1 к дополнительному соглашению от 11.01.2007 N 3). Этим же дополнительным соглашением предусмотрен срок окончания работ.

Таким образом, Общество исполнило свои обязательства по согласованию с КУГИ времени, объемов и сроков проведения капитального ремонта.

Что касается согласования вопроса о размере подлежащих зачету расходов в счет арендных платежей, то по смыслу пункта 7.1 договора аренды вопрос о порядке такого зачета (полностью или в части) должен быть разрешен до проведения капитального ремонта, поскольку требуется письменное предварительное согласие арендодателя. Такой порядок соответствует как интересам арендодателя, так и арендатора, который перед началом производства работ должен знать о том, в какой части он должен будет выполнять капитальный ремонт за свой счет.

В дополнительном соглашении от 11.01.2007 N 3 отсутствует условие о частичном возмещении арендатору затрат на капитальный ремонт, а также о том, что доля КУГИ, согласовавшего возможность капитального ремонта лицевого фасада здания, в этом ремонте будет определяться исходя из доли расходов Санкт-Петербурга на содержание общего имущества.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что зачет должен производиться в порядке, установленном пунктом 1 статьи 37 и пунктом 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, не соответствует материалам дела.

Нельзя согласиться с выводом о том, что поскольку смета на проведение работ по капитальному ремонту фасада здания Обществом не согласована с КУГИ, то у Общества не возникло права на зачет. Суд не учел, что несогласованность с КУГИ самой сметы не послужило препятствием для проведения частичного зачета, что свидетельствует об отсутствии спора по объемам выполненных Обществом работ.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а исковые требования Общества - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.10.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2009 по делу N А56-17573/2008 отменить.

Обязать Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга произвести зачет стоимости затрат общества с ограниченной ответственностью "ТИАР" на проведение капитального ремонта в сумме 298 785 руб. 03 коп. в счет арендной платы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ТИАР" из федерального бюджета госпошлину по иску, по апелляционной и кассационной жалобам в сумме 9475 руб. 70 коп.