Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 января 2012 г. N А60-19469/2011 (извлечение) (ключевые темы: определение рыночной стоимости - рыночная стоимость объекта оценки - заключение эксперта - нежилой фонд - повторная экспертиза) (отменено)

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 января 2012 г. N А60-19469/2011 (извлечение) (ключевые темы: определение рыночной стоимости - рыночная стоимость объекта оценки - заключение эксперта - нежилой фонд - повторная экспертиза) (отменено)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 24 января 2012 г. N А60-19469/2011

ГАРАНТ:

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2012 г. N 17АП-2550/12 настоящее решение оставлено без изменения

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 июня 2012 г. N Ф09-4606/12 по делу N А60-19469/2011 настоящее решение отменено

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 декабря 2012 г. N А60-19469/2011

См. также Определение Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2011 г. N 17АП-10346/10

Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2012 года

Полный текст решения изготовлен 24 января 2012 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрев материалы дела N А60-19469/2011, возбужденного по исковому заявлению Администрации города Екатеринбурга

к Обществу с ограниченной ответственностью "ТрансЭнергоРесурс"

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, Департамент по управлению муниципальным имуществом, Саморегулируемая организация оценщиков Некоммерческое партнерство "Межрегиональный Союз Оценщиков"

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки

при участии в судебном заседании:

от истца - Чернышева И.В., представитель по доверенности N 292 от 29.12.11г., паспорт

от ответчика - Лебедев А.В., представитель по доверенности N 6 от 10.03.10г., паспорт

от третьего лица Департамента по управлению муниципальным имуществом - Чернышева И.В., представитель по доверенности N 172 от 28.12.11г., паспорт

от третьего лица СРО оценщиков Некоммерческое партнерство "Межрегиональный Союз Оценщиков" - не явился

В судебном заседании принимает участие эксперт Штань М.В.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете N 81, подготовленном ответчиком об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - помещений литер А, А1 общей площадью 1584,9 кв.м., номера помещений на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N N 44-92, 2 этаж - помещения N N 46-58 с назначением нежилое, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, 41, как не соответствующей требованиям ст. 11 ФЗ от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и положениям федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3).

Определением от 23 июня 2011г. в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 АПК РФ, арбитражным судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании. Указанным определением к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23 сентября 2011 года производство по делу N А60-19469/2011 приостановлено до завершения судебной экспертизы по определению достоверности оценки, указанной в отчете N 81 от 22 марта 2011 года, составленном ООО "Трансэнергоресурс" (на срок до 01 ноября 2011г.). Проведение экспертизы суд поручил Обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ЭКСИН", эксперту Штань Михаилу Валерьевичу.

В соответствии со ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации появились основания для возобновления производства по делу, а именно: в арбитражный суд 27 октября 2011 года поступило заключение эксперта.

Определением суда от 31 октября 2011г. назначено судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу.

Определением суда от 07 декабря 2011 года рассмотрение вопроса о возобновлении производства по делу отложено в связи с удовлетворенным ходатайством ответчика о вызове в судебное заседания эксперта Штаня Михаила Валерьевича.

Определением суда от 17 января 2012 года производство по делу возобновлено.

В судебном заседании истцом требования по иску поддерживает.

К судебному заседанию экспертом подготовлены ответы на вопросы ответчика.

Ответчиком в ходе судебного заседания заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Истец возражает против удовлетворения заявленного ответчиком ходатайства.

Согласно п. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении по делу повторной экспертизы, суд в его удовлетворении отказывает, поскольку не усматривает противоречий в выводах эксперта и оснований для назначения повторной экспертизы.

В материалы дела от третьего лица Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" поступил отзыв, в котором указано на соответствие экспертизы требованиям законодательства Российской Федерации.

Также в материалах дела содержаться ходатайства эксперта Штаня Михаила Валерьевича с датами 29.12.11г. и 11.01.12г. о замене экспертной организации ООО "Фирма "ЭКСИН" на ИП Штань М.В. в связи с увольнением его из указанного общества после предоставления в суд подготовленного экспертного заключения.

Рассмотрев ходатайства Штаня Михаила Валерьевича, судом установлено следующее.

В соответствии с частью 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в определении о назначении экспертизы указываются основания для назначения экспертизы; фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом; материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта; срок, в течение которого должна быть проведена экспертиза и должно быть представлено заключение в арбитражный суд. В определении также указывается на предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" при поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, в определении о назначении экспертизы указываются фамилия, имя, отчество эксперта, сведения о его образовании, специальности, стаже работы и занимаемой должности.

В случае проведения экспертизы в негосударственной экспертной организации судом выясняются перечисленные в первом абзаце настоящего пункта сведения, касающиеся профессиональных данных эксперта, в определении о назначении экспертизы указываются наименование негосударственной экспертной организации, а также фамилия, имя, отчество эксперта.

Проведение судебной экспертизы согласно определения суда от 23 сентября 2011 года поручено эксперту ООО "Фирма "ЭКСИН" Штаню М.В., арбитражный суд отразил необходимые сведения об эксперте, которому поручено проведение экспертизы, чем обеспечил возможность реализации лицами, участвующими в деле, своего права на отвод эксперта, предусмотренного статьей 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отводов экспертной организации и эксперту не заявлено.

Принимая решение о назначении экспертизы и выборе экспертного учреждения, суд первой инстанции исходил из положений пункта 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствовался статьей 82 названного Кодекса.

При изложенных обстоятельствах оснований для замены экспертной организации с ООО "Фирма "ЭКСИН" Штаня М.В. не имеется.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом и ООО "Трансэнергоресурс" 25 февраля 2011 года заключен муниципальный контракт N 51/11 на оказание услуг по определению рыночной оценки объектов недвижимости муниципального нежилого фонда для Екатеринбургского Комитета по управлению городским имуществом.

Согласно п. 1.1. контракта ответчик обязуется по заданию заказчика оказать услуги по определению рыночной стоимости объектов недвижимости муниципального нежилого фонда для Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом с учетом результатов проведения запроса котировок для заказчика, а заказчик обязуется оплатить оказанные услуги.

Во исполнение контракта между указанными выше сторонами заключен договор на оказание услуг по определению рыночной стоимости объектов недвижимости муниципального нежилого фонда для ЕКУГИ от 22 марта 2011г.

Согласно п. 1.1. договора ответчик обязуется оказать услуги по определению рыночной стоимости помещений (в здании литер А, А1), общей площадью 1 584,9 кв.м. (помещения первого этажа N 44-92, помещения второго этажа N 46-58, назначение: нежилое), расположенных по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 41, принадлежащих муниципальному заказчику, а муниципальный заказчик обязуется оплатить эти услуги.

По результатам проведенной оценки оценщиком ООО "Трансэнергоресурс" подготовлен отчет N 81 от 22 марта 2011г. об определении рыночной стоимости объекта, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки на дату ее проведения составила 48 890 000 руб.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Истец, не согласившись с выводами оценщика о размере рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - помещений литер А, А1 общей площадью 1584,9 кв.м., номера помещений на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N N 44-92, 2 этаж - помещения N N 46-58 с назначением нежилое, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, 41, изложенными в отчете N 81 от 22 марта 2011г. об определении рыночной стоимости объекта оценки, составленном, обратился в суд с настоящим иском.

На основании ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно рыночной стоимости объекта оценки, а также в связи с возникновением у суда вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству истца на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил экспертизу для определения достоверности оценки, указанной в отчете N 81 от 22 марта 2011 года, составленном ООО "Трансэнергоресурс".

Определением суда от 23 сентября 2011 года в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ЭКСИН", эксперту Штань Михаилу Валерьевичу.

Перед экспертом поставлены вопросы о том, является ли отчет N 81 от 22 марта 2011г., составленный ООО "Трансэнергоресурс" об определении рыночной стоимости объекта достоверным и соответствует ли указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - помещений литер А, А1 общей площадью 1584,9 кв.м., номера помещений на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N N 44-92, 2 этаж - помещения N N 46-58 с назначением нежилое, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пр-т Космонавтов, 41 требованиям ФЗ от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007г. N 256, N 255, N 254, а также иным нормам и правилам, регулирующим оценочную деятельность? В случае если отчет N 81 от 22 марта 2011г., составленный ООО "Трансэнергоресурс" является недостоверным, то определить какова величина рыночной стоимости указанного объекта оценки по состоянию на 22 марта 2011 года.

Согласно заключению эксперта от 26.10.2011г. отчет N 81 от 22 марта 2011г., составленный ООО "Трансэнергоресурс" об определении рыночной стоимости объекта не является достоверным и не соответствует требованиям ФЗ от 29.07.1998г., N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007г. N 256, 255, 254. Допущенные в отчете ошибки повлияли на определенную оценщиком рыночную стоимость объекта. По сравнительному подходу нарушены принципы обоснованности, проверяемости, существенности. Выбранные экспертом объекты в качестве аналогов расположены вдалеке от основных торговых центров и являются объектами, встроено-присроенного типа к жилым домам, между тем спорный объект расположен непосредственно в торговом центре (является его неотъемлемой частью). Объект оценки расположен на одной из ключевых городских магистралей, в то время как объекты, выбранные в качестве аналогов, расположены вдалеке не только от основных магистралей, но и от значительных транспортных потоков и не обеспечены общественным транспортом в таком объеме, как оцениваемый объект. Ни один из аналогов оценки не анализируется оценщиком по фактору "проходимости". Объекты-аналоги могут быть отнесены только к классам С и В, в то время как оцениваемый объект относится к классу В. По мнению эксперта Штаня М.В. достоверность колеблется от 0,02 до 0,092, в связи с чем экспертом сделан вывод о том, что величина достоверности весьма мала, поэтому отсутствует связь между стоимостью 1 м2 и масштабом продаж. Оценщик не приводит источники информации, из которых он получил величину поправки. При сравнении доходному подходу оценщиком нарушены принципы обоснованности и проверяемости. С учетом этого проводимый в отчете N 81 от 22 марта 2011г. расчет спорного объекта в качестве торгового помещения повлиял на рыночную стоимость объекта, указанная оценщиком стоимость не соответствует рыночным данным, как приведенным оценщиком в анализе рынка так и независимым от оценщика анализом рынка предложений по данному классу недвижимости. Оценщик относит объект ко П ценовому поясу, но определенная им цена меньше, чем в IV поясе. Рыночная стоимость объекта оценки составляет 85 300 000 руб. с учетом НДС.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены.

Оценив заключение эксперта от 26.10.11г. по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, суд пришел к выводу о том, что отчет N 81 от 22 марта 11г. об определении рыночной стоимости объекта оценки,, составленный ООО "Трансэнергоресурс" является недостоверным, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче иска в суд истец государственную пошлину не уплачивал, поскольку является лицом, освобожденным в силу закона от уплаты государственной пошлины, связи с чем, государственная пошлина в размере 4000 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб. 00 коп. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку выводы эксперта подтверждают доводы истца по иску. Материалами дела подтверждается факт несения расходов на оплату услуг эксперта в сумме 40000 руб. (платежное поручение 636449 от 29.09.11г.), в связи с чем, указанная сумма подлежит возмещению истцу за счет ответчика, так как требовании истца признаны судом обоснованными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

2. Признать недостоверным отчет N 81 от 22 марта 2011г. об определении рыночной стоимости объекта оценки, составленный Обществом с ограниченной ответственностью "ТрансЭнергоРесурс".

3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТрансЭнергоРесурс" в пользу Администрации города Екатеринбурга в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы денежные средства в размере 40 000 рублей.

4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТрансЭнергоРесурс" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 рублей.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 333.18 Налогового кодекса РФ госпошлина подлежит уплате добровольно в 10-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда. В подтверждение добровольной уплаты госпошлины заинтересованное лицо должно представить суду подлинный платежный документ с отметкой банка о его исполнении.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

6. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: